林中：中国房地产行业的未来趋势

林中说：“中国房地产在高速发展阶段，上半场已经踢完了，现在开始踢下半场了，这是一个典型的变化。”

旭辉集团董事长 林中

1月12日-13日，由博志成举办的“中国房地产发展趋势与战略总裁峰会”在上海召开，旭辉集团董事长林中先生出席峰会并发表《房地产行业的未来趋势》精彩演讲，为在场的参会嘉宾解析当下及未来中国楼市短周期、中周期和长周期的发展趋势，以及房地产企业应对未来的发展之道。

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上半场——下半场

中国房地产的萌芽期是从改革开放1978年到1998年，真正的房地产市场是从1998年到2017年，这20年是典型的上半场。

从2017年以后，中国房地产行业进入下半场，进入一个新的阶段，即成熟期。

下半场的踢法不一样，比赛规则也不一样，它表现出来的规律和现象差不多和美国、日本一样，因此，下半场要把握好机会，因为下半场球一踢完，这个比赛基本上就结束了。

进入一个新赛季，已经是变成另外一种市场竞争，游戏和竞争模式。但是下半场有什么变化？林中认为看下半场的变化就是一个长周期的变化，20年是一个长周期。

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长周期的变化

1998年到2017年，中国房地产在这个周期是高速增长。从1998年，大概是在一亿平方米的交易量，到2017年大概有15、16亿平方米的交易量，市场快速的增加，全国均价在过去二十年增长了六七倍，但是盘均价肯定在十倍以上。

还有一个特征就是高频波动，1998年到2000年处于低迷状态，低迷到什么程度？上海买房可以退税，这个待遇后面都没有的。然后三年一轮的周期，2002年、2005年、2008年、2015年、2018年，但是在未来的二十年里规模再增长15倍不可能了，市场已经接近顶部，只不过是在顶部的高位平台期。可能15亿到17亿平米，不会有太大的变化，但是十几亿平米的量会维持比较多年，所以这个行业的规模已经不那么增长了。

但是这个行业里面的很多企业规模还在增长，那就是因为分饼的人不一样，大饼没增长，但在里面分饼的人是不一样的。可以看到房价，北上深目前的房价均价报出来是5万5，未来还能长十倍吗？林中认为不可能了。如果这个结果不可能，那意味着这个过程会发生很多变化，

未来的长周期典型的表现就是平稳增长，低频波动，它带来很多行业经营模式的改变，包括对自己整体经营节奏的把握会改变，过去高频波动的时候，拿错一块地，过两年资产就快速上涨又回来。但是2016、2017、2018年拿错地可能就不容易回来了，每年房价的涨幅可能不够付10%的利息，那就是说亏损是注定的。

林中认为，房地产行业平稳增长，低频波动，会对很多公司过去的策略、节奏、经营方式带来巨大的变化，要适应这个行业长周期的变化，去及时调整投资布局。

长周期第二个特点，从短周期的波动变成一个中长期的波动。过去看的是三年，急速的下跌然后急速的拉升，那种波幅非常大。但是未来不是三年，这一轮已经不会是三年了，有没有可能是十年呢？目前来看至少是五六年，但是有可能是十年，2019年虽然是过冬，但可能不会太冷，从十年来看，未来国家希望房价平稳增长，你会看到房价每年涨6%到8%，十年涨一倍，然后回调两年，非常有可能变成这种中周期波动的模型，这种中周期波动对很多企业的经营要求是不一样的。

为什么说我们从短周期到中周期的波动？短期看政策，中期看人口、经济，长期看国运。因为这个行业长周期的变化，是一个历史，是一个必然，就跟中国的经济一样，GDP在初期的时候可以高速的增长，房价在比较低的时候会高速的增长，但是增长到一定量的时候，量变到质变就不可能再维持高增长了，包括房企。头部房企过几千亿以后，增长率都会放慢，十几二十亿的增长率肯定是很快的，拿个项目就能翻倍。

长期政策有哪些?

房住不炒：它有很多因素，比如行业发展的规律，宏观经济的变化，社会民生的变化，人口的变化，但是其中核心的就是政府对这个行业的长期政策发生了很大的变化，这个政策变化 “房住不炒”的长期定位，林中认为未来二十年政府都会坚持这个定位，意味着房子要回归到以居住为目的的属性，也就是一定要关注自住需求。投资需求会有一部分，但投机需求基本上没有。

保障与市场、租售并举：如何去选择区域，选择产品，一定要跟政策大势相一致，未来的住房市场是一个保障与市场运行的机制，未来几年保障的比重会增加，比如，深圳已经出台文件，租售并举，所以国家在大力推动租赁市场。

行政调控加宏观调控：以前为什么有巨幅的波动？因为大部分还是以中央调控为主，10号文、8号文、国十条，最近几年有看到吗？现在都叫窗口指导。更加的灵活，频率更加的快速，对市场作出更快的反应，也就是说2019年虽然是下行，但是它跟以前的下行不一样，也许从中周期来看它只是一个波折而已。

分城施策，中央定方向、地方负主责：以前是一刀切，中央发文只能一刀切，但分城施策，中央定方向，地方负主责，现在中央的权威到了，未来房价是地方在控制，中央给考核指标，年底进行考核，做的好可以晋升，做不好就撸掉，所以地方政府一定会善用这些措施，保持平稳。

价格管制，上下封顶：价格管制是长期的，不要指望市场复苏的时候会涨30%到50%，未来可能涨幅不会超过10%，跌幅也不会超过10%，在一个狭窄的箱体中震荡，保持长期来看房地产市场的平稳增长。但是这些可能对企业的经营带来巨大的挑战，也带来巨大的变化。

长周期的第三个特点，城市分化。未来的城市分化只会加剧，所以很多投资者来问涨还是跌？因为不同的城市会不一样，有的涨，也有的跌。这对精细化的要求非常高。行业布局是大趋势，已经不能用行业周期去看投资布局，其实更多看的是城市周期，已经不能把它做一个决策，比如说2019年是冷还是热，今天大家说冷，可能你做的决策不一定是对的，因为这种大趋势对你所在的城市不一定是这样，所以一定要深入研究所在城市的城市周期，它的小趋势。所以，未来整个行业的竞争在精细化层面会要求很高，去看行业的精细化程度。

 03

城市化后半程黄金时期

房地产行业的下半场其实有巨大的机会，是中国城市化后半程的黄金机会，这个20年不抓住，基本没机会了。那时候的房地产几乎没有从小做大的可能性，甚至不可能有太多中小企业生存的空间。

上半场上对应中国的城市化率是30%- 50%，下半场对应中国城市化速度还是很快，大约50%-70%，70%以上是中国高速城市化结束的标志。因此，50%-75%的城市化率其实还是有巨大的机会，因为中国每年的城市化率增长还能维持在1%左右。一旦在70%以上，城市化率的增长会变的非常缓慢，虽然它还在增长，像日本80%多接近90%，美国的城市化率80%多，但是可能从70%几增长到80%几花了几十年。所以城市化后半程还有巨大的机会，包括三四线城市的机会。城市化后半程走完了以后，很多三四线城市基本上不需要盖新房了。

四好城市的标准：

第一，看财富，财富是什么？财富其实就是经济，人均收入，GDP增长率，人均可支配收入，人均收入的增长，人均存款，拥有的金融资产，这些其实都代表着财富。所以会看到财富多的城市房价一定会涨，全球金融中心为什么房价都比较贵？因为资金太密集了，融资太容易了。

第二，看人口，人口的因素有很多，人口的存量、人口的结构、新增人口的量、流入人口的速度、人口的平均年龄，为什么大家比较看好深圳？一线城市里人最年轻，年轻意味着未来消费能力很强。是流入还是流出？

第三，看资源。中国特别关注的是行政权力值，是省会城市、直辖市还是什么？很多公共服务资源是归这种配置，省会城市能配置的公共服务资源一定比县级市强，所以看到中国的城市特点跟国外城市不一样。一个省里面最好的医院、最好的学校、最好的体育场馆一定是在省会城市，或者是在副中心城市。一般的省会就一个，安徽的省会就是合肥，江西就是南昌，湖北就是武汉，个别的地方省会是两个，山东的青岛、济南，福建的福州、厦门。而且有些城市比如说四川成都，成都叫一骑绝尘，像一个黑洞把其他城市的能量吸光，这种城市的量级，也就是说它拥有资源，包括自然资源，行政资源，公共资服务资源，好的城市未来一定是好的。

第四，看政策。土地市场的政策，房市的政策。

这四好城市有两好的就可以去，有四个好的城市一定可以去，四个纬度都没有的建议就把握住机会，打一枪就跑，因为这种城市没办法长期的让你耕耘下去。

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高手对决

行业增速拐点未来三年后会出现，从高速增长开始回归到高质量发展，其实头三年企业的增速已经开始出现，为什么三年以后呢？因为中间那一批TOP10到TOP30的企业在三年后的增速就会放缓，这种放慢就是不可逆的拐点，因为以后不会维持100%、70%甚至50%以上的增速了。龙头企业的增速一定会降到10%，所以三年以后会看到整个行业的马拉松跑就会结束，这个行业剩下的就是高手对决。

高手对决拼的就是内功和速度，最后赢的就是一步半步，未来在产品层面的竞争会越来越激烈，什么叫制造业？制造业的特点是什么？制造业的精细，管理的精细化，成本控制的精细化，零库存、高周转，制造业的高度标准化，高质量，还有制造业的低利润。

中小企业竞争在主流城市为什么处于劣势？

第一，中小企业缺乏战略纵深，缺乏时间跟空间的腾挪。中国未来是差异化的，比如，如果2010年到2016年，重仓布局在浙江就会很麻烦，因为整个浙江板块塌陷；如果那个时候在成都、重庆都比较麻烦，因为很多城市六年没涨，虽然是三年波动，但是那个波动应该说是很小的。

第二，风险集中度。比如，杭州以前为什么很困难？2016年的房价还没有2010年高，如果在2010年拿了大量的地，基本上六年伤脑筋，所以很麻烦。但是又不可能在鸡蛋没那么多的时候布局东西南北，就把两个鸡蛋放在一个篮子里，一定要保证这个篮子开始摇晃的时候，能够把风险控制住。

第三，中小企业跨周期的能力。为什么大企业能增长？特别是在波动的时候它能增长，就是跨周期的能力。

第四，容错能力。大企业一年成交一百多块地，背后是拍了十倍，一千块地，看了一万块地，对市场的敏锐度一定会强，大企业本身的销售就代表着市场，它可以从自己的楼盘里面预测出市场的变化。大企业一年可能拍错20块地，一年买200块地就错10%，从20块地总结出来的经验教训已经非常多了。

由于细分市场的竞争，中小房企的格局、要素跟主流市场城市不一样。

林中认为中小企业要突破，一定要有自己独特的能力，独特的拿地能力，中小企业做的是拾遗补漏，聚焦深耕。即使在香港也有很多中小企业，他们也在做大企业不愿意做的事情。还有四五线是个蓝海，这个蓝海最大的好处是竞争不激烈，除了碧桂园恒大，要回到一二线，根本做不过，前五十强全在里面。

大型企业未来的发展方向，在拥有几千亿以后都在看重未来方向发展，从房屋的制造商成为一个综合的运营商，有住宅开发、有商业、有办公，成为一个多元化的集团，典型的就像长江实业，不仅有房地产，还有基建，周期性行业，零售业。未来方向还有地产金融，美国有非常多的房地产公司变成REITs，变成一个地产基金。

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