值得回味的孙宏斌17条“金句”
【老潘说】融创中国最近发布半年业绩报，合同销售272.60亿元，同增5%，而且销售均价高得吓人，达22382元/平方米（一二线高端精品所致）。同时盈利达12.57亿元，同比大增80.2%。在半年业绩发布会上，孙宏斌也畅谈了融创2015年经营与发展之道，老潘特别总结为17句金句，一则自己学习，二则顺便与诸君分享。
地产总裁内参 潘勇堂整理\素材来源观点地产网
一、行业形势篇
1，大家都判断一样的话，就没钱赚了
对于城市和项目选择，每个人的判断都不一样，但是我想如果大家都判断一样的话，可能你就没钱挣了。比如现在大家都要去一线城市，我就躲开一点，一线城市再好的地方，价格贵了它都不好，或者说你再好的东西，大家一抢，这个价格就不对了。而且我不相信这个价格能一直这么涨。
2，2015年地产分化会更严重
孙宏斌表示，价格真的不好说，因为不同城市差别太多了，每个城市每个项目也差太多了。但是我想说这个行业现在已经变成一个很正常的行业了，任何人都可能赔钱，任何人也可能挣钱，不是所有项目都涨的，包括我们自己的项目也是，有的项目肯定会涨，有的项目可能会保持不变，有的项目也许会降一点价，都有可能。
二、企业转型篇
3， 融创不谈什么转型
孙宏斌表示：“融创不谈什么转型，融创，首先看好这个行业，虽然这个行业现在很困难，三四线城市房子不好卖，一二线城市地太贵，但是总的来说，这个行业还是挺大的行业，全国前几名的利润都超过100亿，很少行业有这么大规模的，这是一个10万亿规模的行业。所以我们希望能够把这个行业做深、做透，能够有优势，我觉得把一件事做好就挺好的。”
4，物业公司分拆上市是很荒唐的事
我一直觉得物业公司分拆上市是很荒唐的事，我们也很重视物业公司，希望物业公司能给业主带来更好的服务。现在国内物业公司的收费都不是那么高，想挣钱的话，物业公司的服务就会受影响，我觉得物业公司就应该是把服务做好。
为什么大家都热衷于上市？就是因为现在市场给了很高的市盈率，我不知道为什么。举个例子，物业公司就像学校一样，办学就不应该挣钱，因为要挣钱以后，教学质量肯定就下降了。如果你有钱的话，就多请点好的老师，把基础设施做好一点。做房地产不挣钱了，然后弄物业去上市挣钱，作为融创来说，我们还是希望能够把地买对，把产品做好，把服务做好。因为房地产还是一个很大的行业，还有很多空间。
5，轻资产就是个“伪命题”
轻资产就是一个很荒唐的说法，因为房地产本身就是轻资产的，买地盖楼卖出去，这不就是轻资产吗？为什么是重资产？因为卖不动，买地买错了、卖不动了就变成重资产了。随着行业的发展，土地越来越少，应该持有一些东西，应该更加加重它，持有一些回报率比较好的东西。
后来，我看到他们说的轻资产就是用别人的钱做房地产就是轻资产，用自己的钱就是重资产，这也是很荒唐的。我觉得融创没法去向那样转。要是觉得真是好项目的话，自己投了以后就挣钱，如果不是好项目的话，用别人的钱，亏了以后心里也不舒服，所以这也是为什么融创现在的合作越来越少？因为你拿一个好项目不容易，还是要用自己的钱。
6，房地产众筹这个“挺扯的”
融创现在不缺钱，缺的是好项目。我觉得这个行业最缺的是投资能力、对城市以及项目的判断是最核心的，有好项目的话，成本高一个点根本不是事，要是拿一个破项目的话，即使没有资金成本，也会亏钱，所以我觉得众筹这些东西也挺扯的。
7，融创不转型，未来做什么？
融创不谈什么转型，未来还是希望我们真的能够在这个行业里面拿特别好的项目，对城市的判断也特别好，产品能力也特别强，服务也特别好，然后在这个行业里面再发展。当然我们也许是比较落后的，但是没有哪个行业中前8名利润像房地产一样都超过100亿。我相信将来不管是“互联网+”还是“互联网-”，还是将来消失以后出来一个别的东西，大家都得住房子，我相信改善型需求还是挺大的。所以我没觉得需要转型，我也看不到往哪儿转。
三、城市布局篇
8，新城市，要么不进，进则深耕
进入新城市有两点，其一，城市选择是有多对错之分的，融创进入新城一定是非常小心的，融创现在进入的城市比较少的，在已有的城市都有很多优势，而且是深耕的，我们希望在新进的城市也能具备这样的优势。其二，不管是进入广深还是其它城市，是招拍挂还是并购，方式都不太重要。更主要问题是方式还是要合适。其三，融创一旦进入一个城市我们就会把它慢慢做好。当然我们选择城市的标准也是比较严格的，也希望按照原来的战略，去一个城市就在这个城市做到一定的地位和影响力。
9，进入新城市看什么指标？
融创现在进入一个城市我们是非常小心的，第一是经济比较好，要有产业支持的城市；第二汇集能力比较强的，人口比较多。现在很多城市人口已经不增长了，甚至有些城市人口是净流出的，这个城市的房地产一定会有问题。而且我也相信中国的城市化进程的趋势是大城市越来越大，一些小城镇没有产业支持的话，它也是没法发展。所以我们对城市的选择，经济是非常重要的考量。现在我们主要就是看两方面，一是资金是不是净流入的，而是人口是不是净流入的。因为只有经济好的地方，有产业的地方才能吸引资金。北京、上海大家都知道好，我相信北京、上海的销售都没有问题，但是最大的问题是地太贵。
10，一线房价再涨20%，其实也挣不了钱
我觉得北京、上海、深圳这样的城市价格大幅下调的可能性没有，不拿一线城市的土地，主要是地价太贵了，现在房价不回调，再涨10%、20%，它还亏钱。在北京、上海，开发商去年、前年买的地基本上都挣不了钱，即使房价涨上来了也挣不了钱，这是一个挺大的问题。
一线城市的市场肯定是没问题的，最主要就是地太贵了。过去我对一线城市的信心就是房价肯定要涨，在单价2万的时候往3万、4万涨，现在卖到单价10万还不挣钱的时候，我认为一线城市就不能做了。
11，要寻找二线城市的价值洼地
三四线城市就是市场有问题，地不要钱你也做不了。所以二线城市我们在找一些价值洼地，要找到哪些是价值比较低的地方，因为这些城市经过这么多年以后迎来变化了。比如说成都，它过去为什么那么难呢？就是因为供求关系不平衡，供应量太大了，尽管它每年都卖2000多万平米，一个非常大的数额。但是成都这几年的供应都少于2000万平米，这也是一个机会。所以我们要找到这种供求关系比较好的洼地。
四、公司收购篇
12、融创并购可不仅仅是绿城和佳兆业
很多人觉得我们老把精力放在绿城和佳兆业上，其实公司有一半以上的项目都是并购来的，像盛世滨江，当时的标的额是95亿，绿城才60亿港币，佳兆业才40亿港币，包括香溢花城那个也有40多个亿，融创其实有特别多的并购。
13，有一种并购叫“融创式并购”
并购方面，当所有的公司都挺好的，所有的地都卖得很好的时候，并购的机会就比较少。现在经济压力比较大，并购的机会会越来越多，因为很多的公司现在其实是压力特别大的，尤其是小公司。我们在这方面确实有特别大的优势，其实并购市场的口碑、影响力挺难做的。很多公司在找我们谈合作，尤其是北京、上海，只要有公司要卖的，我们基本上是最先知道的，就是因为我们名声好，一是价格好谈，最主要是买完了以后反悔的话还退，这是很难的。
再次，大家知道我们对市场的判断能力，当时并购绿城的时候，市场是非常艰难的，但是我们并购了以后市场就好了，深圳也是，我们看好佳兆业以后，深圳马上就好了。另外，我们的执行力很强，去年一年时间，我们公司一半以上的管理力量都在绿城，融创也没受什么影响。今年上半年我们有一半以上的管理精力在佳兆业，我们这边同样不受影响。我们不光自己的活干得还不错，还把别人的活都干得挺好。
14，并购公司跟买块地是没有什么区别的
孙宏斌：现在很多小公司要想卖的话，肯定是现金流出问题了。现金流出问题的公司有两类，一类是有价值的，一类是没价值的。我们要看的话一定是看有价值的，就是土地价格是合适的；第二就是要符合我们的战略，很多的三四线城市融创也不想去。
我觉得并购公司跟买块地是没有什么区别的，并购的公司现金流有可能会比买地还会好一点。因为它很多项目都在开发过程中，但是判断起来，合作起来也会比较难一些，但我们很包容，包括绿城和佳兆业的团队，昨天晚上我们吃饭的时候，郭英成和郑毅也在。我们希望在深圳能有合作，我相信我们会在深圳有合作。我们要合作的话，可能广州、深圳的可能性大一些。我们跟佳兆业有合作的话一定是在项目上合作的，整体的合作是没可能性的。
15，整体型并购“太累”
孙宏斌：以我们对绿城和佳兆业的经验，我们整包去做的可能性会比较小了，我们宁愿谈一个项目，谈一个城市，要整体弄的话，我们觉得是很累的，而且效率很低的，最后的效果也不一定好，我们宁愿选两三个城市。我们觉得今年下半年还会有很多这样的项目并购。
五、风险控制篇
16，融创土地“够玩5.6年”
至于我们下一步的土地储备问题，你不用担心的。通过并购获得的土地储备比公开市场要好一些，融创现在的土地储备做三五年也没问题。但是如果发展慢一点，我们也认了，这个阶段一定是要把风险控制住了。
17，账上多些现金，把握“未来主动权”
孙宏斌：首先，现在整个经济的压力特别大，我们还是要让公司安全，不合适的地一定不拿，把钱放在账上，或者说用这个钱还点债，让资金利息低一点。现在不管是境内还是境外的发债，都是要替换一些过去成本比较高的债，基本上都是在还旧债。其二，过去大家可能关心我们的现金流，现在看这两年，我们基本上属于想花钱花不出去的状态，现金流也挺好的，很安全。所以下一步觉得这个经济形势不好的时候，融创多留点现金在账上，将来有新的机会出来的时候能主动点。