地产项目防水工程，这样做既保证质量又控住成本！
自古先人就与水患做着各种各样的斗争，从大禹治水，到都江堰，无比体现了为治水患付出的智慧和努力
时至今日，水患已越来越少，但对于建筑本身的防水却越来越受到重视
说到建筑防水，各大房企都非常重视，虽然不是客户感知度高的分项工程，但一旦防水出现问题，给客户带来的影响却是非常大的。
各大房企对于防水的研究也越来越深，集团层面纷纷推出防水标准做法，并对防水做法不断革新，以期达到即能保证防水，又能尽可能的降低成本的目的
今天就跟大家分享一下建筑防水的相关知识，分以下几部分：
01
建筑防水分类
1、按照防水部位分类
按照使用部位分类可分为室外防水和室内防水
室外防水分为地下防水、外墙防水、屋面防水等
室内防水主要是厨卫防水
2、按材质分类
按照材质分类，防水可分为刚性防水、卷材防水、涂料防水
2.1 刚性防水：
刚性防水材料是指以水泥、砂石为原材料，或其内掺人少量外加剂、高分子聚合物等材料，通过调整配合比，抑制或减少孔隙率，改变孔隙特征，增加各原材料界面间的密实性等方法，配制成具有一定抗渗透能力的水泥砂浆混凝土类防水材料。
2.2 卷材防水：
主要是用于建筑墙体、屋面等处，起到抵御外界雨水、地下水渗漏的一种可卷曲成卷状的柔性建材产品，作为工程基础与建筑物之间无渗漏连接，是整个工程防水的第一道屏障，对整个工程起着至关重要的作用
防水卷材的分类比较复杂，为了更直观的给大家介绍，做了几个图表，便于了解
主要防水卷材分类
主要防水卷材对比
2.3 涂料类防水
防水涂料是涂抹于需要做防水的基层，经固化后形成的防水薄膜具有一定的延伸性、弹塑性、抗裂性、抗渗性及耐候性，能起到防水、防渗和保护作用。
防水涂料主要可以分为“水泥基”和“高分子”两大类涂料。
常用的有三种：JS（聚合物水泥）涂料、聚氨酯防水涂料、K11(丙烯酸)防水涂料
（1）JS（聚合物水泥）涂料
JS涂料是使用率最高的室内防水涂料，其通过聚合物乳胶、聚合物水泥以及助剂形成既有胶的韧性又有水泥强度的涂抹，起到很好的防水作用
JS防水涂料是一种双组分防水材料。它是由有机聚合物乳液（如丙烯酸酯乳液及各种助剂）和无机粉料（如水泥、石英粉等）组成的双包装防水涂料。
通过聚合物乳胶和聚合物水泥的不同配比，JS涂料又分为：
Ⅰ型：以聚合物乳胶为主，柔韧性好，适用于非长期浸水空间
Ⅱ型：以聚合物水泥为主，刚柔适中，适用于潮湿空间
Ⅲ型：以聚合物水泥为主，强度大，适用于长期浸水空间
优点：易施工、工期短、对基层要求低（非明水环境即可施工）、粘度强度高、有一定的抗拉性
缺点：无法在低温（＜5℃）环境下施工
成本：JS防水涂料价格大约在160~180元/桶（20kg）左右
（2）聚氨酯防水涂料
聚氨酯防水涂料俗称“液体橡胶”。常用于室内，其拉伸强度大，延伸率高，使用寿命长，其材料按照成分不同分为单组份与双组份，相比较而言单组份材料环保性更好
单组份聚氨酯防水涂料，开盖即可使用，无需使用稀释剂
双组分聚氨酯防水涂料，需要配合助剂进行使用
优点：抗拉力强、抗渗漏性强、寿命长、耐候性强
缺点：环保性略差、与基层粘结性较差、不能在潮湿区域施工
成本：单组份价格大约在300元/桶（20kg）左右，双组份价格大约在240元/桶（20kg）左右，成本较高。
（3）K11（丙烯酸）防水涂料
以丙烯酸共聚物乳液为主要成份，加入适量填料、助剂、及颜料等配制而成，属于合成树脂类单组份水乳型防水涂料
优点：抗拉力强、耐候性好、粘结力高、可在潮湿区域施工
缺点：成本高、易空鼓
成本：价格大约在260元/桶（20kg）左右，但因其主要原料仅为高聚物乳液，故要达到相同厚度，单位面积涂料使用量大，故单位面积成本较高
02
常见建筑防水价格
为便于大家工作中参考，将工程中常见的防水材料价格进行了统计，价格参照TOP10房企近期防水集采价格：
03
防水成本控制
防水的成本控制应该从项目开发的全过程进行管控
1、设计阶段
1.1 防水等级选择
说到防水设计阶段的控制就不得不说防水等级标准
地下工程防水等级
屋面防水等级
住宅项目：屋面防水工程、地库顶板防水工程属于一级，因为直接接触外界雨水，防水要求较高。对于地库侧墙、底板防水等级为二级。
商业项目：地库中的防水工程应都是一级
设计阶段防水工程成本管控的第一个要点就是：清理图纸中对于防水等级的要求是否有过高的情况出现，如果有则需要设计院给予解释，无合理原因应进行优化
1.2 防水做法选择
防水做法得选择对成本影响很大，在保证质量的前提下应根据不同防水部位、不同区域、不同气候选择经济合理的防水做法
几个需要重点注意的防水做法：
（1）地下室底板防水
地下室底板防水等级为二级，通常做法可采用1.2mm高密度聚乙烯预铺反粘自粘胶膜防水卷，某些水位较低的区域甚至可以采用底板刚性自防水
（2）地下室侧墙防水
可采用3.0mm自粘聚合物改性沥青防水卷材，水位较高的可采用3+3卷材防水，很多企业采用3+4或4+4，应考虑是否可以优化
（3）地下室顶板（种植屋面）
地下室顶板若为种植屋面防水等级为一级，通常做法为
4.0mm化学耐根穿刺SBS弹性体改性沥青防水卷材+1.5mm单组份聚氨酯防水涂料
（4）厨房防水
厨房一般只在管根、阴角、墙角处沿墙高和楼板水平方向附加防水层范围300mm，但有的项目通过论证可以取消水平方向防水，也是优化的一种途径
（5）卫生间防水
卫生间一般只在管根、地漏、阴角、墙角处沿墙高和楼板水平方向附加防水层范围300mm
附加防水的范围要控制，除淋浴区墙面附加防水可以做到1.8m外，其他区域不建议超过300mm
2、招标阶段
2.1 防水集采
对防水材料进行集中采购是有效降低防水成本的有效途径，且可以保证材料的质量，但集采甲供/甲指乙供也会带来损耗不易控制（与施工方需约定损耗率）、现场协调工作量大等问题
2.2 防水涂料损耗率的约定
如果防水涂料是甲供材，一般情况下可以约定防水涂料不计取损耗率，相关损耗考虑在施工费用中。
防水涂料的应供工程量（kg）=施工图纸净面积（m2）*防水涂料的厚度（mm）*涂布率（kg/（m2*mm））超过供应量都按照超报扣款执行。
2.3 防水卷材损耗率的约定
如果防水卷材是甲供材，一般情况下可以约定一个固定的损耗率（施工损耗、搭接损耗、附加层、局部加强等），此损耗率一般范围在10%-15%之间。承台很多的地库，个别项目有可能达到15%-20%之间。
在总包招标的时候约定，施工费用按照净面积进行计算，防水卷材的甲供材应供应量（m2）=图纸净面积（m2）*（1 损耗率），超过应供应量都按照超报扣款执行。
3、施工阶段
3.1 加强材料验收
应加强现场抽查，避免出现品牌替换、以此充好的情况出现
3.2 注意卷材防水的搭接长度
屋面防水：高聚物改性沥青防水卷材：满粘法为80mm，空铺、点粘、条粘法为100mm。
地下卷材防水：两幅卷材短边和长边的搭接宽度均不应小于100mm。
施工工艺不同，所用材料不同，搭接长度是不同的。注意控制搭接长度，避免浪费