以房屋使用权抵债，不属于租赁合同关系，不适用买卖不破租赁原则

要旨：1、以房屋使用权抵债，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，以房屋使用权抵债形成的法律关系并非租赁合同关系。

2、根据《合同法》第二百二十九条的规定，买卖不破租赁的原则仅适用于租赁合同关系，不适用于非租赁合同关系的其他债权债务合同关系。以房屋使用权抵债，因不属于租赁合同关系，不适用买卖不破租赁原则。

【案情简要】

1、豪力投资有限责任公司（以下简称豪力投资公司）因欠英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）300万债务无力偿还，双方签署《房屋使用权抵债合同》。豪力投资公司将其拥有的豪力大厦交给英联视公司使用，用使用权益偿还所欠债务。英联视公司获得豪力投资公司房屋使用权18年，自2004年3月22日起至2022年3月21日止。

2、2012年11月30日，豪力大厦由北京恒华嘉辉科技有限公司（以下简称恒华嘉辉公司）拍卖所得。2012年12月17日，北京第一中级人民法院出具执行裁定书，财产权自本裁定送达买受人恒华嘉辉公司时起转移。

3、英联视公司称其与豪力公司就豪力大厦的使用权为房屋租赁关系，应适用“买卖不破租赁”原则，恒华嘉辉公司对此不予认可。

4、英联视公司向法院起诉，法院一审、二审均未支持英联视公司请求。英联视公司向最高人民法院申请再审。

【案涉争议】

英联视公司与豪力投资公司之间签署的《房屋使用权抵债合同》性质是否属于房屋租赁关系？是否适用“买卖不破租赁”原则？

【裁判要旨】

最高人民法院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：1、涉案《房屋使用权抵债合同》的性质认定；2、英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权。

（一）关于《房屋使用权抵债合同》的性质认定问题。

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。

而本案中，豪力投资公司（乙方）与英联视公司（甲方）在《房屋使用权抵债合同》第一条第1.1款约定：由于乙方欠甲方300万元无力偿还，根据2004年3月22日双方所签订的本合同的补充协议的约定，乙方同意将其拥有的房屋交给甲方使用，用使用权益偿还所欠债务。第1.3款中约定：生效后，即视为乙方全部偿还所欠债务300万元；甲方同时获得“所用房屋”使用权壹拾捌年，自2004年3月22日起至2022年3月21日止。从该合同内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意豪力投资公司以让渡豪力大厦18年的房屋使用权的方式抵顶300万元的借款。

可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。

（二）关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。

根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。

因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。

英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。

【案例索引】

案号：（2014）民申字第215号，审理法院：最高人民法院

【评析】

买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，除法律另有规定或者当事人另有约定，租赁物所有权人以买卖、赠与、抵债等方式将租赁物所有权转让给他人的，对原租赁关系不产生影响，原租赁合同继续有效。受让人须继续履行原租赁合同，不能以所有权变动或者其非原租赁合同当事人等为由否认原租赁合同的法律效力并要求承租人返还租赁物。

买卖不破租赁原则，是物权优先于债权的例外，即基于该原则，债权可以对抗物权。

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条是“买卖不破租赁”原则的基本法律依据。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

根据该司法解释规定，有下列情形之一的，不适用买卖不破租赁原则：

1、当事人另有约定；

2、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《物权法》为了平衡抵押权和租赁关系，在《物权法》第一百九十条确立了两项规则：

1、订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

2、抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

本案中，英联视公司的债权能否对抗豪力投资公司的物权，核心点就在于对《房屋使用权抵债合同》性质的认定。最高人民法院认为《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此《房屋使用权抵债合同》被认定为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。

根据《合同法》第二百二十九条的规定，买卖不破租赁的原则仅适用于租赁合同，不适用于非租赁合同的其他债权债务合同。 

综上，通过本案例，总结要点如下，以供实务中参考：

1、以房屋使用权抵债，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，以房屋使用权抵债形成的法律关系并非租赁合同关系。

2、根据《合同法》第二百二十九条的规定，买卖不破租赁的原则仅适用于租赁合同关系，不适用于非租赁合同的其他债权债务合同关系。以房屋使用权抵债，因不属于租赁合同关系，不适用买卖不破租赁原则。