闻旅特别策划 | 回首2020，扫描文旅地产“渡劫”众生相（二）
作者：闻旅编辑部
对于国内文旅地产而言，刚刚过去的2020犹如一场超级飓风，行业重资产、长回报周期、强运营的属性，与疫情防控常态化下经济压力高企、人口流动性趋紧对冲，由此带来众多杠杆高企/产品力低下/运营能力不足以及伪文旅真地产的玩家黯然折戟，乃至陷入每况日下的生存危机。
为此，闻旅整理了部分失意或沉沦于2020年的文旅地产企业，从这些代表性玩家的经历中，理性审视行业发展面临的诸多挑战。
闻旅特别策划 | 回首2020，扫描文旅地产“渡劫”众生相（一）（点击蓝字即可查看文章）
恒大
作为国内房地产业龙头玩家，恒大对文旅产业的野望由来已久。2010年，恒大成立文化产业集团，其产业覆盖了院线、音乐、影视、经纪、发行、动漫业务等；2013年，恒大加快了在全国范围内商业地产的扩张步伐，先后收购了在合肥、深圳、上海、南京以及宁波等商业地块。
2014年，恒大集团宣布成立独立的全资子公司恒大商业集团。恒大集团董事局许家印在2014年内部大会上提出打造“万达广场升级版”的蓝图，商业资产规模将达千亿级。2015年11月，恒大集团宣布将投资1600亿打造人工旅游岛海南海花岛（相关阅读请点击蓝字闻旅观察 | 海南持续严控房地产 “渡尽劫波”的恒大海花岛需先闯过运营关），涵盖国际会议中心、别墅酒店、影视基地、运动健身中心等28大业态。
转眼到2016年4月，恒大地产斥资36.1亿元收购嘉凯城约9.52亿股股份，占总股本52.78%，成为嘉凯城的控股股东。在恒大系人员入主嘉凯城之后，嘉凯城开启“去地产化”，走上了变卖资产的道路，在观察者看来，这是向文旅转型的标志。
在2017年度工作会议上表示，恒大集团董事局主席许家印宣布，集团已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，并且高调推出其文旅品牌恒大童世界。
恒大童世界示意图来源网络
2018年7月，嘉凯城发布公告称，公司审议并通过了收购北京明星时代影院投资有限公司、收购艾美（北京）影院投资有限公司100%的议案，积极培育第二主业。彼时在分析人士看来，这意味着恒大文旅将先于金融实现分拆上市。
事实上，在这几年间，恒大在全国范围内相继拿下多宗商业类型地块，尽管从酒店、办公到商场业态多元，但恒大并未打造出被市场所认可的商业品牌；且相比企业自身高调的品宣攻势，业界多对恒大商业物业的运营能力始终持怀疑态度。
反映在数据上，资料显示，在许家印展露商业地产雄心的2014年，恒大自持的投资物业账面总值619亿元，全年商业物业租金收入只录得1.44亿元；到2019年，恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元，包括建筑面积约895万平方米的居住社区商业群楼、写字楼及约36.3万个车位。但全年租金收入仅为13亿，收益率不到1%。
2020年7月，恒大集团多名员工发布消息引发舆论关注，其称，恒大计划出售全国范围内1000平方米以上的多类商业物业。一份流传网络的资料显示，包括写字楼、酒店、购物中心等在内，恒大此次清单包含超200个标的，覆盖北京、上海等全国各地多个区域。
具体而言，清单涵盖有恒大近年于新总部深圳落子的数个项目如恒大天璟、恒大时尚慧谷的写字楼等；而在海南，包括三亚国际医院、博鳌国际医院等，这两家医院的存在一度是恒大向“服务业”转型的标志之一。更有甚者，作为其文旅产业扛鼎之作的恒大海花岛，双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店、会议中心也赫然在列。
从2020年12月中旬到2021年1月7日，恒大地产共出手19家子公司予恒大旅游管理，涉及酒店17家、1家餐饮管理公司和1家公寓管理公司。根据中国恒大2020年中期报告显示，截止6月30日，恒大旅游集团已经完成布局15个童世界项目，预计2022年陆续实现开业；未来3年，将在全国布局20-30个恒大水世界项目。
按照此前某业内人士的说法，“上述股转并没有对资产与负债情况产生改变，但将地产板块的资产划入旅游板块，将增强后者的实力。如果以后旅游板块上市的话，可以在一定程度上降低恒大集团负债率”。辗转腾挪至今，恒大始终难以摆脱文旅重资产、长回报周期、复杂运营模式下的沉重负累。当“三道红线”叠加“房贷新规”压顶，恒大文旅何时方能如愿上市？前路仍显崎岖。
华侨城
从世界之窗到欢乐谷、华侨城旅游度假区，再到如今“文化+旅游+城镇化”的全新城市文旅综合体，在文旅产业躬身求索至今的华侨城，陪伴了两代人的成长；而历经跨世纪的几轮产品迭代，坚持以“旅游+地产”的发展模式为主导，也成就了华侨城自身。
所谓“一时一势”，尽管一直以旅游企业身份走得顺风顺水，但从华侨城历年的财报来看，其核心的收入/利润来源始终是房地产开发，而文旅板块的营收/利润占比失衡，导致集团转型迟迟难以实现实质性突破。
以华侨城2019年财报为例，其全年实现营业收入600亿元，同比增长25%；归属于上市公司股东净利润达到123亿元，同比增长17%；两项数据均创造历史最高水平。这其中，旅游综合收入302.6亿元，营收占比50.42%。
直观来看，华侨城旅游综合收入首超房地产收入，已经成为公司第一大主营业务，于华侨城的身份界定而言，这无疑具有强大说服力。但事实上，其“自定义”的旅游综合收入与业界期待其公开的纯旅游收入大相庭径。
按照官方说法，其旅游综合业务主要包括欢乐海岸、欢乐谷、酒店、租赁等综合业态，之所以未做拆分，是由公司商业模式的独特性所决定的。在旅游综合业务收入构成方面，公司景区、酒店以及商业物业的收入和利润贡献近几年呈稳健上升的态势。也就是说，这其中，本应属于地产业务且比例未知的收入，被划到旅游综合业务收入范畴。
相关数据显示，华侨城集团2017年真正属于旅游业务的收入仅为39亿元，仅占其所谓“旅游综合业务收入”的10.38%，而房地产收入则占了旅游综合收入的9成，除新开的重庆欢乐谷外，其他主题乐园的游客人次增长已长期停滞。
而根据华侨城2018年的数据披露，“2018年1~9 月，公司旅游接待人次为3,651.26 万人次，实现旅游接待收入297,324.11 万元，其中，门票收入为213,933.14万元，人均旅游收入和人均门票收入较2017年全年小幅下降。”
2017年4月12日，华侨城集团进入云南，成功重组云南世博旅游集团，作为地方旅游国企混改的标杆项目，该起整合引发业界高度关注。为在整个云南下一盘文旅大棋，华侨城宣布在“十三五”期间投资2000亿元对云南旅游文化产业进行资源整合，推进云南全域旅游开发，打造千亿资产规模的新云南世博和五百亿资产规模的新云南文投，并最终确定2018年为华侨城集团的“云南年”。
2018年，华侨城集团明确提出要举全集团之力，实施“云南大会战”。（相关阅读请点击蓝字闻旅报道 | 历经20年沧桑变幻 昆明世博园如何重返“芳华”？）按照彼时华侨城集团总经理段先念的表述，“华侨城在云南投资2000亿的目标不变，这是华侨城对云南省委省政府、对云南人民的承诺，我们从未变过，这个初心我们一直牢记”。
世博园项目改造图来源网络
在勃勃的雄心驱动下，据统计，2019年华侨城新增了47个项目，土地总价款高达745亿，而挂牌股权出让22家公司，涉及金额200亿左右，明显“进大于出”。而如此激进扩张暴露出的弊病，旋即与2020年的新冠疫情正面对冲。
根据华侨城2020上半年财报显示，公司旗下共有21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区，共接待游客829.7万人次，为去年同期47%的水平。公司实现经营活动现金净流量为-95.95亿元，较上年同期减少10.5亿元。2020前三季度，华侨城实现营收333.94亿元，同比增长11.83%；归属于上市公司股东净利润52.48亿元，同比下降12.5%；不仅增速不及过往，且陷入增收不增利的困境。
与此同时，其负债率在激进的扩张策略下持续攀升；为降低自身债务压力，仅在去年下半年的近2个月，华侨城已接连公开发布了近10个旗下子公司的股权、债权的拟出让消息，出让总金额逾50亿元，项目遍布云南、重庆、河北等多地。与以往大多抛售地产类子公司不同的是，近期华侨城出让的多个企业都涉及其旗下文旅业务，其中甚至还多次出现此前华侨城下大力气布局的云南文旅板块。
而回看“华侨城在云南投资2000亿的目标不变，这是华侨城对云南省委省政府、对云南人民的承诺，我们从未变过，这个初心我们一直牢记”的承诺，不免引人唏嘘。
针对华侨城文旅&地产的“虚实”之辨，景鉴智库创始人周鸣岐曾直言不讳地指出，华侨城虽然是中国主题乐园的开创者，打造了从“锦绣中华”、“世界之窗”到“欢乐谷”等系列主题乐园项目，从这点来说它对中国旅游业发展和创新贡献不少。但那都是从上世纪80年代末到00年代的老皇历了，产品早已落后。到2017年最新开业的重庆欢乐谷，依然停留在游乐器械的堆砌层面，与00年代左右投建的其他欢乐谷没有多大区别。
来源华侨城重庆欢乐谷官网
“究其原因，它过于看重地产利益，已转型成了一个房企，旅游完全是为地产勾地而存在，文旅团队创新枯竭，缺乏核心优势。近几年来除了在2017年5月通过战略投资并表云南世博和云南文投获得一些景区，几乎处于停滞的发展状态，只能靠财报上玩弄文字游戏充充旅游的门面。”
时至今日，面对主题乐园领域各路诸侯群起，频繁“买卖”的华侨城正承受更为激烈的市场竞争态势，未来，华侨城如何兑现以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，如何持续提升旅游核心竞争力和业务规模，进一步增强公司旅游属性，一切有待时间的检验。
万达
1月12日，中央生态环境保护督察办公室通报“督察整改看成效”时介绍，吉林省、白山市已全面完成高尔夫球场取缔和93栋187套违规别墅全部拆除，同时，依法依规追究32名相关单位和人员责任。
回溯历史，2009年万达集团签约长白山国际度假区项目，度假区集滑雪、山地度假、高端酒店群、度假小镇、娱乐、温泉于一体，总投资超200亿元，被称为全国投资规模最大的单个旅游项目。但因项目在实施过程中擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅，并长期违规运营。另据林业部门统计，长白山国际度假区项目中，有350多公顷林地被砍伐、损毁，该项目被中央环保督察组要求整改。此后历经数年整改震荡，如今终于“尘埃落定”。
作为曾经国内文旅地产投资规模的“执牛耳者”，2016年万达集团董事长王健林以一句“让迪士尼20年不盈利”为业界热议。但在宏观形势生变、债务压力高企下，万达的文旅帝国梦被迫选择了妥协。
来源万达集团微信公众号
2017年7月19日，万达与融创、富力三方签约，万达商业以总价637.5亿元，将北京万达嘉华等77个酒店转让给富力地产；将西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等十三个万达文化旅游城项目91%股权转让给融创，该笔世纪大交易引发文旅业界超级地震。
以此为开端，万达的降负债策略进入快速推进期。2018年1月，万达出售海外首个资产项目伦敦ONE项目60％的股份；同月，万达卖掉位于澳大利亚悉尼和黄金海岸的两个项目。腾讯联合苏宁、京东、融创以340亿元，收购万达商业的14％股权。
2018年2月，阿里巴巴和文投控股以78亿元收购万达旗下万达电影12.77%股份，同月，万达出售马德里竞技俱乐部17%的股份；同年11月，万达以4.12亿美元将位于美国加州洛杉矶的One Beverly Hills地块卖给伦敦房地产公司。彼时，万达的海外项目仅有美国芝加哥的Vista Tower项目，境外地产员工不足10人。
尽管王健林如此果断决绝，但奈何“大船掉头难”，调整带来的剧烈阵痛，导致万达多条业务线陷入困境。
聚焦万达电影，2019年实现全年营收154.35亿元，同比下降5.23%；归母公司净利润-47.29亿元，同比大幅下降324.87%；谈到万达体育，由于盈利模式不清晰，2019年7月26日上市时定价只有8美元，低于每股9美元-11美元的发行价区间，且开盘即跌破发行价，上市首日即跌35.5%；至于业绩端门，万达体育在2019年第四季度和全年的亏损分别为2.58亿欧元和2.73亿欧元。
至于金融，万达将所持有的百年人寿9亿股股份转让给绿城，占百年人寿总股比11.55%，转让后万达不再持有百年人寿股份；在海外方面，2019年，AMC净亏损高达1.49亿美元。截至2019年底，万达不断减持后，仍持有AMC院线38%股权。而受疫情冲击，AMC更是屡次被传计划申请破产。
至于电商，早在2017年王健林就已承认飞凡的失败。经历了2018年的大裁员，以及丙晟科技成立，飞凡电商已然名存实亡。2021年1月4日，该公司经营状态变更为“注销”，宣告其正式“寿终就寝”。
事实上，进入2020年，以宝贝王早教业务运营公司100%股权转让、7.3亿美元完成世界铁人公司的出售、2.7亿美元完成芝加哥地产项目90%股权（万达所有股权）出售等为标志，万达的甩卖还在继续。但与此同时，稍微缓过劲来的万达，再度踏上了文旅地产的进击之路。
公开报道显示，2019年上半年，王健林密集拜访地方政府，签下巨额投资（意向）大单，涉及万达广场、文旅项目等，覆盖武汉、广州、上海、沈阳和四川等区域。据不完全统计，2019年上半年，万达在各区域签约投资超过2500亿元，其中超过2000亿元用于文旅项目投资。