​长沙市历史文化街区调查报告

长沙市历史文化街区调查报告

本报告完成于2002年，载于2004年出版《留住历史的文脉》主编谢建辉 撰稿陈先枢 摄影罗斯旦

长沙市历史文化街区调查报告

内容摘要  本调查报告为2002年长沙市委宣传部组织的一项大型调研课题。报告对长沙老城区的风貌特征及其价值，当时长沙历史街区的现状和存在的问题进行了详细调查和归纳总结。针对问题提出了历史街区的保护的原则和方法，并对长沙历史文化街区的保护、整治和利用提出了切实可行和操作性很强的建议。报告引起了市委、市政府的高度重视，对后来太平街历史文化街区和十一条历史街巷保护规划的制定和实施起到了促进作用。

关键词　长沙　历史文化街区　保护　原则　措施

　　早在1986年国务院公布第二批国家级历史文化名城时，就正式提出了保护历史文化街区（以下简称历史街区）的概念，提出“对文物古迹比较集中，或能较完整地体现出某一历史时期传统风貌和民族、地方特色的街区、建筑群、小镇、村落等也应予以保护”。中华人民共和国《文物保护法》亦有历史街区保护的条款。近年某些城市历史街区惨遭破坏的事实，引起了社会各界对保护历史街区的高度重视，中国城市规划设计与研究院总规划师王景慧疾呼：“历史文化名城保护的重点在于保护历史街区。”一个城市之所以成为历史文化名城，除了其历史原因外，必须在城市形态上有表明其是历史文化名城的标志和象征——物征。这些物征包括地面不可移动文物、古旧街道、历史建筑、自然和人文景观，等等。反映名城历史特色和传统风貌的古旧街道、地段及其地面文物遗存是名城的主要标志，应成为名城保护的重中之重。如果一个历史文化名城没有保存下来的历史街区的这些物征，也就“名”不符实。

　　长沙是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。历史文化名城的保护分为３个层次：第一，文物点——原物保护；第二，历史街区——原貌保护；第三，历史文化名城——历史风貌保护。老城区中成片的老街巷、老建筑和具有地方特色的非物质文化遗产，构成了一个城市的历史风貌。长沙虽经过1938年“文夕”大火，但仍有20％以上的未过火区域，而且许多火后修复的建筑仍保持了原有风貌。长沙城中心区域的一些街巷布局早在宋明时期就已形成，其街道骨架和地名本身即是一种历史文化。保留和保护一定范围的历史街区并妥善加以改造和利用，修旧如旧，使之“延年益寿”，发挥其价值，是历史文化名城延续历史文脉、突出城市个性、提升文化品位的重要一环。

一、长沙老城区的历史变迁、风貌特征及其价值

　　长沙素有“楚汉名城”之称，春秋时期纳入楚国版图，战国时城邑已颇具规模，成为楚南重镇。据考证，战国时长沙城范围东西长700余米，南北宽约600米，东起黄兴路和蔡锷路（今名，下同）之间，南到坡子街一带，西临下河街，北抵五一路与中山路之间。西汉开国，长沙王吴芮在楚城的基础上筑临湘故城。临湘故城的具体位置，东起东牌楼、南阳街，西临太平街、西长街，南达解放西路，北止中山西路、又一村一带，也就是今五一广场及周围地区。以后，长沙城不断向四周扩展，但城中心位置历2000多年没有改变。这在世界大城市中并不多见。这也是长沙老城区具有很大传承性的重要原因。

　　宋代，西濒湘江的长沙城已南扩至南门口，北至湘春门，东至浏阳门浏城桥）。明代，长沙已成为人口密集、工商业繁荣的商埠。绕城７公里的城墙开９座城门，城门入口排开９条正街，150多条横街纵横交错，构成了整个城市的骨架。明崇祯《长沙府志》所记盐仓街、通泰街、织机巷、金线巷、苏家巷、碧湘街、学院巷、大椿桥、晏家塘、河街等大小几十条街道位置，已与今无异，而且街名沿用至今。清代，长沙商业更趋繁荣，长沙、善化两县多次对长沙街巷进行修缮和改造，以致“城池崇屹，甲于他郡”。今日芙蓉区马王街、化龙池一带，天心区坡子街、太平街一带；开福区潮宗街、通泰街一带尚存的老街老巷，其街巷走向、建筑布局、街道名称等，在明清两代即已定型，可以从明清两代留下来的十几幅长沙城地图得到印证。

　　长沙旧城历史遗存众多，与长沙城的特殊地位有关。古代长沙城不仅是湖南省的治所，而且是辖12县州的长沙府的府治，还是长沙、善化两县的县治。因此，一些重要古迹，如官署、学宫、城隍和祭祀祠庙，一个城内均有三至四套。于是，地名遗迹就存在于需要保护的历史街区内。1904年长沙开埠，城市建设迈上了近代化历程。从20世纪初长沙全景照片中，可见当时的长沙城，山川萦绕，平展而浩大，粉墙青瓦的民居错杂交接，城内街衢纵横，闾井相望，古树回环，宫室巍峨。从保留至今的民国初期建筑，如谘议局大楼、湘雅医院门诊楼、基督教永恒堂以及粉墙青瓦民居、石库门公馆等，可窥视当时长沙建筑的独特风格。它们介于江南传统古典建筑与西方现代建筑之间，既延袭古风古韵，又展现时代特色，体现了湖湘文化传承与兼容的有机融合。在长沙建设现代化城市的进程中，如何留住历史文化名城的特色和个性，如何保护和改造有价值的历史街区，已成为人们关注的一个问题。

　　历史文化街区的价值在于：

　　１． 历史文化价值

　　保护历史街区不仅仅是出于包装名城形态、保护传统风貌的需要，更在于这些街区有着重要的历史文化价值。保护历史街区的根本意义在于保护人类的历史文化信息及其载体，使之传于后世，为人类的文明与进步服务。一处历史街区就是一处文化遗址，它较为浓缩而又形象真实地承载着一定历史时期城市政治、经济、文化、建筑艺术、城市面貌、民俗民风、居民生活条件和生活方式等多方面的信息，是历史信息的载体和城市传统风貌的“标本”，是宝贵的历史文化遗产。例如开福区的潮宗街，它是近代长沙米市兴盛时所形成的一条繁华街道，至今保留古朴的麻石路面，旧时是米铺、旅店集中之地。它一边是长沙县衙署，街上及周围分布着多座近代教堂，其建筑形式和建筑材料，无不体现特定时期和特定历史条件下的建筑特征。它是历史的见证，反映着历史的真实，而且极具建筑艺术价值，是近代长沙城市面貌的典型代表和物征。具有历史特色的街区和建筑如不适当保护，而是大拆大建，则古城无古可言，后人将失去认识从前城市面貌、建筑形式和风格的实物标本。因此，保护历史街区和各式历史建筑，是保证历史文化遗产世代承传的大事，是我们这代人义不容辞的责任。

　　２． 经济利用价值

　　经济利用价值主要体现在两个方面。一是旅游开发价值。在现代城市越来越雷同化的情况下，历史文化名城有特色的历史街区就是一个城市的个性所在，将成为颇具魅力的旅游热点，北京的老胡同和四合院、上海的城隍庙、南京的夫子庙等已为这些城市带来了巨大的经济效益。长沙的火宫殿在民国初期曾与上海城隍庙、南京夫子庙齐名，只是后来落伍了。“不识庐山真面目，只缘生在此山中。”一些在当地人看来破旧不堪的街道，在外国人眼里却是一种全新的感受。当文管会人员带几位外国客人参观长沙金线街后，客人赞叹不已，说在欧洲压根儿也找不出这种特点的街道。

　　二是市场载体价值。长沙自古商贸发达，许多历史街区同时又是繁华的商业区，聚街为市、同行业汇集一处的现象十分突出，这既能招徕顾客，方便商品聚散，也有利于同行业的合作与竞争。时至今日，长沙的太平街干货市场、晏家塘塑料制品市场、大小古道巷箱包市场等仍充满活力。在市场经济条件下，市场应是多元化的，一个城市既要有大型超市、连锁店，也要有商业老街，以满足不同层次消费群体的需要。

　　３． 社会环境价值

　　历史街区的保护不能单纯立足于成本效益法则，因为历史街区蕴含着不可再生的文化信息资源，它是城市环境、城市品位的重要组成部分。随着经济发展、社会进步，其本身具有外部的经济性，即保护本身所衍生的社会、文化、环境效益是难以估量的。因此，在历史街区的保护建设中必须树立科学发展观。片面追求局部经济效益而损害历史文化环境，势必影响整个城市的发展。

 

二、长沙历史街区的现状和保护工作存在的问题

　　长沙旧城的历史街区和各类历史建筑、历史遗迹，近半个世纪以来遭受过３次大的毁坏。一是1958年“大跃进”，全民大炼钢铁，拆庙、拆城、砍大树、建土炉，斗姥阁、金盆寺、李公庙等毁于这一时期。二是“文化大革命”期间，许多文物被当作“四旧”破坏掉，湘春路口的辛亥烈士祠、玉皇坪的玉皇殿、玉泉街的玉泉寺、县正街的城隍庙、里仁坡的鳌山庙等，均毁于这一时期。三是20世纪80年代以来，许多文物古迹、具有历史价值的街区和建筑由于开发建设遭到破坏。如坡子街的福禄宫、幸福桥的鸳鸯井、教育街的中山纪念堂、蔡锷北路的左宗棠公馆、麻园岭的陈明仁公馆、福源巷的左学谦公馆、望麓园沩宁试馆等，在市民及媒体的反对声中被拆除。旧城区内新修建马路和高楼，已拆除了为数众多的老街。走马楼、柑子园、臬后街、北正街、营盘街等著名老街，在短短几年内就从地图上永远消失了。还有一些集中展示长沙传统经济与文化的老街，街道两旁建筑新旧叠加，违章建筑屡拆屡建，老街的整体格局和建筑风格被打破，尤其是周边的高层建筑阻挡了山、水、洲、城的通透视野，破坏了老街千百年来形成的古老空间特色。反映老街居民生活、社会习俗与文化艺术的其他建筑，如亭台楼榭、水井牌坊、佛寺道观及麻石街等多数未能保存下来，历史街区的人文环境特色逐渐消失。

　　值得欣慰的是，长沙历史文化街区尚未达到完全消失的程度，太平街、潮宗街、化龙池等街区历史风貌还保存得比较完整，这是本课题得以成立的前提。太平街、潮宗街、化龙池３个历史街区，再加上《长沙市城市总体规划》规划的小西门、天心阁、开福寺等“历史文化风貌保护区”，建设控制范围总面积为461平方公里，占市区面积556平方公里的0.8％。保留和保护不到１％的老街区，不仅在情理当中，而且在可能当中。在这些街区内，明清时形成的街巷骨架犹存，街名沿用至今；文物古迹及清末、民国至解放初期各个历史时期的建筑物比较集中；老街风貌尚未完全消失，旧式居民院落中的淳朴民风隐约可见。通过有效的保护、科学的规划、合理的改造，在这些地段完全可以恢复清末至民国时期的历史风貌。

　　当前，长沙历史街区保护工作中存在的主要问题是：

　　１． 历史街区保护与现代社会结构矛盾突出

　　长沙历史街区成型虽古，但由于历代的战争、动乱和灾害的破坏，加之社会发展和民众自发性建设的影响，街区建筑格局已发生了很大变化，与现代社会结构产生了诸多矛盾。

　　一是建筑格局新旧杂处、中西叠加，缺乏统一风貌。历史街区内，建筑的形制、色彩、高度、体量、风格很不一致，既有粉墙青瓦加封火硬山墙的清末民房，又有民国时期的近代公馆；既有上世纪六七十年代的筒子楼，也有近20年来新建的办公楼与宿舍楼。同时，由于久经沧桑，很多已破损不堪。

　　二是质量低下，不能适应现代生活要求。城市民居建设长期处于自发性状况，特别是“文夕”大火后，居民无规划的搭建，造成旧街区内房屋密集，街巷狭窄。不采光、不通风、无空坪、无绿地状况较为严重。这种状况极不利于各类管线的铺设安装，在交通、消防、排污等方面存在很大隐患，房屋建筑质量和居民生活质量十分低下。

　　三是产权复杂，利益矛盾尖锐。历史街区内的房屋建筑，其房产权大致为居民私有与公有，公有房产权又分为政府所有与单位所有。传统建筑大多楼层少，房产所有者和房产开发商为追求房地利用价值和经济利益，或解决办公用房和职工住房而大建低档次、高密度、少空地，甚至挤占交通用地、公共用地的高楼。

　　历史街区的保护，最大困难是居民、单位的动迁费、基础设施的建设费难以落实。这就决定了历史街区保护的难度。

　　２． 历史街区保护与开发建设冲突加剧

　　当前，城市建设和历史街区保护的矛盾日益突出。一是城市规划功能分区不尽合理，专业规划难以到位。二是商业性开发强度进行，人为地加大了保护的压力。三是文化名城意识淡薄，有些部门、单位片面追求降低开发成本和增加经济利益，以牺牲整体效益、环境效益来换取局部效益。四是现代城市理念发生偏差，简单地把城市建设视为建高楼、修大道，楼越高越好，路越宽越好，导致许多具有历史文化价值的传统街区和建筑在旧城改造中遭到破坏。五是城市美学品位低下，导致新建筑的体量、造型同周边整体环境、历史建筑很不协调。如天心阁前的天心宾馆、贾谊故居旁的汇源大厦等，不仅破坏了古城的历史风貌，而且也破坏了山、水、洲、城的视觉走廊。

　　３．历史街区保护法规建设滞后

　　文物保护单位，国家有《文物保护法》；历史街区和名城风貌，只能在《城市规划法》和《文物保护法》中找相关规定。这两部法律中关于历史文化名城和街区保护的条款很原则，很难操作，导致执法难到位。于是，城市建设中急功近利、长官意志、行政干预和责任不追究等成为全国普遍性的问题。

　　另外，文物立保工作尚不能适应文物保护的需要。按理，文保单位国、省、市三级应成金字塔型，但长沙则成橄榄形：国家级７处，省级56处，市级仅有16处。许多颇具文物价值的古遗存，如天心街明推官蔡道宪墓、西文庙坪古文庙石坊、湘春路左文襄祠石山等，都未列入文物保护单位。许多近代优秀建筑，如中山纪念堂等也因为不是文物保护单位，文物主管部门无力阻止其拆除。

　　４．历史街区保护资金投入严重不足

　　投入不足是历史文化名城保护工作难以有效开展的重要因素。同时，由于建设投资是由不同部门完成的，难以统一，也就不可能全面考虑名城整体风貌的保护，更谈不上形成整体效应。历史文化名城的保护虽然对旅游等产业有巨大持久的推动作用，但由于历史街区的保护本身不产生直接的经济效益，加之现有体制、观念和模式等原因，因而对外资和民间资金缺乏吸引力，文物景点及旅游业收入也基本没有投入到历史街区的保护。

三、历史街区保护的原则和方法

　　１．历史街区的界定

　　确定历史街区的原则，核心是历史风貌的真实性和物质环境的整体性相一致。其标准应该是：

　　（１）保留遗存较为丰富，能够比较完整、真实地反映一定历史时期传统风貌或民族地方特色。

　　（２）保存有较多文物古迹、近现代史迹和历史建筑。

　　（３）具有一定的规模。

　　值得指出的是，由于介定历史文化街区的标准比较严格，而且需通过省一级政府核定公布，因此，在一个经过几十年大拆大建的城市中，真正符合条件的历史文化街区已少之又少。鉴于此，有必要把介定标准放宽，设立“历史文化风貌保护区”，以扩大历史文化名城的保护范围和保护力度。历史文化风貌保护区是指历史文化遗迹相对集中或能够体现某种独特的历史文化风貌的区域。历史文化风貌保护区由市人民政府公布。历史文化风貌保护区中的历史地段应视同历史文化街区一样管理。

　　２． 历史街区保护的原则

　　（１）保护为主、抢救第一的原则。就大多数城市而言，整个古城在经历建国50余年建设后的今天进行整体全面保护已不可能，因此只能在现有基础上，把最能反映城市历史风貌的地段保留下来并延续下去。文化、规划、建设等部门必须尽快在认真调查研究的基础上，确定历史街区的范围，报省人民政府核定公布。在省政府尚未核定之前，由市文管部门予以登记并公布，并提出建设性保护思路，启动保护的立法程序，从而有效地、持久地管理和整治，坚决贯彻中央规定的“保护为主，抢救第一，合理利用，加强管理”的方针。

　　（２）原真性的原则。“原真”是针对“仿真”而言的。对原真性的评价主要从设计、材料、工艺、环境４个方面考察，传统民居还要考虑外观和功能的统一性。历史街区的保护要强调整体性和发展性的统一。为保证具体实施的可操作性，可根据建筑与环境的价值、质量、特点等因素，分层次采取维修、改建、新建等不同处理方法。历史街区的保护应建立在对整体传统风貌系统规划的基础上，据此划定重点保护区、建设控制区和环境协调区，从而使保护中有发展，实现保护进程的有机更新。

　　（３）稳定社会结构和优化城市功能相结合的原则。保护历史街区不仅仅要保护原有的空间环境、文化环境、视觉环境，还应保护原有的社会结构等所谓历史文脉，又符合改善人居环境的现实需要。为此，必须加强对传统居住形态的研究，创造出新的改良模式，使之既维持历史传统风貌，又充分发挥其优良居住模式、组织形态和生活方式的使用功能，从而实现保护和使用的和谐共存。

　　（４）保护原貌与有机更新相结合的原则。历史街区应尽量维护原有肌理。在历史街区内，不能轻率地大规模拆建，必须整体规划，有机更新，滚动建设。历史街区的整体保护规划可借用“主景”和“背景”的关系来研究处理，即可把巨大的纪念性建筑视为“主景”，把传统民居等历史环境视为“背景”。过去的保护多着眼于“主景”，现在还应同时注重对“背景”的保护。

　　（５）长期系统整治的原则。整治是指对构成历史街区的建筑、环境以及其他相关因素进行整理、修缮与调整的行为和过程。历史街区的整治是一个不断完善、不断深入的过程，整治过的环境随着社会、经济、文化等的发展，又会出现新的问题、新的矛盾，还要继续去解决，因此，整治是永久持续的。历史街区的整治不是推倒重来建仿古一条街。

四、长沙历史街区的保护、整治和利用

　　１．历史街区保护的当务之急

　　（１）确立保护建设新思路

　　一要确立历史街区是不可再生的资源这一认识。那些把历史街区当作负担，单纯当作历史博物馆，或者认为与现代化发展不合拍等等，完全是过时的观念，必须彻底破除。否则，历史街区的保护就会成为一句空话。二要突出保护重点，明确历史街区保护的点 重要文物点、线  重点保护街道、面  历史文化街区,并纳入城市总体规划。三要借鉴国内外历史经验，坚持走“保护老城建新城，建好新城改老城”的路子，在老城区以外建设新区。城市中心区应少建高层住宅，以减小人口密度，减轻人口对城市公用设施的压力，逐步恢复历史风貌。四是确定历史街区保护建设的运作模式。这个模式应该是：政府主导，居民参与，企业运作，渐进推行。

　　（ ２）启动立法保护程序

　　在市场经济条件下，眼前利益、功利主义是客观存在的现实问题，保护历史街区就必须有强有力的法律法规作保障。要尽快以新修订的《文物保护法》和《城市规划法》为依据，制定《长沙市历史文化名城保护条例》，并授予市规划、建设、文化行政管理部门执法权。对于具备文物保护单位条件的建筑物和构筑物应尽快公布为市级文物保护单位；暂未核定为文物保护单位的不可移动文物，文管部门应予登记并公布；新近公布的３５处“长沙市近现代保护建筑”，相当部分应同时公布为市级文物保护单位，以增强依法保护的力度。

　　（３）拓宽资金投入渠道

　　历史文化街区保护需要大量的资金，必须拓宽其渠道。一是保护与利用相结合，积极挖掘古建筑和传统街区潜在的旅游、商业和文化价值。二是政府牵头，理顺关系，通过土地、房屋产权的置换、拍卖或租赁等方式，吸引外资、民间资金参与保护和开发。动员已征用地开发商参与历史街区的保护和建设，改变开发模式，把历史街区建成集旅游、购物、休闲、娱乐和市民怀旧的传统街区。三是把历史文化遗存的保护纳入国民经济和社会发展计划，列入各级财政预算。四是政府设立专项保护基金，专项用于有重要价值的历史街区的保护、规划、维修和整治工作。五是充分发挥房屋产权单位和个人的积极性，按照历史街区整体规划，公房公家改，私房私家改，鼓励将改造后的房屋作商业用房或租赁。对历史遗留的寺院教堂，可交由宗教机构进行维修、保养和使用，政府依法管理宗教事务和加强治安消防管理。六是对历史遗留的优秀居民院落，由居民负责维修、管理和使用，政府可适当进行政策性补贴。

 

　　２．历史街区的功能定位

　　（１）历史街区的公共功能定位

　　道路功能。长沙市现存各历史街区自然范围较小。基于这一实际，一是保证街区周边道路完全符合现代化城市要求，而且进出便捷。二是在不破坏历史街区布局的前提下，规划并逐步建好街区内道路，逐步形成功能齐备、交通便捷、生活方便、风貌如旧的道路网，保证消防的便利和运输的畅通。主要街道实行车辆限制通行，次要街道实行车辆限时通行，再次的巷道实行步行交通。三是街区内道路与管线同步建设。

　　公共设施。完善城市规划中的各项专业规划，配套规划建设小公园、幼儿园、售报亭、电话亭、公共厕所、医疗诊所、公共图书室和社区服务、管理用房等公共设施，并保证风格与街区风貌一致。

绿化空间。由以下３种形式构成：休闲绿地；道路绿带；庭院绿化。（２）各历史街区的特色功能定位

　　历史街区的保护与建设，必须与人性化居住、旅游休闲等统一起来。建议各街区功能定位为：

　　太平街：以贾谊故居为中心，以历史文化和民俗购物为主。

　　坡子街：以火宫殿为中心，以风味小吃为主的民俗美食一条街。

　　潮宗街：以文化娱乐休闲及传统商业为主。

　　开福寺路：以宗教文化和商贸旅游为主。

橘洲中村：近代西式建筑及长沙近代发展史展示区。

　　（３）各历史街区文史景观的恢复

　　长沙文史遗存虽多，但历代战乱毁损亦多，因此要尽可能恢复街区原有历史人文景观，建设相应的标志性雕塑，恢复重要历史遗迹旧址或修建纪念碑亭。例如：

　　太平街：重建明吉王府西牌坊，启动贾谊故居二期工程，建“濯锦坊”标志，立屈原、贾谊雕塑。

　　开福寺路：恢复会春园、碧浪湖，兴建千佛塔和碧湖诗社诗人群雕。

　　潮宗街：恢复重建二三家清末民初粮行米铺，并利用作粮食商店，原文化书社故址建毛泽东等群雕，中山西路三贵街处立时务学堂画墙。

　　坡子街：扩建火宫殿，重建福禄宫，反映清代街景。

　　湘江风光带南段：建杜甫江阁、朱张渡亭、潇湘八景台等人文景观，丰富小西门历史风貌区的文化内涵。

　　３．重点建筑的保护、利用和历史街区内的旧房改造

　　保护区内的重点建筑，既包括文物保护单位，又包括非文物保护单位但有保护价值的建筑物，是能够代表一定历史时期风貌的历史原物，主要有房屋、亭台、院墙、牌坊及古井、古墓、古道等。这类建筑物原则上都要予以原物原貌原地保护。街区内有历史价值的古迹尤其要作重点保护，墓葬如福王墓、韩玄墓、蔡道宪墓，古井旧址如鸳鸯井、聚福井、明月池、游击坪古井、石门砍古井。还有教堂、寺庙、学宫贡院遗址及名人公馆等。古旧建筑的修缮，一是要服从整个历史街区的传统特色，二是要适合本建筑的实际。

　　古旧房屋建筑的利用，要有人居实用、人文景观意识。其利用开发一般可以有以下几个方面：一是作陈列、收藏等馆址；二是作商店、书店，有条件的可作茶室、酒家；三是向有一定知名度和信誉度的专门家出租或出售；四是仍作为居民院落或居室，有条件的可开辟成旅游性质的参观点和起居室。

　　历史街区内的旧房改造可采取以下一些措施：

　　（１）对各个历史街区进行规划设计研究，并制定可操作的详规。各类改造均应符合该地区规划的整体要求，如限高、红线、装饰外观材料、外观色彩等。

　　（２）房屋和院落的改造应维护原有街巷的走向、尺度和特色。临街房屋改建，高度不能突破现有街巷断面高度。

　　（３）区分不同质量和价值的房屋，在政策上鼓励采取灵活的小规模改造方式。文物保护单位严格按照文物法规定进行维护；有文物价值但尚未定为文物保护单位的院落或单个建筑要定期适当维护，若需改建，需严格审批；而对其他一般性建筑和院落，则应按照统一规划进行改造。

　　  (４)旧房改造与住房制度改革相结合，吸纳社会上的闲散资金，设立历史街区保护基金，为低收入居民的住房更新提供资助。同时制定某种奖励和优惠政策，鼓励部分居民自愿向外搬迁，并引导居民在改造旧房时，增加空地，种植树木，使小规模改建能够更加有利于环境质量的改善。

  

      ４．对编制历史文化街区保护规划总体框架的建议

　　新《文物保护法》规定：“历史文化名城和历史文化街区、村镇所在地的县级以上地方人民政府应当组织编制专门的历史文化名城和历史文化街区、村镇保护规划，并纳入城市总体规划。”为此，市政府应尽快组织我市规划、建筑、文化、艺术、历史、园林等各方面的专家，对长沙历史街区进行全面、详尽的调查勘测，编制《长沙市历史文化街区保护规划》或作为历史文化名城保护规划的重要组成部分。规划的总体框架建议如下：

　　（１）提出划分历史街区的基本标准和保护历史街区的基本原则。

　　（２）明确各历史街区的划分。这一划分既要从历史出发，也要考虑现在的状况，以便于进行管理。建议划分太平街、潮宗街、化龙池三大历史文化街区，小西门、天心阁、开福寺、橘子洲等历史文化风貌保护区内的历史地段亦按历史街区进行管理。

　　（３）划定城市紫线，即历史文化街区和历史建筑的保护范围界线。历史文化街区的保护范围应包括历史建筑物、构筑物和其风貌环境所组成的核心地段，以及为确保该地段的风貌、特色完整性而必须进行建设控制的地区；历史建筑的保护范围应包括历史建筑本身和必要的风貌协调区。在城市紫线范围内禁止进行违反保护规划的大面积拆除、开发；禁止对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；禁止损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；禁止修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；禁止占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等。

　　（４）制定分类保护规划，建议作如下分类：太平街为一类保护区，进行专门规划设计，采取重点保护措施，形成特色街区；潮宗街、化龙池为二类保护区，进行规划整改，在保持原有布局基础上，限制建筑物高度，逐步恢复原有风貌；其他历史风貌保护区中的历史地段为三类保护区，提出危房改建要求，保持现有状况。

　　（５）在分类保护的基础之上，进一步突出历史街区保护的重点，制订详细的保护与整治规划，有步骤、有计划地实施，确保在２—３年内使历史街区的保护有一定成效。建议先将太平街、潮宗街列入保护的重点。

　　（６）制定历史街区保护的基本原则和方法。对各历史街区建筑物（构筑物）进行详细分类，分别采取相应的保护和利用措施。明确各历史街区传统风貌定位和各街区内道路系统的功能。规划各历史街区的用地控制和公共设施、绿化空间的建设。

　　现行长沙市总体规划中，凡与《长沙市历史文化街区保护规划》相冲突的部分应予修编。新修订的《文物保护法》规定：“历史文化名城的布局、环境、历史风貌等遭到严重破坏的，由国务院撤销其历史文化名城称号。”因此，原规划在重点历史街区范围内扩建“太平路”等值得重新论证。否则，长沙尚存的古城风貌将荡然无存。

  ５．历史风貌保护区保护整治要点

　　（１）区内的历史文物按照文物保护的有关规定严格保护。保护历史建筑，使其在新的城市空间网络中发挥更大作用，对历史建筑不仅仅是简单的保存和保护，更需要利用。利用又包括两个方面：一是使用功能上的利用，另一是城市景观组织上的作用。在历史文化保护区，很重要的一点就是挖掘历史建筑的美学价值，在新的城市框架中将其置于中心与支承点的位置，突出它们的形象和体量，并以它们为中心，开辟绿地、广场、组织公开活动。

　　（２）特色民居和特色街巷要严加保护，维持原状，其修缮不应改变房屋原有结构、特色及街巷风貌。公布一批“重点保护民居”和“重点保护街巷”。

　　（３）对于现存严重影响景观的新建建筑应予以改造，使其高度、色彩、材料、设计等方面符合保护区保护的规划要求。

　　（４）现状质量一般的民居建筑可以改造，但层数维持现高，且不应高于３层，同时建材要采用青瓦、青砖等长沙传统建材，建筑样式也要采用传统样式。

　　（５）对于其它的一般建筑，逐步对其立面进行整治，使其风貌上与原有街巷协调，改善整个风貌保护区的建筑质量景观，适当改善基础设施条件和社区公共环境，建筑应控制在３层以下，在敏感地段的建筑要根据保护建筑的景观要求，降低建筑物的高度，改进设计。

　　（６）注意维持原有城市格局、空间尺度和城市肌理，基本维持原有道路网络，部分道路可恰当拓展。除大型公共建筑和重要旅游点附迁外，不轻易开辟大型的、集中的公共停车场，而采用划整为零，分散停放的方式。

　　（７）区内的空地统一归政府管理，由规划管理部门统一进行设计。

　　（８）保护区内的工业原则上外迁，原工业用地结合具体地段情况改建成街头公园、广场、居住用地或商业用地、停车场。在外迁工业用地上鼓励进行小规模的建设，新建房屋的高度控制在３层以下，尺度、建筑风格、材料等要严加控制。通过工业用地的改造，改善保护区的环境质量、基础设施条件和风貌景观。　　

（９）传统街巷保护与交通规划。整个区域内的道路交通规划应采用多种方式解决出行和车辆停放矛盾，方便居民生活，确保不破坏原有的历史风貌特征和空间尺度；道路宽度、纵坡，转弯半径、道路边缘与建筑物的间距，消防车通道的设置可参照国标规定，按照保护历史环境的要求作适当降低或放宽；道路交通规划同时兼顾旅游交通的要求。