自中央经济工作会议提出：房子是用来住的，不是用来炒的之后，国家陆续出台了相关政策。共有产权房也应运而生。共有产权住房是政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。购买公有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定，申请住房公积金，商业银行等购房贷款。M支行积极响应国家号召，根据开发商要求，通过驻场答疑为客户提供优质服务。在驻场答疑的过程中，不同的客户有不同的情况，M支行信贷经理提供给客户优质服务及专业解答的同时，也通过沟通和交流识别出了信贷风险。客户王女士，年龄49岁，婚姻状态为单身。公积金缴存满12年，年收入5万元左右，想通过M支行申请年限为10年的20万元商业贷款以及30万元公积金组合贷款，按照规定，客户需向M支行提供收入证明且年收入需大于15万，M支行信贷经理结合客户自身情况，了解到王女士的儿子张先生就职于某旅行社，去年收入约20万元，M支行信贷经理为王女士量身定制信贷产品解决方案。同时M支行信贷经理出于专业的角度，再次深入询问王女士家庭情况，了解到张先生名下已有一套住宅，结合对共有产权房政策的解读，张先生已不具备共有产权房购买继承权限，综合考量王女士单身且收入较低，其子就职于受疫情影响较大行业，两位还款人皆有较大还款风险且其子张先生不具备共有产权房继承资格，有较大违约处置风险，M支行信贷经理最终婉拒了王女士住房贷款申请。法律对共有产权的管理、处分有明确规定，但又坚持约定优先原则。共有产权住房属于政策性商品任房，以地方政府规章的形式对共有产权住房的管理、处分进行统一规定，产生预先约定的效力，购房人处置产权份额受限。规定购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权价额，取得不动产权证满5年的，可通过市场价格转让所购房屋产权份额，同等价格条件下，政府有权优先购买。政府放弃优先购买权的，购房人可在政府相关网络服务平台发布转让信息，且转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭，对共有产权住房的转让规定了持有期限、转让渠道、受让人资格等限制条件，影响了商业银行的第二还款来源。本案中王女士之子名下已有一套住宅，不符合共有产权住房受让条件。客户违约后，被抵押物处置方法不明确。本笔住房贷款中请存在政策风险，最终M支行婉拒客户申请。还款风险主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。本案中王女士作为主借款人，收入还贷比不满足申请贷款额度的要求，且其子作为共同还款人辅助还款，工作行业是受疫情影响较大行业，收入不稳定性较大，本笔住房贷款存在还款风险，M支行婉拒客户申请。
（三）提高贷前风险控制，确保信贷资产安全。
作为M支行的信贷经理，贷前调查是整个贷款流程中的第一步重要环节，必须保持高敏感度和信贷警惕性，我们一定要善于观察和思考，与借款人沟通时切忌走形式，必须建立起风险防范长效机制，把好贷前调查关。本案中，面对咨询的意向客户，M支行信贷经理没有盲目的承诺客户，而是通过深入了解借款人家庭情况以及第一还款来源情况后综合考量，婉拒客户贷款申请。严守贷前准入关，加强风险识别能力，有效控制本行信贷资产质量。
