孟津区和偃师区买房到底如何选？

洛阳孟津区和偃师区的房产投资分析

洛北市场分析——孟津区

第一梯队市场范围：邙岭大道以南至瀍涧大道以北之间项目：和昌 联信熙园价格：9000-10000之间投资角度分析：优势：刚需盘，出手快，位置好，最靠近市区劣势：价格高，获利空间有限

第二梯队市场范围：邙岭大道以北至连霍高速以南项目：融创国宝辰院 空港华府 美伦骊园 港龙雍和上院 碧桂园山河城价格：7500-8000之间 洋房8500左右投资角度分析：优势：投资获利空间相对有一些劣势：此区间的规划配套和规划侧重不够；但国宝辰院、空港华府、美伦骊园周边的配套相较于洛吉快速路附件要好一些

第三梯队市场范围：连霍高速以北孟津瀍源大道以南（孟津新区）项目：融创河洛辰院、恒大云湖上郡（售罄） 文乐山水尚境价格：7500-9000投资角度分析：优势：居住舒适度高，产品以洋房为主，容积率低，几乎没有高层产品；距离孟津新区最近劣势：价格段和第二梯队价格相差无几，但距离市区更远；投资获利空间相对较少

总结：

以瀍涧大道为起点，作为洛阳市老市区的边缘距离孟津新区11公里

孟津片区地势以北高南低为主，对于开发商而言开发难度和成本会有所增加

孟津区的产品主要以低容积率，洋房，小高层的产品为主。

但从第一梯队市场到第二梯队市场的户型主要以120平以上150平以下为主

90到110平的产品基本没有货，出了很快就消化完了

孟津片区的撤县划区红利在2020年3月份已经释放，在3月份之前价格也是在5000左右，当撤县划区的意见释放后，一年时间基本上涨了1000元/㎡左右

以孟津的二手房价格为例，同比去年上涨15%左右，一般二手房的价格跟随新房市场价格波动，并且新房的价格波动比二手房的价格波动要多出5%左右

洛阳东部市场分析——偃师市场

首阳山新区市场范围：二广高速以东至首阳山新区以西项目：中成相国府 中成熙悦府 建业中州上院价格：5500-6000之间投资角度分析：优势：享受地铁、撤县划区红利，价格低获利空间大；首阳新区的规划齐全劣势：项目推广力度相较于洛北市场较弱

总结：东边的项目数量相较于北边市场而言要少一些，但从投资的角度来看，正好是属于价值洼地；地铁：一号线已经开通，东边最后一站式杨湾站，距离首阳新区12公里一号线延长线白马寺释源广场站距离首阳新区只有8公里市区：恒大绿洲在瀍河区，算是市区范围内，距离首阳山也只有不到15公里获利空间：以去年3月份孟津撤县划区的意见出来后来看，一年的时间价格涨幅在1000元±/㎡；偃师的撤县划区先前并没有提前释放消息，所有此次偃师和孟津正式的撤县划区消息释放后，孟津的撤县划区红利在去年已经消耗的差不多了，而偃师的的撤县划区红利才刚刚开始；

整体建议：北边市场和东边市场距离市区的距离基本一致一个是距离瀍涧大道11公里，一个是距离杨湾站12公里如果选择北边项目建议选择：美伦骊园在第二梯队市场中最靠近市区，获利空间相较于其他北边项目要高如果选择东边项目建议选择：中成熙悦府中成在偃师区域是老开发商，先后开发了30多个项目没有烂尾的不良记录，且此项目价格低，获利空间大；预计年获利空间在15%左右