改了面子，改不好里子？老旧小区改造面临三大难点

如今，城镇老旧小区改造正在各地如火如荼进行。这项工作对于满足人民群众美好生活需要，增强群众幸福感、获得感，提高城市整体形象，具有十分重要的意义。半月谈记者采访发现，对于老旧小区改造，居民普遍叫好，不过由于多方面制约，老旧小区常常是“小修小补易，提质增效难”，不少地区面临“改了面子，改不好里子”的难题。

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老旧改造不如“新纸作画”

位于北方某市中心城区的一小区修建于20世纪50年代，是新中国成立后第一个完整规划建设的现代化小区，被誉为“共和国第一小区”。近70年过去了，如今在现代高楼林立的中心城区，这个小区成了一块“难改的硬骨头”。

“由于年代久远，房屋老旧，部分楼栋已出现危房，地下管网经常出现堵塞情况，有些房屋楼顶渗水，基础设施跟不上，小区还存在着一定的消防安全隐患。”该小区所在的街道办事处干部刘明（化名）说。

2018年6月以来，该小区开展小区环境综合整治等行动，拆除违建和私设围栏，清理地桩、地锁占位现象，完成地面铺装等多处改造，对小区环境在总体上进行了改善。“地面上看得见的好改，地面下的管网、建筑立面和内部成了老大难。”刘明说。

无独有偶，位于湖南省永州市冷水滩区的通化街社区，也曾面临道路破损严重、排水系统不畅、小区内垃圾成堆等影响居住舒适度、幸福感的难题。2019年7月，当地相关部门对通化街社区进行改造。

小朋友在西安一老旧小区改造后的儿童广场玩耍 邵瑞 摄

“改造取得了一定效果，现在车辆停放有序，垃圾能及时转运出去，居民的休闲空间也多了起来。”通化街社区党委书记严剑说，但部分硬件诸如下水道通畅、线网下地等，仍是难解决的问题，“老旧改造不如‘新纸作画’，实施起来受到诸多限制”。

半月谈记者发现，当前老旧小区的改造项目多集中于公共区域，开展路面、外墙面等改造工程。内部下水管道等只有真正出问题时才会想办法解决，管道裂缝等安全隐患并不在物业等部门的考虑范围。

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大幅提质面临诸多瓶颈

半月谈记者调查发现，相比于大拆大建、推倒重来，城区老旧小区改造在大幅提质上仍面临诸多瓶颈。

一是产权归属纠纷多，难以形成统一规划布局，掣肘顶层设计。由于历史的原因，一些老旧小区产权状况复杂，甚至同一栋楼内的房屋会分属不同的产权单位，由不同的物业机构管理。半月谈记者了解到，上述北方小区的房屋有15家产权单位，其中13家央产，1家军队产权，1家市属产权。辖区内单位20家，其中，中央单位6家，市属单位5家，区属单位3家，企业3家。

刘明表示，2019年9月，当地政府部门对该小区公共空间再造项目实施方案进行批复，并批复资金5600余万元，但“产权多，难以形成合力，有时要多头跑，有些环节最后还是协调不了”。

二是在基础设施建设和提质升级上，面临资金短缺、可操作空间有限等问题。广西壮族自治区建筑科学研究设计院副院长朱惠英告诉半月谈记者，由于老旧小区建设年代久远，原先的建筑节能设计材料、排污管道、线网电压等与现在的实际需求存在较大差距，而这些恰好又是影响舒心居住的关键，同时也是资金投入缺口较大的难点。

老旧小区改造施工中 杨世尧 摄

三是居民社区意识滞后，难以形成可持续发展的长效机制。严剑说，通化街社区常住人口有1.6万人，其中户口在本地的只有6000多人，其余大部分是周边农村进城买房的农民。“一些人的居民意识上不来，没有花钱买服务的意识。”严剑表示，物业费收取、小区环境治理、社区文化建设等事项，都需要有居民意识作保障，否则做起来会比较困难。

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出台评估机制，发动群众参与

针对城区老旧小区改造暴露出来的问题，部分基层干部和专家建议，应加强顶层设计，出台评估机制，结合地方实际，发动群众广泛参与，以社区提质带动居民意识转变，形成长效管理机制。

朱惠英认为，城区老旧小区改造有南北方差异，政府要因地制宜，在政策和技术上进行有效引导。引入评估机制后，可以对改造后的成效、社会反响、居民认可度等方面进行综合评估，以及时进行技术的完善和政策的调整。

同时，要探索出有效的投入模式，回应居民关切，既要改“面子”，也要下足功夫完善“里子”。专家认为，城区老旧小区改造投入较大，可结合实际情况探索一条政府出资、居民自筹、社会资本三方共同参与的筹资模式，切实关注居民获得感。

“现在城区的老旧小区大部分以老年人居住为主，加装电梯可以方便老年人出行，但是只要楼层中有人不同意，这个项目就实现不了。”朱惠英认为，在政策设计上可以将加装电梯由“自选项”变为“基础项”，真真切切增加居民的幸福感。

加强宣传，发动群众参与，以社区提质带动居民意识转变，形成长效管理机制也很重要。位于永州市冷水滩区菱角山街道的活龙井社区，由以前的一个脏乱差老火车站社区变成如今的一个绿、亮、美社区，秘诀就在于激发内生动能，发动群众参与。在活龙井社区，社区居民通过参与志愿活动获得积分，商铺店主通过开发文创产品和民宿等，增加小区知名度，使得小区成了当地的一个“网红”打卡地。

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