超30城二手房价下跌，拐点真的来了

12月16日，国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，11月44个城市新建商品住宅价格环比上涨，33个城市二手房价格环比下跌，这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。

对此，我们认为， 2019年全年市场成交超过15万亿成为定局。同时，在调控影响下市场逐渐出现下调现象，部分房企今明两年的资金链有所吃紧。值得一提的是，楼市政策开启双向调控，人才政策小阳春出现，预计后续一线城市房地产各项数据将保持平稳，而二三线城市的房地产数据将缓慢回落。

纵观国家统计局公布的数据，有三组数据值得关注。第一，房地产销售增速放缓。前11个月，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。其中，住宅销售面积增长1.6%、销售额增长10.7%，办公楼销售面积下降11.9%、销售额下降11.3%。商业营业用房销售面积及销售额分别下降14.1%、13.5%。这説明开发商卖房没有像过去那样轻松了，房地产需求逐步在降温。

第二，房地产开发投资增速却出现回落。前11个月全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1~10月份回落0.1%（其中住宅投资增速回落0.2%），并且增速自4月份以来持续下降。这説明了由于去化库存困难，以及资金链的紧张，房企开发投资的步伐在逐步放缓。虽然，与去年同期相比还是增长的，但是已经数月在房地产开发投资方面，持续不给力了。

第三，房企融资越来越难了。房地产开发企业前11个月到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；定金及预收款54482亿元，增长10.0%；个人按揭贷款24395亿元，增长13.9%。目前，房企也面临融资困难，通过信贷途径越来越少，主要靠到海外发行债券来筹措资金。不过，房企如果负债率过高，海外的融资成本也会同步上升。

现在问题来了，有超过30座城市商品房加入到下跌的队伍中来，未来国内房地产将会怎么走呢？首先，新房价格依然上行，这是因为大部分新建商品房价格因限价政策而“失真”。而我们看到的是，11月70个大中城市中，有33座城市二手房价格环比下跌，32城环比上涨，5座持平，这是首次二手下跌城市超过上涨城市，也是连续2个月超30城市二手房价格下调，这足以证明楼市拐点已经到来。

再者，目前一线城市除深圳之外，2019年下半年整体降温很明显，特别是二手房市场降温比2018年同期更加明显，常常显示出“有价无市 ”的情况，而二三线城市降温还在持续，随着楼市调控的深入，预计12月份的数据，会有更多二三线城市开始加入到二手房降价的队伍中来。房地产调控政策已经取得成效。

最后，各地推出给房地产微调政策，会使二三线城市尽可能的避免房价出现大起大落。比如，一些城市推出人才购房、首套房信贷支持，公积金政策等，就是想尽一切办法鼓励刚需购房，给当地开发商去库存，化解系统性风险。不过，人才及落户政策推动楼市热度提升，但整体来看各地对房地产的微调政策，主要是鼓励刚需置业，所以也只能延迟房价下跌进程，改变不了未来房价下跌的趋势。

无论从商品房销售、房地产投资，以及房企融资情况来看，国内楼市正在降温。而数据显示，有超30座城市二手房价开始下跌，这反映了楼市的拐点已经到来，而且估计后续房价下跌的城市会越来越多。更关键的是，未来各地房价虽然都会出现下跌，但政策的意图并不是让房价大跌，而是逐步回归合理区间。所以，明年一线城市房价会趋向稳中有跌，而二三线城市房价会不会大跌，主要看鼓励刚需购房政策，能否迟滞当地房价下跌的进程。