上海南京西路常德路花园洋房住宅群毗邻静安寺、嘉里中心，底楼带百平私家花园独门出入，十年难遇 / 开普饭

南京西路1522弄花园公寓位于，常德路与铜仁路之间的南京西路北侧和愚园路南侧，一处有34幢接连式、门前带花园的住宅群。原是二十世纪二、三十年代号称“中国哈同”房地产巨鳄程谨轩坐拥的面积达20余亩大块基地的一部份。死后，其子程霖生等大肆挥霍，很快就将家产耗尽。此房屋建成不久，程霖生因交易所投机失败终致破产而故世，这34幢带花园的高级住房遂为振华纱厂老板兼大有余油厂董事长薛文泰购得，除卖出少数和留有一幢由女儿居住外，余均继续出租收益，直至1956年把出租方全部投入公私合营。

1948年航拍的常德路南京西路口，南京西路1522弄清晰可见（图片源自：天地图上海）

南京西路1522弄可谓是上海市黄金地段，新式花园里弄，砖木结构，假三层形式，建筑面积5688平米，占地面积8293平米。沿马路一边因为南京西路的不断拓宽而进行了改造，最后一排也因为愚园东路的开通而改变了原来的格局，里面其他几栋洋房建筑还可还原旧时风格。

近期航拍样貌图

1522弄在旧上海时期属于程霖生所建。而程霖生的父亲程谨轩，当年可是上海滩数一数二的地产大亨，在他产业最鼎盛的时期一度仅次于哈同和沙逊。程谨轩以建筑包工头起家，早期受沙逊的青睐供职于沙逊洋行。他对地产的眼光甚为独到，在当时静安寺路（现在的南京西路）周边，地产尚未有起色的时候大量购入土地建房，居然在短短几年内市值涨了十倍有余，一举发家，颇为神奇，是上海近代史上传奇的地产投资商。

程霖生像

当时程谨轩意识到上海的地价普遍上升的同时，特别注意到（南京西路石门路以西）西区地价上升的势头，必甚于已繁盛的中区，于是他不遗余力把其所拥有的资金和所有能够调动取得的信贷，大量购置西区地产，并以新购的地产再押款，再购置。

小区俯瞰图

　其间他所置产业有多达数十亩、在里面划出马路的建房基地(南京西路常德路口和南京西路1522弄整弄花园住宅群址)，有划出马路面积近百亩的大块地产(南京西路北京西路与石门二路交叉地段即德义大楼和王家沙花园路两侧的和合式花园洋房等基地)。

1522弄内洋房样貌图

而事态的发展证明，西区自成为租界新区后，市政建设日臻完备，人口不断增多，华洋巨贾也纷纷从租界中区迁往西区营建住宅（如英商汇丰银行大班在南京西路西康路口所建居住的红砖巨大建筑物及其以西各个相连的花园住宅群等），过去每亩地价数百两至千两左右的基地，在3～5年内竟涨至万两以上，此时程谨轩遂能从其投资不久新置地产上涨的地价中，取其增值的一小部份用以偿付本产业抵押贷款的本息，或出售其中一小部份，得款建房，谋求更大、更多的厚利。这就是程谨轩得以成为上海巨富的秘密。

程谨轩去世后，千万遗产由次子程霖生掌握，所承接父亲程谨轩的遗产中绝大部分是房地产，在南京西路常德路口（南京西路1550号）有地产数十亩，坐北面南，地段优越，气势雄伟，程霖生便选定这一块地的西半部与常德路转角处建程氏新宅（八角楼），面南沿南京西路建门楼，门外安放石狮一对，在口字形正宅门前广场，筑池养鱼，以鱼与余同音，借得口彩；正宅内侧，环以游廊，大小房间数十间，配以当代最豪华的陈设。

宅西的常德路，林荫夹道，绿叶扶疏，面南今南京西路，系当时公共租界的东西干道，地段环境，是无与伦比的，唯其宅东大块空地，当时曾为其侄程贻泽纠集小友作练球的场地，影响其新宅的恬静环境，而建造普通里弄房屋，进出多一般市民，似乎也使其豪华新宅逊色。因为在他的心目中，能和他这个千万富翁相邻的亦必须是具有一定社会地位、以汽车代步的“四轮阶级”，所以他决定在余下的暂作球场的不小地块上，建造双开间三层花园住宅34座，每座住宅均配有客厅、餐厅、起居室、卧室、卫生、暖气设备和宽敞的汽车间，月租300余银元，当然只有那些达官显官、华泽富贾才有资格租用，也就是说只有这些人才有资格做他的邻居。