普法|小区梯次收取车位租金（区别定价）合法吗？丨至正•论案
根据法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。故此，小区居民除了可以向开发商购买车位之外，还可以从物业处租用车位。
那么，小区向业主出租车位的租金是否必须完全相同呢？
近日，上海二中院审结一起因小区业主大会“梯次设置”车位租金而引发的案件。
案 情
某小区业主大会讨论制定《车位管理办法》，其中某一条款规定：小区车位租金实行“梯次设置”，首辆车租金为200元，第二辆车为300元，以此类推；已经拥有一个产权车位的业主，如还需租用小区车位，视同第二辆车。
某业主拥有一个产权车位，另需租用一个车位。其认为小区业主大会、业委会“梯次设置”租金的该条规定，侵犯了其作为业主与其他业主同等享有小区停车资源的权利。故提起业主撤销权之诉，请求撤销该条规定。
一审裁判
上海宝山法院认为，有限停车资源的分配使用应当由全体业主共同决定。《车位管理办法》经全体业主表决通过，通过价格杠杆合理调节资源分配，与地下车库、地面车位均为住宅小区必备的生活配套设施的设计初衷相符合。故判决驳回业主的诉讼请求。
业主不服，上诉至上海二中院。
二审裁判
上海二中院认为，首先，业主大会、业主委员会可就小区车位租金收费方式制定管理规约；
其次，《车位管理办法》并无违反法定程序及损害国家、社会和公共利益之处，足以对全体业主产生约束力；
最后，《车位管理办法》充分体现了小区业主意思自治原则，对全体业主平等适用，亦无侵害业主利益的不当之处。
遂判决驳回上诉，维持原判。
评 析
这是一起涉及业主撤销权纠纷的案件，在确定原告符合提起该诉讼的主体资格要件及时间要件的基础上，法院从以下几个方面进行审查：
1.业主大会是否有权就“梯次设置”车位租金制定管理规约；
2.业主大会制定管理规约的程序是否合法；
3.“梯次设置”车位租金是否侵害了业主的合法权益。
关于制定管理规约的权限
《民法典》第271条规定，业主对小区专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》第278条规定，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约等有关业主和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。
《民法典》第280条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
本案中，《车位管理办法》所涉及的车位位于小区地面场地，系小区建筑物共有部分，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，全体业主均享有共有和共同管理的权利，业主大会有权就此制定管理规约。
关于制定管理规约的程序
业主大会制定和修改管理规约，属于《民法典》第278条所规定的业主共同决定事项。《民法典》对此规定，此类事项的决定应当符合如下条件：
1.由专有部分面积占比2/3以上业主且人数占比2/3以上业主参与表决；
2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
也就是说，业主大会制定的管理规约并不需要全体业主一致同意。
本案中，业主大会经过民主讨论后形成了《车位管理办法》，并且对该内容进行公示，没有违反法定程序的情形，也没有违反相关法律、法规，损害国家、社会和公共利益之处。
关于业主的合法权益
小区车位应当首先满足业主的需要，但在车位资源紧张的情况下，业主的停车需求已经无法全部满足。此时，业主大会基于全体业主的利益考虑制定《车位管理办法》。
《车位管理办法》将小区车位租金收费方式予以规范，并对全体业主平等适用，充分体现了业主意思自治的原则，更彰显了公平正义的法治精神，并无侵害业主合法权益之处。
相反，“梯次设置”车位租金的做法既确保了每户业主基本的停车需要，又抑制了部分过高的停车需求，实现了在停车资源稀缺小区公平合理分配停车资源。
俗话说，远亲不如近邻。《物权法》第78条赋予业主以撤销权，对业主大会、业主委员会所作侵害业主合法权益的事项可以请求法院撤销，《民法典》对此条文予以继受。
业主在考虑自身利益的同时，也应当关注小区利益和全体业主的利益，切忌因为“任性”而疏远了与业主大会和其他业主的关系。
本期主笔：徐丹阳
民庭法官助理
华东政法大学
全日制法学学士、硕士