房屋租赁专题之48：出租人违反规划用途出租房屋的法律责任分析

本文是君之道思考的第 424 期文章

我国实行土地用途管控制度，房屋在建设之初即根据土地规划确定了相应的用途。房屋用途体现了房屋的使用价值，出租人为追求更大的经济利益，并不一定会按照房屋的规划用途来出租房屋。此种情况下，承租人是否有权主张合同无效或解除合同，出租人否需承担其他违约责任？本文将进行简要分析。

一、租赁合同是否因违反房屋规划用途而无效？

许多省市在房屋租赁管理规定中均明确，出租人不得违反规划用途出租房屋。如上海市和广东省规定，改变房屋用途，依法须经有关部门批准，未经批准的不得出租。但上述规定均属于地方性法规，违反该等规定并不会必然导致合同无效。

参考《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第5条规定，出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与承租人订立租赁合同，当事人请求确认租赁合同无效的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，人民法院不予支持。

此种裁判观点在最高人民法院有关案例中也得到印证。在（2019）最高法民终879号成都神旺置业有限公司、上海瑰丽酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案中，神旺公司上诉主张，案涉租赁合同将规划设计用途为“办公”的物业用于“酒店”商业服务，属于行政违法行为，根据合同法第一百一十条第一款规定，属于法律上不能履行的情形。对此，最高人民法院认为即使案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。在诉讼过程中，神旺公司亦表示有合法途径变更房屋用途，因此不能认定属于法律上不能履行的情形。至于因经营酒店需要变更房屋用途产生的相关费用，可由双方另行协商解决。

二、承租人是否因房屋违反规划用途而享有合同解除权？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人在以下情形下享有合同解除权：一是，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；二是，租赁房屋权属有争议的；三是，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。但需要注意的是，承租人享有解除权还需满足“租赁房屋无法使用”的前提条件。因此，承租人是否因房屋违反规划用途而享有合同解除权，应重点关注是否因出租人改变房屋规划用途导致房屋无法使用，如房屋存在消防问题、环评问题或因民事侵权等问题导致承租人无法正常使用房屋的情况。

例如，在(2020)川01民终5162号成都友邦豪生酒店管理有限公司、杨仕麟房屋租赁合同纠纷一案中，友邦公司主张双方在签订租赁合同时针对改变房屋用途的约定均存在过错，故双方均有权利和义务予以纠正，友邦公司具有解除权。对此，成都市中级人民法院认为，友邦公司在订立合同时已明确知晓房屋产权证载明的房屋规划用途，杨仕麟对此并无刻意隐瞒或错误告知等过错行为。合同约定用途与规划用途不一致并不属于法律规定或合同约定的解除条件。且庭审中友邦公司并未就租赁房屋被相关部门责令整改而不能继续使用进行举证。一审法院认为友邦公司不具有解除权并无不当，本院予以确认。

三、出租人是否需要承担其他责任？

如因出租人违反规划用途出租房屋，且承租人无法租赁继续正常使用房屋而解除合同的，出租人可能面临赔偿承租人遭受损失的违约责任，主要包括搬离费用、装饰残值补偿费用、经营损失或违约金等。

除此之外，由于违反规划用途出租房屋，也会面临行政处罚的风险，如罚款、整改（要求承租人搬离）、没收违法所得等。

四、律师小结

综上，出租人违反规划用途出租房屋，房屋租赁合同并不因此无效，但承租人无法继续使用房屋的，承租人有权主张解除合同。承租人解除合同的，出租人需要承担一定的违约责任。

需要提示的是，由于不同的房屋用途的房屋在建造设计、安全设置、消防验收上存在不同，违反规划用途使用房屋除存在民法上违约的风险外，也存在诸多安全隐患及行政处罚风险。对于承租人来说，应在签订合同之初审慎核查房屋规划用途并对风险进行评估。毕竟在出租方较为强势的租赁市场上，承租人很难在租赁合同中对因出租人违反房屋规划用途的违约责任进行明确而具体的约定。

对于出租人而言，违反房屋规划用途出租房屋时应更加关注房屋消防及安全问题，同时应在出租房屋时明确告知承租人房屋违反规划用途的事实，限制承租人的解除权。承租人在明知房屋违反规划用途仍租赁的，存在一定过错。即使房屋因无法正常使用而导致合同解除的，出租人的民事责任也可以适当减轻。

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