存在避税条款的房屋买卖合同，效力如何？

一、现象描述

 

众所周知，在我国二手房交易过程中，买卖双方大多会在合同中约定，税费缴纳由买方承担。

而房价高低又直接决定税费多少，因此，实践中，买卖双方经常会在合同中约定避税条款，即把房屋主体价格调低、将房屋装修款和附属设施等价格调高。

比如，买卖双方在合同中约定，“ 该房屋成交价格为180万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为276万元。”

与此同时，买卖双方常常还会签订补充协议，另行约定房屋的实际交易金额。网签时，则按照调低的房屋价格进行填写，从而实现买家最终少缴税款的目的。

当房价稳定时，这种操作对买卖双方而言，没有太大问题；

但是，当房价出现波动，特别是大幅上涨时，觉得房子卖亏了的卖家们，在琢磨如何悔约时，往往会打避税条款的主意，进而以避税损害国家利益为由，主张房屋买卖合同无效。

二、问题的提出

在排除合同解除等其他因素下，当二手房买卖合同中出现上述类似的避税条款时，房屋买卖合同及其补充协议，会不会无效呢？

先说结论：

卖家以避税条款主张合同无效，将难以得到法院支持，买家可主张合同继续履行。

 

三、用判例说话

在司法实践中，法院对避税条款的效力主要有两种观点：

（一）合同有效

避税条款属于税务机关处理范围，不影响合同效力，双方应以房屋实际交易价格履行。

比如：

1. 北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初66702号

本案中，原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，成交价款等交易关键环节均经各方同意并确认，并无违反法律法规强制性规定之处，应属合法有效。

本次交易的计税金额问题应由国家税务主管部门予以核定，并非人民法院受案范围，故被告要求确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中第四条第一款、第四条第二款无效的理由不成立，本院不予支持，是否存在少交税金的问题被告可至相关部门处理。

2. 北京市西城区人民法院（2018）京0102民初16354号

房屋买卖交易人均有按照国家相应税收法律法规进行纳税的义务，但该情况并不影响涉案合同效力和构成履行障碍，高天虹、曹丽华据此拒绝履行合同缺乏依据。

3. 北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初48368号

靳慧玲与徐秀霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。

4. 北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初62393号

本案中，宋芳与陈慧芳所签《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。

（二）避税条款无效

虽然避税条款无效，但不影响合同其他条款的效力，双方应继续履行。

比如：

1.  河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终7236号

为了办理房屋过户手续及行政备案需要，2016年8月18日，赵紫晴与张俊菊签署《郑州市存量房买卖合同》，该合同针对同一房屋的价格与双方实际成交的价格明显不符，差额巨大，由此将产生较大的税费差异，故该价格条款实际上是双方当事人恶意串通，以期达到逃避税费办理过户登记，损害国家利益的行为。依据《合同法》第五十二条第一款第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同条款属于无效条款。

因此，赵紫晴与张俊菊签署的《郑州市存量房买卖合同》除关于交易价格的约定条款无效外，该合同属于有效合同。

2. 南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初7833号

双方签订的补充协议中，将合同约定1160000元房款分割为650000元房款和510000元房屋内设备作价款，实际为规避缴税义务，双方真实意思表示以1160000元价格买卖案涉房屋，故该补充协议关于650000元房款的约定应属无效，双方应按照1160000元交易价格履行相应的合同义务。

3. 山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终6895号

关于双方于2017年1月16日签订的网上备案合同中涉案房地产转让价款与2016年11月11日签订的买卖合同不一致的问题，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如付款方式、付款数额等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。

除虚假成交价格之外的其他条款，是买卖双方的真实意思表示，不存在其他法定无效情形，应当认定其他条款有效，

4. 北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初7576号

对陈薇提出的双方所签订的网签合同涉嫌逃避国家税收，严重损害国家利益的抗辩意见，本院认为，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

5. 北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初12301号

如当事人在网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。

四、结语

上述两种法院观点，貌似对避税条款效力 裁判迥异，但其实殊途同归，法院均认定房屋买卖合同有效，买卖双方应按照实际房屋价款继续履行。究其根本，立法者与裁判者所希望的，莫过于公众对契约精神，应予遵守。

另外，对于买家们而言，除了要求继续履行合同，还可以主张违约金哦。而动辄约定为房屋总价款20%的违约金，会被法院支持吗？能被支持多少呢？

东坡先生曰：“远近高低各不同”。

根据判例显示，同样都是主张房屋总价款20%的违约金，有的买家得到全额支持，法院如数判决；有的买家最终所得到的违约金，只是其最初所主张违约金的一个零头而已。

此中悬殊，则是另外一个关乎合同性质、举证能力与法律理解等诸多因素影响的、广阔而深远的法律技能与思维的话题了，此处恕不赘述。

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