南京土拍新现象:“竞保障性面积”变“竞自持面积”，这个市场要火了……

南京土拍政策突然发生重大变化！

7月17日晚间，南京市国土资源局公开挂出5幅宅地。与此前竞拍不同的是，南京的土地拍卖环节将取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持面积”。

据最新的土地出让公告透露，当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本。当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。

也就是说，自2016年8月推出的现房销售政策及2017年6月推出的“竞保障性住房建筑面积”政策均被取消了。

据了解，现房销售政策要求，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。而“竞保障性住房建筑面积”则要求当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞价，改为竞争保障性住房建筑面积。

南京土拍政策为何突然做出如此大的调整？

来自南京网上的房地产数据显示，2018年上半年，南京卖房30624套，目前市场库存2.4万套，而从供应和成交角度来看，上半年南京楼市都达到了五年来的最低值，土拍市场亦十分平淡。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示，“现房销售目前可能弊大于利。对房企而言，加大房企资金压力，风险大，周期长。从市场角度来说，现房销售意味至少2年无法推向市场，会在一段时间内减少供应量。因此，对于目前供求矛盾比较大的城市而言，现房销售不一定是调控的好方式。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，持有型物业的开发本身是一个有力的约束，有利于南京继续控制地价。“类似政策落实后，预计房企拿地会更加精打细算，同时也会带来租赁市场的更好发展”。

那么，竞自持住房面积与竞保障性住房面积之间又存在何种不同，对于当地楼市会产生什么不一样的影响？

在业内人士看来，保障性住房需建好后无偿移交政府，如今改成“竞自持”，对开发商而言，商品住房是自己持有，开发成本是有所降低的。

同时，严跃进表示，此次政策调整可以形成更多的自持房源或租赁房源，也能够反映出，南京对于租赁市场发展的支持，希望房企能够增加自持型住房。

不过，在卢文曦看来，竞自持面积虽然可以帮助地方大力发展租赁市场，但也要看到可能产生的新的不利后果。以北京地区为例，前阵子万科爆红的10年150万租金的翡翠书院就是一个典型。

“因此，控土地市场最好的方法可以参考上海，比如招挂复合、资金监管等综合手段。”卢文曦表示。