房屋租赁百问百答之四：房屋租赁合同的履行（二）
实践中，房屋的租金及装饰装修往往是房屋租赁合同履行过程中容易发生纠纷的地方。房屋租赁合同到期后，装饰装修物应归谁所有？能否在房屋租赁合同中约定免租施工期与免租使用期？本部分将涵盖房屋租赁合同履行过程中房屋的租金及装饰装修问题。
（五）房屋的租金
Q45：可否约定免租施工期？
答：可以。承租人在开业前需先行装修，可在租赁协议中约定免租期的起始日及免租的范围。但一般免租不一定可以免除管理费、水电杂费等，需在合同中对此进行明确。
Q46：可否约定免租使用期？
答：可以。人流量及开业情况将直接影响承租人的经营，因此可在租赁协议中约定商场或租赁物所在场地应满足的开业率，未满足开业率期间可约定为免租使用期，必要时可约定未满足开业率达到特定期限可解除合同。
Q47：如何确定租赁场所的开业率？
答：可在租赁协议中约定，承租人可要求出租方出具开业率说明并提供必要的租赁合同等凭证予以佐证。
Q48：可否约定租金涵盖其他费用？
答：可以，承租人可在租赁协议中约定租金涵盖的内容，常见的涵盖内容为税费、公共设施（空调、电梯等）使用费、设施年检费、物业服务费等。
Q49：租金支付的时间有无特别限制？
答：并无特别限制，但可约定由出租方出具费用单据，由承租方确认之后再付款，遇到节假日等特殊情况，承租方可顺延至正常工作日缴费。
Q50：能否以未提供发票为由拒付租金？
答：一般不可以，开具发票是附随义务，一般难依此拒付租金，但合同约定先开具发票才付款的除外。
Q51：如何在支付租金时合法主张税票？
答：可在租赁协议中约定出租方出具税票的时间及税率，如出租方拒不出具税票，承租方有权在应支付的租金中扣除本可抵扣的税费损失（应明确约定计算方法），如出租方在抵扣后再行出具税票，则承租方可向出租方无息支付已扣除的税费损失，无需承担违约责任。
Q52：租金的诉讼时效是多长时间？
答：依据《民法典》，租金诉讼时效变更为三年，替代原规定的一年诉讼时效。
Q53：能否以粘贴公告方式催收租金？
答：一般不提倡，但可在租赁协议中约定通过粘贴催收公告的方式催缴租金，建议同时通过短信或邮寄书面文件等方式通知。
Q54：租赁合同载明承租人的收件信息有什么作用？
答：可通过该收件信息向承租人邮寄租金等账单、解除合同通知、律师函等重要文件。但该地址不应是承租房屋的地址，否则在承租人擅自搬离时难以有效催告。
Q55：一般可通过什么方式催收租金？
答：如合同有约定则依合同约定催收，无约定的，可通过口头告知、发送短信、微信、电子邮件、邮寄信函及律师函等方式催缴，但需留存催告的证据。通过诉讼或仲裁的催收方式也是有效的。
（六）租赁房屋的装饰装修
Q56：装修租赁房屋是否需经出租人同意？
答：需要，承租人如果属于全国/全球连锁店等适用统一装修风格及标准的，建议在租赁合同中约定出租人不得随意干预承租人的装修。
Q57：装修所需报建、审批等手续费用应由谁承担？
答：一般情况下由承租人自行承担，但可在合同中约定承担主体及承担比例。
Q58：未经出租人同意装修装饰房屋会有什么后果？
答：承租人擅自装修承租房屋的，应赔偿损失、承担违约金且自行承担装饰装修费用。
Q59：经出租人同意装修房屋，未形成附合的装饰装修物，怎么处理？
答：出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意的，由承租人拆除。
Q60：经出租人同意装修房屋，已形成附合的装饰装修物，怎么处理？
答：分情况处理：
（1）合同无效且出租人不同意利用，双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（2）合同解除，由导致合同解除的违约方承担剩余租期内装饰装修物的残值损失，由双方按照过错承担相应的责任，若合同解除因不可归责于双方的事由而导致，则按照公平原则分担剩余租期内装饰装修物的残值损失。
（3）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿已形成附合的装饰装修物费用的，人民法院不予支持。但当事人另有约定的除外。