都是千亿，重仓大湾区的佳兆业最有含金量
大湾区潜力释放
2020年已近尾声，中国楼市的区域潜力又到了重新审视的时候。
克而瑞统计显示，前11月，广深二手房成交量累计同比增加47%、38%，大幅领先北京上海的17%、24%。华南的两座一线城市，广州深圳，均处于粤港澳大湾区的规划之内，以他们为首的整个湾区正释放着自己的潜力。
别的不说，佛山、广州、东莞、深圳、香港五城的GDP加起来，就接近9万亿元，占地面积加起来仅1.67万平方公里。要知道，一个杭州市面积就已1.685万平方公里，但GDP也仅1.35万亿。
即使从大公司来看，佛山顺德一个叫北滘的小镇，都能冒出两家世界500强，而且都是民企，比很多省会城市还多；东莞一个叫松山湖的小镇，引来了华为研发中心的进驻，因此晋升为湾区的通信科技中心。
深圳就更不用说，几年前经济学人杂志就把深圳特区评为全球4000特区的头号典范，去年又有了粤港澳大湾区规划的加持，又拿到了社会主义先行示范区的定位，深圳的政策优势、官员效率已被举世公认。大公司上，腾讯、迈瑞医疗、大疆、中兴等千亿市值企业更是一大把。
有优秀企业的地方就会有人才，有人才的地方，房子根本不愁卖。可以这样说，重仓华北，东北市场的开发商今年都日子难过，重仓大湾区的，今年不要太爽。
谁是大湾区的王者
放眼房企排行上的常驻房企，地产规模前20的，基本都是全国性开发商，他们的项目分布既有大湾区，也有东北和华北，区域差异过大，业绩一对冲表现未必好。
千亿的规模，在2020整个销售排行榜上大概排30，但同是30名，含金量大有不同。
截至2020年年中，佳兆业5,800亿元的土储货值里，大湾区占整体近70%，深圳占整体约30%。其中，旧改项目占地面积同比增长6%达逾4,200万平方米，深圳占27%、广州占约36%。
别的不说，就拿佳兆业30%土储所在地深圳来说，其货值质量，就有巨大的业绩兑现空间。这直接导致了，佳兆业拿出来的产品好，均价也高。
而且佳兆业的含金量，还在于它身上，拥有着整个中国地产商都罕有的能力——旧改（城市更新）。
城市更新的黄金10年
业内有个说法，未来十年或许是地产的白银十年，但一定是城市更新的黄金十年。
原因无他，中国的房子已经到需要改造、更新的时候。参考国外住房年折旧率2%的规律，数据显示，2016~2020年，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
事实上，中国住宅的平均寿命不到30年，如果从上世纪90年代开始算，中国住宅的确已来到大规模翻新的时间点。
旧改一直都是硬骨头，产权纠纷、拆迁风险、回迁风险、审批流程长等都是房企不轻碰的原因。要做旧改，没有上十年的积累将会非常难。
但对佳兆业来说，它早已驾轻就熟。毕竟，这是曾让它一炮而红的起家绝活。
1999年6月，佳兆业地产（深圳）有限公司成立，一上来就拿出了成名作——深圳桂芳园项目。
桂芳园项目，原为龙泉别墅烂尾部分，所在区域又以厂房为主，杂草丛生，配套并不完善，如果仅是常规开发，难有成果。
但佳兆业偏能另辟蹊径。项目之初，佳兆业把目标消费群体，定在了香港市场，引入香港公司把桂芳园全面改造成东南亚风情度假区。
这个改造非常成功。2000年，桂芳园一入市即遭遇香港同胞疯抢，从烂尾项目，摇身一变成为了深圳龙岗的“楼王”项目。
在这之后，佳兆业在旧改上一发不可收拾，逐步形成了自己的发展路径：一是注重低成本的土地拓展，以收购烂尾项目起步；二是发展边缘区域市场，避开与中心市场的正面竞争。这套差异化的土储策略，使佳兆业在发展早期就拿到了不少地块。
2003年，佳兆业4亿元拍下广东省当年最大拍卖标的额“子悦台”，并用两年把它改造成深圳的“佳兆业中心”。由于改造的标杆效应，该项目不仅成为了盘活深圳市50多个烂尾项目的先声，也将佳兆业的品牌推向新高度。
仅截至2012年，佳兆业已经在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目，总占地面积超过1000万平方米。
2018年，深圳佳兆业城市更新集团，拆除了位于深圳市福田口岸东侧的航运旧楼，为搁浅10年的建设福田口岸交通枢纽、彻底消除福田口岸交通瓶颈的目标奠定了坚实基础。
2020年，香港西环项目、深圳南山项目、广州佳兆业凤鸣山项目均实现了项目转化，仅上半年预计可售货值就近270亿。
市值低估
值得一提的是，佳兆业目前市值仅为230亿，市净率仅为0.68，仍处于低估值状态。
在疫情的不利形势下，佳兆业前11个月销售增长超过20%，全年轻松完成1000亿的目标。按照保守10%的净利润率算，佳兆业今年赚100亿，前瞻PE不到2.5。这和2016年底的融创恒大碧桂园是一个处境，是低估中的低估。
碧桂园2015-2020年的股价变化
在土储中，佳兆业目前逾2,680万平方米土地储备，52%的土储面积位于大湾区，2020年上半年，佳兆业新增的20个旧改项目储备，大部分位于深圳。同期，佳兆业在深圳的旧改项目面积达到1200万平米，广州的旧改项目面积达到1500万平米。
尤其是深圳，在这座土地供应紧张的城市，旧改已成为了新增土地供应的重要渠道。
佳兆业从深圳起家，又有着旧改之王的定位，一系列因素都助他拿下了众多的土地。佳兆业的旧改货值，集中在粤港澳大湾区，易涨抗跌，即使在最悲观的跌价预期之下，旧改的利润率也不会降低。
而广深的土储价值，在全中国里仅次于北上，又是最值钱的。但北京上海的开发度已经非常成熟了，而广深的旧改市场仍然有非常大的空间。
佳兆业在广深都有非常多的优质项目，在旧改上，无论是经验和优势都是最强的，这是佳兆业最核心的竞争力。考虑到它重仓的是中国最有价值的资产，预期佳兆业还可以再上一个台阶。
由于旧改储备好，不愁销售，机构们纷纷认可，佳兆业的资金成本也在迅速下降。从2019年11.1%降到2020年上半年8.2%。最近新发的融资项目只有6.5%，节奏非常好。
一句话，千亿规模的佳兆业，仍有大幅升值空间。
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作者 | 天上掉月球
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