开发商转型商业地产，靠谱吗？
之前和一些朋友以及各种各样的房地产开发商沟通，发现这两年很多房地产开发商都说在做商业地产或者综合体了，有朋友就问了，这靠不靠谱啊，今天就和大家聊聊，房地产开发商向商业地产转型，靠谱吗？
宏观上是100%不靠谱。
先说为什么不靠谱：这个世界上大多数的东西过剩都是一种灾难！地产更是如此！
很多人说，拆出一个新中国，但是对于商用物业来说，这种论调是个悖论，甚至对于住宅也是一个悖论。
住宅物业还是商用物业，对于社会结构来说都是有极限的。站在总体城规的角度看，一个有固定人口数量区间的城市的商用物业和住宅物业都是有其饱和指数的。
在一个人均GDP超3K的城市区域内，城镇人均商业零售面积需求的区间在（2-3）㎡/人。
假设该市区内总城镇人口为100W，也就是说理想需求的总商业零售面积是300W平米以内，然后和现有的零售商业面积对比一下，就可以了。
大家自己动手算算各自城市的呗。
忘记说了，这个标准过时了，因为那时候还没有这么汹涌的电商。
也就是说100W人口的城市可以保证300W的商业物业的租金收益是符合市场水平的，超出的是达不到市场租金水平的，就是说租金收益是亏损的。
但是现实中，并不是这样。
在现实的商业活动中，商业聚集效应会导致商业活动中心区的租金收益水平过线或者上扬，那么边缘商业会产生崩溃趋势。
所以每当我看见某家说XX社区商铺领航地产什么的，我就呵呵了~~~
商业中心是个市场的自发/规律等和无数参与者共同造就的，不是说，我们在保定搞一个中南海就能成国务中心的。CBD绝不是一天练成的，也绝对不是练成的。
谈必提及商业地产，言必有综合体，好像不说两句，就证明不了自己是做房地产的？
什么一个1000万人口的城市要有56个综合体，这些标准都哪里来的？
裙楼上面弄两条腿，号曰：双子楼，一个做公寓，一个做写字楼；称综合体！HOPSCA！大家跟我一起读——HOPSCA！
下面弄个大商业，我们要招家乐福、我们要招沃尔玛，八毛的不干，六毛的太低，五毛成交！
不黑了~~其实我是对她爱的深沉~
很多开发商转型跑去做商业地产，为什么我不看好？
目前国内一线的商业地产商尚不能良好的把握商业地产的成熟走向和操作方法，其他的小开发商就不要试图趟这个水。
可能有人说，你干不好，不代表别人，这个话置气可以。但是放眼整个行业的尖端水平和前沿经验的累积，达到行业的领跑者的水平，到底需要多少资源配置，这不是数量的变化，这是质的飞跃。
就像做建筑一样，找几个证就可以拉杆子干起来，但是如果是去做超高层呢？做摩天大楼呢？做结构跨越比较大的建筑体呢？
同样都去参加高考，一个班去了清华，一个班去了蓝翔，他们都在读书，但是知识和经验的累积和资源的利用占有，都太重要了。
全国有相当一部分的开发商在开发住宅的过程中，底商的户型都搞不好，甚至看都不看，因为看了也是白看，这样的团队怎么去做商业地产？
在住宅利润急速降下来的这几年，大家伙都知道商业物业代表着暴利，想想同时也是带着高风险的。
当集中式商业的分割虚铺标榜的77889未能兑现的时候，投资的目光马上转到传统的沿街商铺上来。
商业地产的真正出路是发展商直面市场和消费者，而不是现在的剥皮关系。直面市场就需要雄厚的资本和强大的商业资源等等。
飞船好不好跟天空没有关系，拱拱手说：都是大家的支持。这才是真理。
真的不是租金低的问题，是能不能租出去的问题！在把交通因素的影响慢慢降低下来的今天，底商这种东西是最没有搞头的。
声明：本文经授权来源“言雀”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。
