传说买即赚的限竞房，现遇库存积压严重，洗牌开始，还值得买吗？

随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位越来越深入人心，房子逐渐回归居住属性，在稳定大局下，房价基本上不会有大涨大跌的趋势，但为了平衡房价，也是诞生了各种各样的居住产品形式。

现在我们经常看到的是普通商品房、共有产权房、限竞房、公租房等。而这也正是在落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”中形成的多种居住产品，为了就是满足不同人群的居住需求。

而其中有一类产品就是限竞房，这个在北京非常火。这也是北京为了缓解高房价压力而做出的举动，希望整体房价能够被控制住。实话实说，这个初衷是挺好的，希望把房价限制住，但慢慢的也成了炒作的对象。

限竞房顾名思义就是通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。政策上规定限竞房在拿到房本之后5年内无法转手。最近几年，这样的产品供给量还是挺大的，由此也看得出调控的导向性。在新增供应中，限竞房供应当之无愧唱“主角”。

限竞房本身就是一种商品房，因为从其一出生就带有一定的保障属性，国家在土地出让、税费减免、限定房价、购房申购以及房屋销售等各个环节均有介入，并给予一定的优惠。这既是控制房价的一部分，也是保障高效供给的一部分。

最重要的一点就是，一般情况它比周边同等产品房价可能还要低，所以对购房者来说并没有什么不好，反而更适合普通刚需、改善人群购买。

一开始，这种产品应该说是设置了抑制炒房的，通过对转让、面积的限制，实现楼市价格调控，减少炒房行为，但后来也产生了一些连带副作用。比如，由于价格限定，开发商利润摊薄，在品质提升空间上也受到了限制，甚至不良开发商还以质量问题为代价，最终导致限竞房越发千盘一面，陷入同质化加剧的恶性循环。

由于一般情况下，限竞房的价格普遍低于周边二手次新房的价格，形成了新房二手房倒挂现象，这让开发商喊出“买到即赚到”的口号。表面上看，似乎真是这样。实际上，远不是这么简单的问题。

限竞房地块对于开发商现金流是很大的考验，把开发周期给拉长了，风险就增加了，本来就是期房，加上规定了5年后才能买卖，更加制约了投资需求的变现，使得投资限竞房并不一定会是一件划算的买卖。这也就是很多人不愿意买的一个原因。

当然话说回来，限竞房本来就是为了抑制炒房行为的，现在你又说买了不划算，暴露了什么问题？还有大量的炒房者存在着，即使不炒房，炒房心态依然在作祟。

一方面是大家积极性并非特别高，另一方面也是最近几年限竞房供应量巨大，也可以说足够了。和硕机构统计数据显示，2020年1月1日至今，北京楼市限竞房成交1.1万套，与2019年上半年成交套数相比，增加22%。“限竞房签约量虽然有所增加，但是市场库存比去年上半年增加了1万多套，整体上还是滞销货量居多，库存较高。”

中原地产首席分析师张大伟表示，北京限竞房合计供应一共110个项目大约1100万平米，目前已经入市的有90个项目76169套，完成网签的有35940套，没有网签的有4万套，但其中有1.2万套是已经预定的，合计看，大约有2万多套属于还未销售的库存。大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有3-4万套。

限竞房已经严重分化，20%的项目不愁卖，基本能做到一年清盘，60%的项目顺销，慢慢卖。20%的项目已经基本封盘，谁也卖不动。

由此可见，限竞房也开始了大洗牌，如此大体量的库存需要慢慢消化掉，这是一个很大的工程。但在未来限竞房的再分配以及建设上，应该再多花些心思，否则会暴露很多的问题。

北京做得相对还是比较好的，有些城市出现万人摇号的景象，便是新房二手房价格倒挂引发的一场利益争夺。在所谓“买到就赚到”的表象，实际上是开发商、摇号者、房屋中介等各类群体的合谋，助推市场情绪进一步加剧。

经济日报表示，出现新房、二手房价格倒挂现象，表明房地产市场还没有完全步入良性循环轨道。如果以限购、限价、摇号等为主要手段，看似对新房价格高涨关上了一扇门，但此举一方面限制了部分改善性需求，因为摇号的随机性所限，一部分人注定很难得到机会；另一方面，又为炒房赚差价打开了一扇窗。期房销售如果两年后建成，再用一两年、甚至两三年时间完成了所有手续，也就熬过了限售时限，作为二手房上市就可以赚上一笔了。因为有巨大的利益，难免诱发很多炒房者加入摇号队伍，拉抬房价。

所以，限竞房可以买，但更适合那些刚需和改善人群，本就是打击炒房的，想买了就立马赚了就跑肯定不行。就价格而言，刚改人群的确适合，但也不能被所谓的限价冲昏了头脑。在选择限竞房上，还是要把握地段地段地段，这是很重要的，另外，拿地时溢价率特别高的你要小心了。限竞房供给量大，也是鱼龙混杂，有优质的项目，但需要精心淘选。尤其是对于占据了绝佳地理位置的项目更要留意了。

如果开发商能够不牺牲质量，那么对购房者而言我觉得是好事，因为这是在保护自住的刚需，因为把那些指望迅速变现的投资投机者挡在了门外。