民法典之小区业主的表决权变化

通过民法典第278条与物权法第76条比较，可以看出，业主大会的职权没有发生大的变化，但民法典对物权法表决比例作出了重大修改。

从对共同决定的事项上看，民法典与物权法也有一些内容上的修改，如：

1、现行物权法对第（二）项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”，民法典则表述为“制定和修改管理规约”，这一变化表明立法者认为“管理规约”应主要是对业主行为的调控，主要不是管物。

2、民法典将物权法第（五）项中的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“筹集”和“使用”两项，筹集资金性质更重要、更慎重，对业主的影响会更大，所以规定了参与表决的“双四分之三”，而使用维修资金为了解决专项维修资金的使用难问题，所以规定了参与表决的“双过半”。

3、民法典第（八）项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为新增条款，原物权法没有。物业管理条例有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定，但没有规定票权比例。另外，对于出租共有房屋是否需要业主大会表决的问题，原来存在争议。现明确规定需要开会，且票权比例要求较高。该项表决的票权比例要求高于“双过半”。

从在表决比例要求看，民法典与物权法规定是不同的，物权法第76条规定的是以专有部分总面积和业主总数人作为基数，分别规定了不同表决事项的“双三分之二”（绝对大多数）和“双过半”（绝对多数）。

民法典规定，参与表决的票权比例超过两个“三分之二”，会议才有效，且面积比例只算专有部分，不算总建筑物面积；一般议题的支持率“双过半”即获得通过，重大议题超过两个“四分之三”获得通过，票权比例均以参与表决的票权而非总票权为基数。从法条字面理解，只要超过两个“三分之二”的业主参与表决，一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过，重大议题需要获总票权的二分之一支持。下面我们来分析一下民法典第278条第二款的文义：

民法典第278条第二款第一句“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，法条设定了会议的法定最低人数限制，即必须由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决，会议才有效。

民法典第278条第二款第二句“决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，民法典对第六项至第八项规定的重大事项，设定了较高的表决比例，即经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。由于其基数为“参与表决（的专有部分面积和人数）”，因此，属于“相对大多数”。其实际通过门槛为：2/3 x 3/4 = 1/2；

举个例子：以3000户小区表决第六项至第八项规定的重大事项为例，2000户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：3000*2/3 x 3/4 =1500户以上同意。

对于其他事项，民法典第278条第二款最后一句“决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”即应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(相对多数)，其实际门槛为：2/3 x 1/2=1/3。

举个例子：以3000户小区表决第一项至第五项议题为例，1500户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：3000*2/3 x 1/2 =1000户以上同意。

通过对民法典第278条的解读，可以明显看出，民法典大幅度调低了业主大会表决事项的表决门槛：民法典将物权法的绝对大多数（“双三分之二”）调低为绝对多数（“双过半”）；而将物权法的绝对多数（“双过半”）调低为相对多数（“双三分之一”）。

可以看出，民法典实施后，可以较好地解决物权法实施以来所显现的弊端，如有些小区因业主弃权或少数业主反对而使业主大会陷入瘫痪，无法有效运行。因此，相对于业主大会决议的民主性，民法典更注重决策的效率性。

《民法典》第278条	《物权法》第76条
下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。	下列事项由业主共同决定： （一） 制定和修改业主大会议事规则； （二） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六） 改建、重建建筑物及其附属设施； （七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。