行业观察 | 地产“三好生”缘何变成了维权代名词
2019年的中报季已经悄然落下帷幕。
你可能已经忘了碧万恒半年的业绩完成率，忘了融创孙宏斌对排名的看淡，忘了政策收紧下房企大佬们对前景的担忧和经营的焦虑，但一定记得龙湖业绩会上那位男业主哽咽的“控诉”。
诚然，这是今年中期业绩会上传播最广、引发关注最多的一幕，如果要评中报印象，它一定当之无愧拔得头筹。这一幕的背后是“三好学生”龙湖遭遇来自业主的灵魂拷问，更是房企追求业绩、用户要求质量，二者矛盾未能调和的必然结果。
近日，龙湖集团在香港举办中期业绩发布会，会场大门在距离既定时间仅剩几分钟时打开，等候在外的媒体相继入内。
人群中，一位西装革履的男子手持文件袋落座在了左侧倒数第二排，没有人会想到他接下来的发言和身份的逆转将引起会场的骚乱，以至于消息通过网络加载，引发轩然大波，相比之下，人们近乎忘了现场的主题———龙湖的业绩表现。
时间到！
龙湖2019年度中期业绩会现场（孙婉秋 摄）
“多维航道，笃定前行”的背景板前，董事长吴亚军蓝色连衣裙外罩了件黑色外套，显得神采奕奕，携CEO邵明晓和CFO赵轶这一固定“铁三角”组合出席。
一如此前，龙湖也带了其他两位中高层露面，这一次是集团副总裁胡若翔和郑州公司总经理孙海波。
再过两个多月，龙湖便将迎来上市十一周年纪念日，面对“回顾上一个十年发展有何感悟”的提问时，吴亚军坦言，时间过得蛮快，没有什么值得特别纪念，对于上市公司而言，没有故事就是好故事。她笑称：“对于记者来说，最不喜欢的可能就是我们这样没有故事的公司。”
吴亚军没有想到的是，素来缺乏故事性的龙湖这次却制造出了个大故事，或者也可以称之为“事故”。
业绩介绍完毕，进入提问环节，第6个问题开始时，话筒被传递至上述西装革履男子手中。
“吴女士您好，我是长沙水晶郦城的业主，我来是有一封信想交给您。”一番简短的介绍让现场有些猝不及防，在现场媒体的注视中，该名业主走向发言台将纸质版信件交给吴亚军。
随后，他走回座位旁的过道，并未落座，声音忽而变得有些高亢，坦言闯入业绩会现场实属无奈，他将问题抛予吴亚军，“您知不知道龙湖在长沙已经成为维权的代名词，长沙龙湖所有的楼盘都在维权，无一例外？您知不知道长沙龙湖雇佣社会人士来应对业主？您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口只有50公分？”
三连问后，现场一片哗然。
该业主顿一顿继续说道：“吴女士，我非常钦佩您，我听说您是因为您买的房子不满意才创办了龙湖，但我不知道，龙湖为什么会成这个样子。”他开始哽咽起来，重复道“真的，我不知道为什么会成这个样子”。他称，自己曾多次与龙湖长沙公司相关负责人沟通，但问题并未得到妥善解决。
工作人员试图安抚该名业主，请其至场外休息片刻，吴亚军却颇有风度地表示，“没事没事，让他说。”
该男子控诉完，管理层起初未有回应，现场主持人草草切换回提问环节，在记者的追问下，吴亚军点了一旁的邵明晓来回答，邵明晓简单翻看了业主提交的资料，表示先了解情况，后续给回复。
龙湖方面经确认后坦承，该男子系龙湖长沙一项目业主亲属，其所诉精装修房屋在交付时存在与业主预期不符的情况，在此前双方的沟通过程中，龙湖的沟通态度未能令业主满意。
《国际金融报》记者查询发现，长沙水晶郦城项目引发的业主维权问题由来已久。
此外，今年上半年，长沙龙湖水晶郦城几百名业主曾联名向政府进行实名举报，投诉长沙龙湖涉嫌虚假宣传、违规高价搭售精装房、精装房货不抵价、拆除样板间等问题。在长沙市长信箱网站上，7月、8月均有多封投诉长沙龙湖水晶郦城项目信件。长沙住建局曾在7月29日回复市民投诉信称：针对龙湖水晶郦城项目问题，我局高度重视，经与业主代表当面沟通解释及召开专题会议调查落实后，住建局就该项目精装价格、房屋质量等问题已通过信访渠道（多名业主来信来访事项）进行详细的书面答复。关于价格公示问题，住建局已经以政府信息公开方式公开了该项目毛坯件和精装修价，请市民留意查看。
业界对于龙湖的印象大体还停留在产品品控上，一个广为流传的段子。地产“教父”、绿城集团创始人宋卫平，早年听人说龙湖在重庆人心目中的地位，就如绿城在杭州一样，好奇地飞去一探究竟。
看完龙湖南苑几个项目之后，老宋对龙湖的五重景观赞不绝口，当下就通知远在杭州的高管们大规模飞过来学习。据称，这次考察光机票就花了近百万元。
以至于老宋曾感慨，“全国房企里，造房子的品质让他佩服的只有‘一家半’，其中半家是星河湾，一家则是龙湖。”
然而，时过境迁，这家被宋卫平称为“唯一竞争对手”的龙湖，这家被万科王石赞誉细节服务“可怕”的龙湖，已演变为业主维权的典型。
纵观近年来的龙湖项目，所涉质量问题已不胜枚举：京郊古北水镇的长城源著，房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水系列问题；济南的龙湖春江郦城，大量业主收房不到两个月，客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水，漏水又导致电线漏电短路，电梯也频频停运；长沙的龙湖天宸原著，业主于收房前期发现房屋里地板裂缝密布，每条裂缝均有1厘米宽；南京的龙湖春江郦城工地塌陷，导致附近居民楼体开裂，数十位住户当即被要求紧急撤离；上海的龙湖天璞二期也因为维权一度上了热门微博……
此外，2015年后，龙湖业主维权声势更大，甚至出现了“龙湖维权网”。面对龙湖集团当前的系列性质量维权问题，习惯于思考“五年后的事”的吴亚军，是否将放缓进击的步伐，将关注点聚焦于当下？
业主孤身赶赴业绩会现场上演“陈情令”折射出维权背后的无奈，然而，这或许并不是一起个例，更是如今中国房地产乱象丛生的缩影，尤其是近年来，地产行业维权声此起彼伏，很多企业自身为了追求极致的发展速度，对产品质量的把握已经脱离安全的阀门。
记者梳理发现，仅8月当月，便发生了数起挑动公众神经的项目质量问题。
8月1日凌晨，江西南昌一在建项目中骏雍景湾地下室车库顶板发生局部塌陷事故，塌陷区域面积约500平方米，该项目曾号称是“为庆祝中骏成立30周年精工匠造”。
根据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会8月8日印发的“事故通报”，中骏雍景湾塌陷的直接原因是局部超荷载，通报还提及“地下室顶板无梁楼盖未设置暗梁”。
无梁盖楼的优势主要有两点：第一，有效节省空间，视觉上更加美观；第二，施工速度快，显著缩短开发周期。因此对追求高溢价、高周转的开发商来说，该技术的确值得追求，但由于专业要求较高，在经验欠缺的情况下，很容易导致严重事故。
突然的塌陷引发了业主的担忧，他们成立了相关微信群，密切关注后续的质量监测情况。
即便是主打高科技住宅的金茂，其连基本的防水问题也未能彻底解决。8月，位于广州广钢新城的豪宅盘珠江金茂府，被曝出多项房屋质量问题，木地板发霉、餐厅地砖被油漆渗透、多个房间墙体与踢脚线部分大面积渗水……而“府系”是金茂产品线中定位最高、品质最好的豪宅产品线。
无独有偶，位于佛山的金茂绿岛湖也被业主投诉，称其故意隐瞒楼盘缺陷，涉嫌欺诈营销。
数据显示，2018年，全国消协组织受理房屋建材类的投诉有27916件，比2017年增加30%；房屋装修及物业服务类的投诉有17352件，比2017年增加100.6%。今年上半年，房屋建材类的投诉有14343件，房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。
一名头部房企的中层直言,“质量门”频发的原因在于：政府限价，集团有考核，项目夹在中间，唯一的办法就是降标减配加高周转。某接近龙湖的人士补充道:“除了上述原因，龙湖项目近几年爆发出的问题还有一个原因是，此前吴亚军放权太彻底，在国外待了大半年时间，导致内部管理发生了一些变化，毕竟吴本人还是挺重视产品的。”
高周转模式再一次被推至舆论之中。诚然这一模式早已不是新鲜事物，在以增量为主的发展阶段，无数房企都曾将高周转视作突围的“武器”。
清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群直言，高周转是国内房地产市场发展的必经阶段，只有通过高周转实现规模扩张，才能拿到资金支撑企业进一步发展。
阳光城集团执行副总裁吴建斌也曾为“高周转”模式澄清，表示高周转实际指的是资金高周转，物理上的施工期有多长还是多长，并非是让施工工期缩短，也并不影响品质，这是两码事，不能混淆在一起。
然而，某行业人士对《国际金融报》记者表示，高周转难免会影响项目品质，“毕竟资金的高周转需要工程等各个环节配合来实现，施工速度将直接影响销售节点，而项目回款又将影响资金周转，按照正常总包的施工节点，某些房企很难在其高周转规定的时间内完成整套流程，因此只有在某些方面降低标准才能加速工期”。
中原地产首席分析师张大伟赞同上述观点，他认为，“高周转会导致出现质量问题的概率大涨，速度慢不一定质量好，但速度快质量肯定不好。”
一名行业资深从业者指出，除了高周转，房企普遍实行的跟投机制和内部贪腐问题也是“质量门”层出不穷的根源，直接导致减配降成本。其指出，近来开发商加大内部反腐动作，且处置手段明显升级，一来缘于行业步入中低增长阶段，公司需要开源节流，二来“很多东西再烂下去就要坏根本了”。
张大伟直指，实施跟投后，经理人必然以利润作为一切驱动力。
房企内部的贪腐问题有多严重？此前有媒体曝出，某头部房企上海区域营销总因贪腐被公司举报，正在接受调查，涉案金额或超亿元。此外，据《国际金融报》记者了解，某闽系房企一城市总因在项目土地环节收受2亿多的回扣近期已被调查。
当质量问题再一次曝光在聚光灯下，企业对于品质的认识与重视是否会被重塑。某头部房企品牌人员坦言：“很难。虽然多家房企已将工程安全纳入考核范畴，但分值占比不大，并未触及员工根本利益。”
张大伟则认为，最有效的改善办法是监管部门的重罚，倒逼企业的重视。实际上，今年7月底，安徽合肥已率先对开发商念起了“紧箍咒”：对引发三次及以上群访事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。
在高周转为房企营造一片繁荣后，如何解决其留下来的质量隐患或需要行业来面对与重视。
记者 孙婉秋
编辑 沈玉洁