雪贝 | 拉不回的剪刀差

【这是雪贝财经的第206篇原创文章】

拉不回的剪刀差

作者：贝姐

编辑：老胡

2020年5月初，近20位泰禾院子的准业主们组队从北京飞到了深圳，他们拉着又长又宽的横幅跪在了深圳院子的牌匾下。为了买下北京的院子，这些富豪们不但缴纳了首付款，还一次性缴纳了数百万元的装修款。

但是，那时候工地停工已半年。面对不明真相的围观群众，他们说：

“我们也想站着维权，结果跪着也没维权成功。”

比泰禾的准业主们更难堪的是山水文园位于北京东三环的120户业主，12年前，他们以动辄千万元买下了当时单价就已超过8万元的期房，到了收房时才发现理想中的家已被抵押查封。

这些已还了12年房贷的豪宅难民如今不得不自己拉条电线，“非法”住进了毛坯房。

泰禾的准业主们后来发了一份公开信，问的问题是：监管账户里的钱都到哪儿去了？但是，这样的故事已经算不上什么新闻了。

2017年3月份，国家发改委内部的课题小组发布了一份报告，一小撮学者们提出了一个大胆的建议：取消中国的期房销售制度，改为现房销售。

这是中国自1994年实行商品房预售制度以来，有官方背景的智囊机构第二次提出这样的建议，头一次还是2004年央行在一份房地产金融报告中。

和以往一样，这次建议没有回响。毕竟，数十年的实践已经证明：

楼花美，红火灿烂。

但是，就在那之后的一个月，关于中国房地产行业的两组宏观数据走向了不同方向，形成了历史性的剪刀差。

这两组数据是：房地产的新开工面积增速在加快，而竣工面积增速在下降。到了2020年11月份，房屋新开工面积与房屋竣工面积的同比增速已经在32个月出现“剪刀差”，这种长期的背离超过了改开以来的任何时间。

朴素的道理原本不难理解：地产开发产业链传导路径是“新开工—预售—施工—竣工”，今天的新开工面积理应就是明天的竣工面积，轮动周期是两到三年，两者应高度一致。

在2019年的前9个月，两者鸿沟曾超过了17个百分点：前者同比增长了8.6%，后者同比下降了8.6%。截至2020年的前11个月，前者比后者已多出了14.2亿平方米。

显然，倚仗于未来的契约兑现正变得不确定。

壹

对于中国的开发商来说，预售销售是最为主要的资金来源。与多数发达国家将大部分预售款交由第三方托管直至交房才能完全获取不同，中国的开发商一开始就可以动用这些资金，名义上的监管多数时候形同虚设。

同时，与公开市场融资已动辄10个点的资金成本相比，从购房者手中获得首付款的成本趋近于0。

楼盘开工的时候，开发商就开始预售，但他们不需要为预售合同支付利息，仅需要向购房者承诺具体的完工日期。但是，即使最坏的情况出现：即开发商无法交房，那么购房者们仔细翻开购房合同会发现，他们能获得的违约赔偿极其低廉。

当万众一心将雪球往山顶上推的数十年中，这种买卖的不平等一直是理所当然。但是，这种情况不会永远继续，在某个时刻，已经承诺的房产至少必须得建造出来。

从上市房企的资产负债表中，我们能在预售或合同负债项目中统计出这种资金的规模已经有多么庞大，以及考量背后的风险。

但是，对于开发商，更多的预售款项意味着更好的现金流。但出于业绩指标的考虑，在接下来他们也更愿意把资金投入到新项目的获取和滚动开发中去，而不是继续投入到那些已经拿到预售资金的项目。

即使保守计算，预售销售当下占到房地产总体销售的比例已在85%以上甚至到90%。

贰

监管层已意识到风险，他们曾试图阻止这种剪刀差的扩大。

比如，2018年的前8个月，住宅新开工面积同比增长19.7%，而住宅竣工面积同比下降了13.2%，32.9%是任何监管层都已无法忽视的巨大背离。

统计数据出来后的一个月内，中央层面向至少6个省份发起了一轮意见咨询，他们以下发函件的形式询问各省是否应该保留商品房预售制度。

给出最积极回应的只有广东省，这个在历史上卖出第一宗商业用地的省份强烈建议取消。

在收到函件的十天后，广东省住房与城乡建设厅就拟定了一份材料计划上报住建部：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以理清、补平衡发展和低效率竞争等风险。

“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制服，全面实施现售。”

风雨欲来的讨论很快让碧桂园的股价在第二天跌掉了5个点。但是很快，这一未能面世的铁腕猛药就被冷藏。

直到2020年3月份，只有海南省发出一份通知明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。但是，在这十个月，海南的商品住宅成交同比跌去了34.9%，不少的开发商正从海南岛逃离。

在2019年，曾有不少城市立志要加强对预售资金的监管制度，如西安、佛山，我们在《房企最大融资渠道开始上锁》一文中曾有关注。但是，到了2020年疫情爆发后，数量不少的城市又对此出台政策大幅度放宽。

到了这个月，四川成都和河北唐山等少数城市又开始出台政策，加强了预售资金的监管。

是的，试图改变局面会带来更大风险，其对市场价格的影响恐怕无异于30年前的物价闯关。

叁

早在2007年，官员出身的孟晓苏先生就曾喊话：从去年的数据看，我们房地产销售额达到了2万亿，其中期房销售占了其中的70%。

”能不能把这70%都取消掉呢？我想没有人敢于制定这样的非理性政策。”

在2013年到2017年间，由于房企普遍性的奉行“高周转”战略达到高潮， 致使新开工与竣工面积的“剪刀差”不断扩大。这背后是因房企为缓解资金压力以及在房地产下行周期加紧销售，从而加快新开工和推盘节奏，快速回笼资金。

因为庞大的土储成为了困境中的房企0成本套取无息资金的渠道，如果开工面积和竣工面积的差距缩小，这些资金将会枯竭。

在过去相当长的时间内，特别是“三条红线”的约束下，房企们已普遍性的陷入资金面的压力，这倒逼他们急于拿到预售证、提高周转率，从而不得不将重心放在了新开工方面，而实际上，对于已经预售的项目，完工的进度却出现相对明显的放缓。

比如，2016年房屋新开工面积增速曾出现顶峰，增速达到8.7%。按照两到三年的竣工周期，竣工面积理应在2018年到2019年出现增速波峰。

但是，直到今日，轮动也没有如期出现。

不过，2020年的前11个月，住宅的新开工面积增速同比下降了2.7%，住宅的竣工面积同比下降了7.3%。从2019年三季度开始，两者的剪刀差在逐步收窄。但是，这是建立在新开工面积同比降速的基础上，而不是竣工面积同比提速。

回过头来，我们可能会发现这样的场景：前赴后继、广袤无垠的中产们使出全部力量把硕大的雪球往上推，但他们不得不继续永不停息的寻找一个又一个更高的山顶。

毕竟，比雪球向上更可怕的是向下。

---