土地市场“引爆”，房企火线补仓，房地产市场释放向好信号强烈！

沉寂多时的房企在土地市场开始变得活跃。

2019年一季度已落下帷幕，伴随着房地产市场调控的深入，房企拿地回归理性，行业进入精细化竞争阶段。与此同时，作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模与结构对业绩的影响依旧持续加大。

（来源：中指研究院）

2019年1-3月，万科拿地力度不变，依旧占据拿地榜首位，以311亿元保持领先；融创拿地势头迅猛，以309亿元拿地金额跃居第二位，上升显著；绿地虽居于第三位，但3月拿地规模降低。TOP10企业1-3月拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

今年3月以来，多个二线城市土地市场渐现暖意，开发商逐渐找回了拿地的热情。包括杭州、南京、广州、无锡、南昌、南充等城市密集推地，吸引了越来越多房企的关注。

4月8日，南昌推出三块土地，分别来自西湖区、青云谱区和青山湖区。起始总价约为9.32亿元，最终，三宗土地总成交价为16.68亿元。其中，融创以8.83亿元竞得青云谱地块，溢价率76.97%；阳光城分别以2.72亿元和5.14亿元摘得西湖区地块和青山湖地块，溢价率分别为44.09%和110.49%。

资金情况有所好转使得有着规模发展需求的房企再度开启土地补仓战，土地市场的角逐日趋激烈。

01

土地市场再迎“小阳春”

据中国指数研究院监测数据显示，其监测的300个城市中，今年一季度流拍土地96宗，流拍率为6.1%，较去年回落4个百分点；而且，一季度300个城市楼面价较去年四季度上涨17%；平均溢价率14.6%，较去年四季度提升8.1个百分点。

从全国范围来看，先现行的土地市场的确存在着流拍率降低、溢价率走高、地价企稳回升的特点，尤其三月份以来，3月全国土地流拍率仅为1.8%，为2018年以来单月最低水平。

目前土拍溢价率的上升，与当前融资环境的相对宽松有一定关系。一方面可以看出在优质地块的竞争上，房企还是有明显的拿地积极性；另一方面也与年初融资环境相对宽松，房企资金回款到位、相对充裕有关。

但不可否认，高溢价率频现的土拍市场多处于二三线城市，如上海这样的一线城市土拍市场依然“暗淡”，特别是在环沪城市的衬托下。

究其原因，一方面，由于在一线城市，调控政策仍然较为严格，在这种情况下，房企虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

02

二线城市土地溢价率走高

近期许多二三线城市的密集推地。

南京是第一个出现在公众视野的城市，3月29日，今年春节后南京首批土地出让落槌。当天南京市国土资源局共挂出7幅地块，最终均顺利出让，当日揽金共计120.79亿元。

其中，最受瞩目的是NO.2019G01地块被包括融创、雅居乐、栖霞、电建等房企报名参拍。经过120轮竞拍后，最终四川房企新希望以53.2亿元总价拿下，楼面地价达到22628元/平方米，溢价率28.81%，这是新希望进入南京的首个项目。

4月1日，广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地，总起拍价近66亿元，总体量超71万平方米。最终，6宗地块总揽金近87亿元，中海、龙光、电建、恒大均落子。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，含1宗宅地、1宗商住地、1宗租赁宅地和1宗商业地。4宗地块总出让面积9.14万平方米，总起价43.76亿元，最终收金56.66亿元，包括金地、阳光城等房企拿地。

4月3日，无锡出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。此前，像无锡这样的长三角三线城市，已经很久没有出现如此盛大的土地拍卖画面。

根据中国指数研究院数据显示，一季度300个城市住宅用地成交楼面价均价为4179元／平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17％，平均溢价率为14.6%，较去年四季度上涨8.1个百分点。

2018年，由于持续的政策调控，土地市场明显降温，部分企业拿地较少甚至不敢拿地，而在最近降准、市场出现回暖迹象的情况下，房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。

03

杭州一季度土地成交金额居全国第一

受供求关系的影响，2018年第一季度杭州地价一路飙升。全市成交的38宗涉宅用地中，有15宗土地需要自持，祥生拿下的之江度假区单元地块，自持比例高达50%。

和去年相比，杭州六个板块地价刷新。萧山市北东均破2万，南部蜀山近1万7，星桥地价1万7，临平地价1万9，未来科技城地价2万6+自持8%等。

△ 杭州地王图（365淘房/制）

目前杭州楼面单价排名前三的分别是，位于市中心的凤起潮鸣，楼面单价45368元/㎡，滨江保利联手以楼面价44460元/㎡拿下的滨江保利上品，排名第三就是金隅中铁诺德都会森林，楼面价43288元/㎡。

2019年1-3月安徽省16个市中除黄山市外均有经营性用地成交，共有137宗经营性用地（包括住宅、商办等）成功出让，出让面积共计9696亩,可建面积1291万㎡,成交总价316亿元。3月安徽土地成交额达到了2019年以来的新高，但还是略逊于2018年同期。

04

土地市场火热依旧

4月18日，财政部公布一季度财政收支数据。其中，一季度土地出让收入延续了去年的高增长。1-3月份，国有土地使用权出让收入约1.33万亿元，同比增长41.8%。这与去年的涨幅基本一致。去年全年我国国有土地出让收入规模约5.21万亿元，同比增长40.7%。

近期，包括国家统计局、自然资源部等多个部门均发布了一季度土地市场的有关数据。结果显示，在“房住不炒”的总基调下，土地市场总体供应增加，价格微幅上涨，溢价率下调的总体态势清晰。

土地市场的供应结构将迎来新的变化。随着差别化调控的进一步加深，对于需要积极“补库存”的一二线城市，和存量较大的部分三四线城市与县城，供地节奏将会进一步分化。如何实现满足刚需和改善需求的有效供给，将成为这些城市制定土地供应政策的首要考虑。

4月17日，自然资源部中国土地勘测规划院举办的“2017年暨2018年第一季度全国主要城市地价监测成果发布会”上公布的数据显示，全国106个主要监测城市土地供应面积达2016年同期以来供应量最高，为4.28万公顷，同比增加15.94%。

在价格方面，全国主要监测城市地价总体水平为4148元／平方米。其中，住宅地价为6666元/平方米，环比增速为2.21%，住宅地价增速连续三个季度放缓。

对于当前土地供应来说，实际上是和库存规模挂钩的，一些大城市的库存规模不足，所以确实存在积极供地的需要。这既符合监管部门的政策，也是市场发展的要求。对于此类市场来说，当前土地市场的发展火热，显然也说明房企热衷拿地。随着供地节奏的加快，房企的土地交易势必加快，但确实也会出现一些高溢价土地的现象，尤其是部分地级市。

这在数据上也有所体现，土地市场在地产轮动效应的影响下出现明显分化。三线城市住宅地价增速同、环比均超过一二线城市。

这一特征延续了三线城市上一年度在住宅地价的年度增长率的提升之势，2017年三线城市住宅地价年增长率为9.95%，近3年来首次超过二线城市。

综合地价温和上行之时，“房住不炒”的政策导向持续强化。

中国指数研究院数据显示，2018年1-3月，全国300个城市土地平均溢价率19%，较去年同期下降14个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率22%，较去年同期下降17个百分点。

当前溢价率总体上压缩，在于溢价率的指标有很大的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。

住宅用地供应占比创2014年以来新高。而从供应来看，房地产市场分类调控背景下，土地市场的供地结构正在进一步优化，住宅供地比例持续增加。

05

房企疯狂抢地是为何

2019年，房企拿地回归理性。从企业策略和行业趋势出发，由于一线城市推地量比较少，所以房企也会将重点放在二线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。

这些核心城市周边的三四线承受因承接了部分外溢效应，也受到了不少房企的关注。整体而言，预期在二季度过后、整个土地市场的拿地活跃度会继续攀升。

部分市场较2018年年底前后出现了明显地好转，而主要原因是基于房企新年拿地资金充裕，但在市场与地块区位的选择上仍旧保持着非常谨慎的态度。

特别是部分新锐房企，加足马力、把握机会，基于未来战略发展的考虑加码进驻市场。战略性进驻房企对土储的需求也是高溢价地有力支撑。

房企的拿地热情与土拍市场的活跃都释放了良好的信号，随着市场的越发规范与集中度的快速攀升，未来中国房地产市场将步入良性、平稳、健康的新元年。

********************************************