『干货』万科设计管理中指标分解与分析全攻略

一方面设计决定了房地产产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品能否为公司带来收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出(建安成本)，以上两点决定了房地产开发企业设计管理的成败就是房企的成败。

设计指标的解析又是房地产设计管理的起始与重点，今天就给大家分享《房地产设计管理中指标分解&分析那些事》

一、主要经济技术指标

①总图和总平面图的关系：

②总平面图的主要经济技术指标

二、指标与经营的关系

①项目用地

❶用地面积——包括建设用地面积、城市代征地及飞地

特别注意：代征地的建设出资主体及使用主体

图中A’地块相对整个项目属于飞地。

特别注意：飞地的可建设性和相关指标

❷项目建设用地类型：

特别注意：商业用地和商服用地的区别

商服用地——包括商业用地，金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地，商业用地只是商服用地的一部分

②容积率

容积率：指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

毛容积率=总的地上建筑面积/总用地面积（含代征地、飞地）

净容积率=总的地上建筑面积/净用地面积

❸常见产品容积率

☀同样的容积率，据项目定位及要求可以有多种产品组合

❹影响容积率的因素

影响容积率的因素——日照、退红线间距、限高及产品品类、单体楼型等

☀日照影响

☀单体楼型

——大进深多单元的平面组合对容积率贡献大

☀不平衡使用容积率

平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值， 做总图之前要进行业态组合比例强排比较

资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积

❺用足规划法规边界，变相提高容积率

☀特别注意：所有偷面积手段报建图与给业主的交楼标准是不同的，必须提前 策划验收策略及施工先后顺序

☀双层高阳台偷面积

双层阳台赠送验收后修改成房间，有效增加实际容积率

☀花架封楼板偷面积

☀阁楼及地下室偷面积

③建筑密度

建筑密度——建筑的基地总面积与用地面积的比率

☀商业步行街，提高项目溢价的另一途径

☀各类建筑密度、容积率上限指标

☀特别注意：超出规范要求的指标很难正常通过审批，需付出额外的公关成本

④停车位

关于车位配比，根据《陕西省城市规划管理技术规定》的要求：

☀车位经营的主要问题：周转率、利润率

☀车位的其他问题

在实际的设计中，可以采用小车位+微车位的组合方式，可以利用好柱网和边角空间。但是对微车位的数量在前期需要和规划局协商而定。

☀车户比——车户比高对住宅销售有利，对车位销售不利

一般规律：

√首置首改项目，或低成本低利润项目，车位数只要满足政府报建和验收要求的最低限；

√尽量多做一些露天车位，减少地下二层车位，充分利用人防面积，控制每个车位的面积，降低成本。

√对于高端项目，车位的利润较高，车位需求相对较高，车位数以营销需求为准。尽量多做一些有产权的车位。

☀车库成本控制方法案例——地面车库

☀车库成本控制方法案例——停车桥

⑤配套指标

☀示范区（户型、景观、装修）决定项目开盘的单价项目配套情况决定价格上升的斜率

☀特别注意：配套尽量用非容积率面积实现，游泳池乒乓球室登可建设于地下空间

三、设计前提条件分析运筹

①设计所需前提条件从何而来？

②客户价值关注点及其排序

③豪宅产品价值排序：