绿维文旅：城市滨水区复合开发模式

由国内城市滨水区开发的成功经验来看,滨区开发应该在城市空间整体开发的角度上,从内部间的重组模式与外部扩张两方面同时展开,协调发展才有可能避免旧城衰败现象的出现,但是该看到,国内与国外滨水区的衰退程度不同,开发的有所区别,地域性差异较大,因此那些模式是否适于国内城市,还需要对国内滨水城市空间结构调整进一步的研究。对大多数欠发达城市,由于在建设资金方面的限制,更应该偏重内部空间产业结构的调整与转型。

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一、城市空间结构调整与城市滨水区复合开发模式的提出

复合开发是将传统的城市职能如交通、休乐、工作等与地区经济发展、人文与环境保护等度交叠,而成为一种复合的开发模式,从而给需解决多种自身范畴,将其内部功能体系与城市职能体系功能的使用者带来方便。复合开发应合起来,形成多类型、多层面的复合巨型体系。

张庭伟将国内外学者对中国城市空间结构的变化的研究作了一个系统的总结,可以概括1990年代中国城市空间的变化主要表现有两方面趋势:城市建成区向外扩展(郊区化),以及与此同时发生的城市内部空间的重新组合。这种城市空间结构的变化是基于优化城市产业结构的目的,但在实际运行中,尤其是内部空间结构调整方面,却遇到了很多问题,因为自80年代以来,促进增长的战略一直是国内城市空间结构的主要动力,它的主要概念是为了促进城市经济增长和城市发展,具体操作是由市政府和控制资源的市场势力结盟,但忽视社区的利益,比较明显的就是所谓旧城改造战略,最终结果却是开发商在利益驱动下,打着旧城开发的名义,选择那些地段好,具有经济价值的地段开发,开发大型商场、高档的宾馆、办公楼和居住区,而那些最需要解决问题的地区,却由于种种原因开发缺乏经济价值不高而被搁置,滨水城市的开发也是如此,例如长沙旧城中心区的开发,开发集中在五一广场周边黄兴路等区位条件较好、交通捷性高的地区,而沿江下河街一段人口密度最大,环境、经济、交通、治安条件质量最差的地区,却始终无人问津。如果还是按这种模式发展,国内很多本来还具有很大的生机活力的滨水城市,由于空间结构两极分化的结果,就会重蹈西方工业城市发展的覆辙———旧城区的衰败。

因此,这种单纯强调促进经济发展策略不利于城市的可持续发展,应该吸取国内外相关实例的经验和教训,注重社会、经济、生态三方面的协调发展;注重地域性特点,从城市整体开发的角度来调整空间结构,重点由向外扩张转向内部空间重组,更倾向于城市空间的“质”提高而不再单纯追求“量”的扩张,用“集约”式空间开发模式取代原有的“粗放”式空间开发模式,实现城市空间的多种功能重叠,也就是滨水城市空间的复合开发。

选择复合开发的城市滨水区一般应该具有以下客观条件:滨水区只是有部分机能开始衰退,但整体上还没有陷入全面衰败,还有一些具有历史人文或商业价值的地段可供开发等。

二、复合开发的模式

由于国内很多滨水城市面临着资金短缺的困境。资金状况影响着滨水区改造的速度和规模。在城市滨水区的复合开发中,可以借鉴英国城市开发公司的经验:以有限的公共资金作为杠杆,吸引大量的私人投资的成功模式;城市开发公司其实质就是一种复合开发它涉及基础设施建设、废弃土地的开发、住宅更新和建设、经济发展、就业岗位的创造等各个方面,而核心在于经济的更新,国家必须进行有效的干预,通过政策倾斜,如公共资金的支持、优惠的政策等,支持和帮助城市滨水区开发与旧城更新;为避免开发商成为最大的受益者,而作为经济实体的开发公司从土地开发中获得较小的收益的情况发生,应该由城市开发公司负责滨水区一级土地市场的开发,即便在经济条件限制的情况下,也应该使它可以有效地组织各项资源、利用市场,对重点的衰退的内城区域进行重点治理。

三、复合开发的主要内容

城市滨水区复合开发主要包括功能和空间两个方面的内容。

（一）功能上的复合开发

采用两种不同的开发模式,实现城市滨水区空间多功能的重叠:①一种是在确定必须拆建的危房及严重影响交通或城市景观的地段,可借鉴上海旧城区改造:由政府成立城市开发公司,收购滨水区土地,将居民迁到郊区非赢利的安居工程。投资于滨水区基础设施、绿化、给排水等,再把其他用途(如将用于建住宅楼、办公楼等)的土地出让给开发商或业主。利用级差地租收回成本,但这种要协调好迁出居民交通各种服务设施和就业等问题。除此以外,也可考虑另外一种模式,即由政府首先直接把地转让给开发商,开发商按规划的土地用途完成基础设施建设后,或自营开发或将地块转给业主,由业主完成一切过程。具体操作方面,可选进行局部试点。这两种模式都要防止那种所谓“高投入、高风险、高消费”的开发模式(开放商为获取高额回报、某些政府官员为获得“政绩”,恰恰倾向于这种开发模式),也要尽量避免大规模推倒重建的方法,否则改造后的城市空间将排斥原来滨水区多样化的城市生活、最具亲和力的零售商业以及大多数市民,提倡小规模的有机更新。②至于具有历史人文或商业价值的地段,要避免采用把原来居民全部迁到城郊,而将基地全部推倒重建的办法其开发模式必须以保护与改造为主,这里的保护一方面要保护与改善滨江公园、城市绿地等生态环境,另一方面是对滨江地区人文景观与传统商业街特色的保护,具体措施是城市内部空间小规模的改造与调整,特别是利用原来还具有生命力的传统商业街与滨江城市绿地相结合,并小规模置换开发那些危房和街区为城市绿地、广场,改善居住条件,并就地安置居民等措施为城市提供休憩、购物、观赏、娱乐、文化、生活等功能另外,还有一些公共设施的增加,如公共厕所、城市家具(坐凳、垃圾箱等等)。

（二）空间上的复合开发

要充分利用空间的重叠功能,一方面是水平向的重叠———由原来的开发一层皮转变为开发整个街区,打破原来“单位大院”式的封闭空间格局,营造面向江面的开放空间;另一方面是垂直方向上的重叠,由原来仅仅对底层空间的利用发展成为利用空中走廊,联系楼层、充分开发地下空间、建设立体绿化等举措;交通的立体化,旧城区由于用地紧张,地面交通由于种种原因不可能解决所有问题,因此必须借助城市公共交通空间的立体化组织:统一规划地面人行步道(商业街)和楼层步道、过街天桥、地下步道(地下商业街)、城市广场(包括下沉广场或屋顶广场)及该地区公建内部空间,使之相互通达,构成一体化的连续系列,从而形成以行人报道为主干的城市滨水区城市公共空间体系。复合开发最终目标是建成使城市滨水区空间成为功能混合为主向大多数市民开放的“中性”空间。由于城市发展方向的决策主要受三种力的制约:“政府力”(主要指当时当地政府的组成成分及其采用的发展战略)、“市场力”(主要包括控制资源的各种经济部类及与国际资本的关系)和“社区力”(主要包括社区组织非政府机构及全体市民),合理引导三种力量的合力作用方向与滨水城市自身按客观规律的发展方向一致,是复合开发成功与否的关键。目前城市发展决策主要由前二者决定,社区力比较薄弱,社区力发挥充分。