朗诗“分手”惠誉

导语：信用评级是一面镜子，折射的是不同企业运营能力与企业发展能力。

房地产行业信用评级一直是市场关注的焦点，又暗流涌动。不同的三方机构，同样的榜单，同一家房企排名却天壤之别，甚至不翼而飞。

目前国内外融资环境相对严峻，国际信用评级作为房企发行海外债的资质凭证，备受房企和投资者重视和关注，因为高信用评级意味着低融资难度和低融资成本。但这并不代表中小型房企注定与评级上调无缘，中小房企更有努力的方向。追求房企排名是中小企业陷入融资困境的表现，但并不是他们走出困境的出路，脱离融资泥淖，从修炼内功才是关键。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

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朗诗“分手”惠誉

5月20日，国际评级机构惠誉日前发布对朗诗地产的最后一次评级，确认朗诗地产有限公司评级为B，展望稳定。

据悉，惠誉与朗诗的商务合作已于2021年4月到期，朗诗出于自身业务需求考量，未选择继续与其续约，但朗诗保留了与标普和穆迪这两家国际评级机构的合作。

在业内人士看来，在惠誉的评级体系中，BB就已经是投机（垃圾）级别了，更不要说B评级。换句话说，惠誉给了朗诗一个大大的差评，然后就选择不再合作了。

这两年，田明带领下的朗诗走了一条非主流的发展路径，规模增速持续放缓，市值不断缩水。

物业板块朗诗绿色生活上市本是其寻求突破的一个支点，万万没想到，港股聆讯在即，朗诗却和评级机构先翻了脸。

据了解，目前市场上大多数境外融资主体均保持1-2家常年合作的评级机构，朗诗地产已有标普和穆迪两家国际评级机构出具评级，对于目前融资渠道多元、境外融资需求不大的朗诗地产来说，主动减少常年合作的评级机构的数量，保留标普和穆迪两家已经可以满足当前业务需求。

综观房地产行业，与评级机构合作的变动实属常态。朗诗与惠誉日后是否还会合作，也取决于朗诗业务发展需求。

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国际机构为何下调部分房企信用评级

目前国内外融资环境相对严峻，国际信用评级作为房企发行海外债的资质凭证，备受房企和投资者重视和关注，因为高信用评级意味着低融资难度和低融资成本。

全球公认的三大评级机构，穆迪、标普、惠誉，他们对房企的信用评级可以直接影响房企的股价走势，当然更深远的影响是房企发行海外债，关系房企境外发债的难易和发债利率高低。

除了房企主体信用评级的高与低以外，信用评级的调整也备受关注。在去年，雅居乐、富力、金茂、中骏等多家标杆房企也被三大评级机构下调了评级或展望。他们2019年都实现了规模增长，且交出了不错的成绩单，依然逃不过评级机构的法眼。

去年3月，穆迪再度将泰禾集团评级展望下调至负面。穆迪官网显示，这家公司家族评级已从B3下调至 Caa1。与此同时，穆迪将 Tahoe Group Global (Co.,)Limited 发行并由泰禾担保的票据的 Caa1 有支持高级无抵押债务评级从Caa1下调至Caa2，下调原因依然是高企负债。

3月24日，惠誉评级将国瑞置业有限公司的评级展望从稳定调整至负面，并确认国瑞的长期外币发行人违约评级为B-。惠誉同时确认它的高级无抵押评级及其未偿付票据评级为B-，回收率评级为RR4。

对于下调原因，惠誉方面认为它的一贯投机现金管理是其评级主要制约因素，该公司过去3年其现金与短期债务的比率持续低于25%；虽然该指标较2018年末7.5%有所改善，但惠誉估计2019年末其仍处于20%左右低位，弱于评级处于'B'区间同业水平。

评级是一面镜子，折射的是不同企业的运营能力与企业发展能力。

国际评级机构调整评级会从杠杆率、财务结构、土地储备、盈利能力和规模等多种因素综合考虑，或者其中某一关键指标持续改善，也会获评级机构上调其评级。同理，评级机构下调房企评级也是评估上述评级上调考虑的多种因素。

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排行榜的意义

由于国内并没有官方机构的统一数据做支持，只有各大第三方机构的排行榜。境内的金融机构与银行只能参考这些知名评测机构发布的榜单确定相关房企资质与实力，制定出相应的“红黑榜”。甚至在房企海外融资时，这些排行榜也成为很多境外金融机构的参考资料。

房企在日常的融资、海外债发行、企业信用评级大多以榜单为依据。排行榜作为品牌宣传的重要组成部分，很多房企对外寻找合作方都是要看排行榜的，排行榜的排名决定了靠谱程度。

另外，房地产行业是资源驱动的类金融行业，产业、钱、地、人四大核心资源决定了房企的发展及竞争力，而这些核心资源的掌控者——政府、金融机构、产业公司因为自身的利益以及运营逻辑，决定了他们“嫌小爱大”、“嫌贫爱富”的特点。

由于现阶段房地产行业融资政策难以放松，国家监管层面对于社会资金进入房地产行业仍然处于严加管制的状态，很多中小房企资金链面临着很大压力，甚至出现经营困难的状况。土地价格不断上涨，中小房企面对高昂地价时的压力，甚至超过了购房者面对房价上涨时的压力。追逐排行榜，有利于降低企业的融资成本，尽快买米下锅。

另外，在排行榜上拿到好名次，对于房企的品牌建设以及企业形象的树立具有巨大推动作用，在与其他房企合作时，排名在一定程度上可以成为谈判桌上的筹码；另外，一些地方政府在招商引资时，也将排行榜作为评价竞标房企资质的重要标准。因此，对于中小房企来说，好名次也意味着更广阔的发展空间。

但是，数据造假人为抬高了中小型房企业绩，给金融市场、信用评级提供了错误的信号，不利于金融机构作出合理的信用评价和贷款准入，不利于防范金融风险。

而房地产项目的虚假销售、人为制造市场火爆局面，也给普通民众买房造成了困扰，不利于稳房价、稳预期。

在当下数据注水、口径多元、混乱的情况下，想要去整治乱象，一个是剥离房企与第三方机构之间的利益关系，由官方组织监管机构，加强对第三方机构组织的监管或是由官方组织发布榜单。

对各大房企而言，完善统一销售额的统计条件，健全企业诚信的评价、查询和服务系统，加大失信成本力度；

对于消费者和投资者而言，要加大市场主体和群众举报后的惩戒力度，将榜单公信力与评估机构挂钩，规范第三方评估行业。或是将榜单挂钩税务部门，根据榜单对房地产企业的税收进行缴纳。

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打铁还需自身硬

自融资渠道不断收紧以来，融资难和融资贵的问题是中小房企的痛点，从而使得信用评级的价值越来越高，资金借出方为了降低违约风险，倾向于为信用等级高或者集团背景强大的房企提供融资，因此，信用评级成为房企自身、投资者等多方关注的焦点。

但这并不代表中小型房企注定与评级上调无缘，中小房企更有努力的方向。因为打铁还需自身硬。

追求房企排名是中小企业陷入融资困境的表现，但并不是他们走出困境的出路，脱离融资泥淖，从修炼内功才是关键。

规模依然是房企必争

按照年均10万亿、80%百强份额的基本假设，8-10年以后，中国房地产行业最多也就需要1000~2000家企业，留给中小型房企只剩下2万亿左右的市场容量。

未来房地产这个蛋糕做大已有限，所以房企只能抢占别人家的蛋糕。

对于中小房企来说，做大并不是唯一出路，但走其他第二赛道，同样需要一定的规模做基础。不做大做强，不会“小而美”，只会“小而没”。

特色的竞争力是房企生存与发展的制胜法宝

对于开放型区域市场来说，通过深耕并培育出特色，即使规模不够，但是具有独具特色的IP群，也足以形成其他房企与之愿意合作的理由。

深耕、精耕、合作、敏捷是必由之路

聚焦深耕可以成为中小型房企的护城2河，从城市布局上，深耕某一个城市，在市场份额上做大比重，如当地销售排行榜座次；从产品和服务深耕上，深耕某一条产品线，建立起针对某一类客户生活方式的对应经营策略，如物业服务水平甚至超过头部房企。

既然“五道红线”让财务型杠杆受限，“两集中”让经营性杠杆受限。那么中小房企大可以通过加大合作力度发挥合作型、并购型杠杆的作用。

无论是与头部房企、国有企业，还是与其他中小房企，都可以以抱团合作的方式共同发展。由博志成发起成立的G50董事长俱乐部，就是一个致力于促进发展型房企之间合作，实现融合、共赢、发展的平台。

泛地产化，是房企应该提前布局的最重要方向

通过博志成战略研讨会、G50峰会，董事长们的交流发现，泛地产领域，已经成为所有房企董事长关注的刚需。虽然当下没想涉足，但不能保证未来3-5不进入泛地产领域。

进入泛地产领域，（1）泛地产单项目开发运营；（2）探索、沉淀泛地产单项目的运营模式并标准化；（3）泛地产核心团队初步形成；（4）通过项目运作整合或发育部分产业资源。

当然，房企可用单个泛地产项目做尝试，从中探索沉淀出相关泛地产运营模式，使其标准化，为今后的其他泛地产项目做准备。初步形成泛地产核心团队，通过项目运作整合或发育部分产业资源，使上一阶段确立的产业外部朋友圈得以扩张深化。

老板及核心团队的升级是关键

一切管理行为来源于战略、一切经营行为来源于战略，而企业战略目标、方向的关键在于老板的发展意愿是否强烈、是否愿意跳出“舒适区”，通过老板“进化”，建立模糊但方向明确的目标、可实现落地路径、团队提升等方式，完成组织初步变革。

部分参考资料：

[1]《TOP50房企超6成获AAA评级 这4家房企因负债高评级被下调 | 财报榜单③》,中国房地产报

[2]《朗诗“分手”惠誉：房地产行业与评级机构合作的变动属常态》,经济观察报

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