看了套 300 平米大平层

看标题你们一定以为我膨胀了吧，哈...

其实我就看看，买是不可能买的。

最近被熟悉的中介小哥忽悠着去看了一套 300 平米大平层。精装修，市中心商务区里的小产权，隔壁商品房价格 10 万左右，这个 4 万左右。边上综合体、地铁之类的配套都有。

没有管道煤气，但可以用电磁炉做饭。水电费按按照商务价来，比民用价贵。但水电这种花销，和房价比起来可以忽略不计。按照杭州最新的政策小产权房也能入户口，但可能在排学区的时候优先级低没用。

客观来说对这套房子印象挺好。有个有疑问就是面积这么大、总价也要 1000 万出头，为何不分割成小面积来卖呢？

小哥解释说 2018 年杭州推出了一个 “限酒（店式公寓）令”，原则上规定商业用房的最小分割面积为 300 平米。所以之前那种 50 平米左右的酒店式公寓就没有了，暴出了一堆正好 300 平米的小产权精装修大平层。

目前杭州这类房子还不少，价格大约是同地段商品房的一半到三分之一。

市区核心地段，商品房 10 万，这哥们就是 4 万左右。

郊区 3 万多的商品房价，这哥们就是 1.5 万左右。

我仔细想了下。和商品房比，这种房子的优点是：

1、地段好、住起来舒服、价格便宜。

2、不占房票。

3、有稀缺性。在房票制度下，一张房票对应一套房，显然面积越大、单价越高越划算。所以一二线城市优质地段的大平层商品房是一种稀缺资源，房东都惜售，有钱都未必能买到。

缺点是：

1、不带学区、不带学区、不带学区。

2、40 年产权。

3、交易成本高，一次二手交易大约需 7%。

4、水电、物业这些比较贵，但相对房价可以忽略不计。

有两种人适合来买这种房子。

一种是有钱，不在乎学区的（没有小孩或者小孩直接读私立）。

一种是有钱，有一套小户型学区房的，然后再搞一套这种自住。

总之，房子同时有居住和投资两种属性，这种房子体现的就是纯粹的居住属性。

所以假如彻底贯彻房住不炒，掐死所有投资属性的话，杭州房子内含的价值差不多就是目前房价的一半左右。

对了，我还了解了一下这种房子的租售比，年化大约是 4% 左右。用 DCF 法算一下的话，房价正好和现金流折现价值差不多。

呃，我还想到一件事。

目前像深圳、杭州这些地方土拍的时候最后都会竞自持。之前都把这些自持当做 0 价值来处理，其实不妥。

目前杭州已经有开发商在秀一区二制的骚操作了，整个小区分为商品房区和出租（自持）区。

商品房因为限价反正怎样都是秒清盘，所以就随便搞搞。

最好的位置、设计、质量、装修，最大的容积率都给自持区。这样就能吸引有钱人来租，收更高的租金，获得更高的内含价值。

相当于从商品房上赚现金流，从自持房中赚内含价值。

其实这个模式说不定也不错哟，说不定以后开发商手里积攒了一堆优质物业，再用 Reits 的模式变现。反而变成一种永续经营的模式了....

来源：刘备教授