老楼加装电梯为什么必须得到全体业主同意
2021-03-11 17:21:14
老楼加装电梯为什么必须得到全体业主同意？
老楼加装电梯对低层住户的不利的各种因素本文就不展开细说了，直接从法律角度进行分析：为什么必须得到全体业主同意？
1、《民法典》的基本原则
自愿原则、公平原则和诚信原则是《民法典》中的三大基本原则。加装电梯本质上是由业主们自己签字申请的、自愿进行的民事法律行为，并不是行政行为，加装电梯后的责任和后果（例如影响通风、采光、甚至墙体开裂等）也是由业主们自己承担。如果只需要经过大部分业主同意就能加装电梯，那么对反对的业主来说就是强迫安装，后果是侵犯了其原有的合法的物权权益，既不公平也不诚信。《民法典》的相关规定如下：
第五条：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”
第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”
第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”
2、《民法典（物权篇）》的基本原则
《民法典（物权篇）》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”
根据上述规定，不管是三分之二还是四分之三的人都不能侵犯合法存在物权，除非权利人自己同意。
3、在先的物权优于之后的“申请”权
其他业主享有的物权是早已合法存在的，而且是基于《民法典》而存在的，是绝对权、对世权，而申请加装电梯的业主享有的只是基于行政法规、地方性法规或者政策产生的“申请”的权利，连债权都算不上。在先的物权绝对优于之后的“申请”权，因此申请加装电梯必须取得所有业主的同意。
4、施工过程涉及对原建筑物共有部分的处分，因此需要全体业主的同意。
原建筑物的外墙、地基、地下管线等属于业主共有，无法分割。然而，施工中需要凿墙开洞、地下管线改道、有的案例在开挖电梯的地基时还涉及原有建筑到了物的地基，这些情况都会影响到所有业主，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020)》（“《建筑物区分所有权司法解释》”）的规定以及《民法典（物权篇）》的规定，都需要100%业主同意。依据如下：
（1）《建筑物区分所有权司法解释》的有关规定
《建筑物区分所有权司法解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……。”
《建筑物区分所有权司法解释》第十四条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
（2）《民法典（物权篇）》有关规定
《民法典（物权篇）》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。”
但是，《民法典（物权篇）》并没有说业主共有部分的权利属于安分共有还是共同共有，也没有在两种共有形态之外设置第三种共有形态。
虽然按照《民法典（物权篇）》第三百零八条的规定，没有约定或约定不明的，一般都视为按份共有，但是，建筑物的基础、承重结构、外墙、地下管线等共有部分显然不符合《民法典（物权篇）》第三百零三条规定的“……按份共有人可以随时请求分割……”,这些设施在建筑物存续期间显然不能分割、也不能出售变现后分割，反而更像该条款后半段话：“……共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。”也就是说，原建筑物的共有部分不符合按份共有的特点，而更符合共同共有的特点。
从这个角度看，应当适用“全体共同共有人同意”的规定。
（3）为什么不能适用《民法典（物权篇）》第二百七十八条
《民法典（物权篇）》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；……。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”
电梯虽然属于建筑的附属设施，但原来是没有的，加装电梯属于新建附属设施，而非改建、重建附属设施。因此，该条款不适用于加装电梯的行为。
5、电梯主体结构很可能侵犯其他业主的相邻权，因此需要其他业主同意
《民法典（物权篇）》第三百零一条是关于原建筑物的处分和原建筑物重大修缮，并没有涉及相邻权，而加装后的电梯的主体结构必然和原建筑物产生相邻关系，因此，加装电梯的行为还应当适用《民法典（物权篇）》第二百九十三条（相邻权）的规定。
《民法典（物权篇）》第二百九十三条规定：“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
《民法典（物权篇）》第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”
电梯的主体结构会改变原来的相邻状态，很可能影响包括低层业主在内的其他业主的通风、采光和日照，至少也会让原有的通风、采光和日照条件变得更差、而不是更好，从而构成对原建筑物内其他业主相邻权的侵害。从这个角度看也应当提前取得所有业主的同意，不能仅仅按照三分之二以上来表决。
需要说明的是，若仅仅允许受侵害的业主在电梯建成后再起诉，不仅剥夺了相关业主作为民事主体和物权权利人的法定权利，也势必造成社会财富和司法资源的重大浪费。
6、低层业主对高层业主的出行问题没有义务
低层业主对高层业主的出行问题本来就没有任何义务，高层理应自己解决，不能道德绑架低层业主。拿网友的话说：“低层不同意是本分，同意是情分。”当然，如果说高层出行不便的问题只能通过加装电梯来解决，那么低层业主就必须同意。但是，现在是市场经济、法制社会，该有的民主和自由我们都有，没人限制高层业主只能住在高层，高层业主觉得出行不太方便可以换房、租房、和子女同住等，办法有的是，不应当强迫低层业主同意加装电梯。
综上，按照法律法规的规定，在加装电梯这个问题上必须给其他业主保留一票否决权。这也是为什么北京市等有些法制观念比较强、民众权利意识觉醒的城市坚持住了底线，在政策和实践中都保留了一票否决权。北京做法也说明:老楼加装电梯这种事是不能采用少数服从多数原则的。
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