以房地产作价投资入股涉税案例分析

文：吴取彬    隆安上海律师事务所合伙人、律师

导读：目前工业地产、商业地产交易中，由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高（需要缴纳的税费：增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等），那么在实务中该如何进行合理的筹划，降低交易成本同时将法律风险降到最低限度。

通过将目标房地产作价投资入股，目前是一个比较不错的为了节约交易成本方式，不但可以解决大量的税费，同时交易双方的法律风险可控。那么本文今天详细分析房地产作价投资，产生哪些税费。

一、增值税及附加税费需要依法缴纳

《营业税改征增值税试点实施办法》（ 财税〔2016〕36 号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时， 第十一条规定， 有偿， 指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，当母公司将房地产作价投资换取其他公司股权行为属于有偿取得“其他经济利益”， 属于销售不动产行为， 应缴纳增值税。这里需要注意的是营改增前，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（ 财税〔2002〕191 号） 规定， 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。所以，千万不要误以为营改增前作价投资免征营业税，营改增后理所当然也不属于增值税征收范围，这种理解是错误的。

因此，在营改增后，房地产作价投资的成本比营改增之前高出很多。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）的规定，一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额， 按照 5%的征收率计算应纳税额。

（具体缴纳增值税的数额及方式，详见该文章：纳税人转让不动产该如何缴纳增值税）

二、土地增值税

对于非房地产企业来说，以房产投资入股是可以免征土地增值税，《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

因此，以不动产投资入股是否涉及到土地增值税，主要看投资主体和被投资主体是否为房地产企业。作为非房地产企业来说，可以免征土地增值税。

三、企业所得税 

企业将开发产品用于投资的行为，企业所得税政策比较明晰。《企业所得税法实施条例》第二十五条和《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第33号文件）第一条，都明确规定了企业将非货币性资产用于对外投资等行为应视同销售，于实际取得利益权利时确认收入（或利润） 的实现。

因此，依法缴纳企业所得税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税法）第二条规定，以不动产作价入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税。

五、契税

契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。

但是，根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）第六条的规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

故，在母公司向全资子公司以及自然人向其设立的一人有限公司公司以房产作价出资的，免征契税，除此以外应依法缴纳契税。

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