房地产，为什么是金融业风险的最大灰犀牛？什么情况下会爆发？

最近重要人士谈话说“房地产业是金融业风险的最大灰犀牛”。为什么说房地产业是金融风险的最大灰犀牛呢？灰犀牛的风险会在什么情况下会真正爆发呢？今天我们做一个专题的交流。

根据重要人士的谈话，房地产业的贷款余额占到了整个银行业贷款余额的39%。大家注意这块谈到的是银行业，所谓银行业恐怕不仅包括商业银行，还包括信托等这类银行业务。

因为根据中国人民银行在2020年10月发布的前三季度金融机构信贷报告，全国商业银行前三季度的贷款余额是170万亿元。

其中房地产开发机构的贷款以及个人家庭房贷的贷款加在一块将近49万亿元。

经过换算会发现，房地产业的贷款实际上占到的是商业银行贷款余额的28.8%。

当然这个数字与重要人士谈话的数字略有出入，很可能是文字对外传播时候的笔误。

但是道哥认为不论39%还是29%，我们可以看到商业银行的全部贷款里面，房地产占的比重已经是三分天下有其一了。

除此之外，重要人士谈话没有谈到商业银行的贷款抵押物。其实，在贷款抵押物里房地产和土地加在一块，占到了全部抵押物的50%，甚至达到了60%。

因为我们除了可以在买房子时，把房子作为抵押品，进行购房贷款，有时候有些家庭还可以在一些城市里把房子做抵押，然后从商业银行抵押贷款几百万万去做别的事情。也许又买房子，也许进入到了其他一些市场中去。

同样对一些企业来说，有的企业为了从商业银行里获得贷款，尤其是创新型的中小企业，这些企业里没有商业银行看得上的资产可以用来做抵押，于是一些股东就会联合起来，把股东自己名下的房产，或把企业有限的房产作为抵押品。商业金融机构一般都很欢迎这种行为。

目前可以这么来说，商业银行认为最好的抵押品就是房子，土地其次，不但在我国是这样，在全世界范围内都是这样。

通过以上的数字，我们可以看到房地产业和金融业之间关系非常密切，最重要的是和商业银行业关系密切。除了房地产贷款占到了39%或者29%，房地产抵押品占比也超过了半壁江山。

那么问题来了，如果房地产业出风险了，以商业银行为代表的整个金融业能不受到冲击吗？

今天我国的金融业里，商业银行的总资产占整个金融业资产的80%以上。换句话说，把证券、基金、保险等等金融业的资产都算到一块，与商业银行对比看，都只是九牛之一毛。

从这个角度看，如果商业银行发生了大的风险，那么显然整个金融业都不幸免。

最后一个问题，如果房地产业是金融业风险的最大灰犀牛，那么这个风险会在什么情况下爆发？

如果房价稳定在今天的水平，或在今后相当长的时期内，仍然保持相对温和的上涨态势，风险恐怕并不容易爆发。因为即使出现了风险，这些资产在价格上涨的背景下，实际上是具有一定的或者说具有较好的流动性的。

房价在上涨，购买房产的人都没有亏损，甚至都还在赚钱。在这种背景下，一般来说房地产风险引爆不了，就更引爆不了商业银行或者金融业的风险了。

如果房价出现大幅的调整，有的朋友说调整多少，其实道哥认为这是一个动态的数据，而且市场的情绪会在事实的基础上进行放大。

假设2021年全国房价平均下跌10%，全国所有持有房产的家庭，包括投资者，心目中就会形成一个印象“房价要大跌了”；那么情绪会放大资产价格下跌带来的影响，紧接着2022年就很可能会引发房地产市场的大量抛售，带来流动性丧失。当大家都来卖的时候，房子反而卖不出去了。

试想，在这种情况下，50%以上的商业银行的抵押物是房地产，即使这些贷款的机构或者个人出现风险了，你想把房子拍卖了，对不起，卖不出去了，失去流动性了。

房价如果出现大幅下跌，对最近两年买房的人，对商业银行来说，不排除会出现极端资不抵债的情况。当然道哥认为这个可能性比较小，最主要是失去了流动性。

也就是说，房价出现大幅的调整，是引爆房地产风险，进而引爆金融风险的最主要的导火索。

有的朋友也问，房价什么情况下会大跌？

道哥认为现在的市场层面不太容易，下跌的条件还不太具备。最主要的因素在政府的调控，如果调控的手段过激，不排除会带来房地产市场价格雪崩式的灾害，日本就是有前车之鉴的。

通过以上的分析，希望朋友们把“房地产业是金融业的风险最大灰犀牛”这句话的来龙去脉以及什么情况下可能会引爆风险，有一个理性的深刻的认知。

当你把这些逻辑都想明白了，再重新来听这句话的时候，您还认为这句话是为了防止房价上涨吗？

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