户型的客户敏感点解析
影响产品品质的要素很多，今天我们主要说户型，因为户型是各个层次的购房者客户都更关注的问题之一。然而在“户型”这个大框架里，又有很多分敏感点。
有哪些户型敏感点是客户更关注的？住宅的功能性和舒适性客户怎么取舍？到底是南北通透重要，还是客厅的尺度感重要？这次我们选取总价在500-800万的热销改善型住宅产品作为样本来捋一捋。之所以选择这个价格段的产品，一方面是因为当前市场需求以改善型住宅为主流，一方面也是因为这个价格段的购房者并不完全以价格为导向，对产品的户型有一定要求，同时也没有达到豪宅客群那样对各敏感点都追求到极致的程度。所以今天只有两个关键字，一个是改善，一个是户型，我们来揉碎了说。
功能性和舒适性都得有，都不能多
出于总价控制上的需要，改善型产品的户型在功能性和舒适性总会进行一定的取舍。往简单了说，你是希望每个房间大一点，住得舒服一点，还是希望房间多一点，能在房子里进行的活动多一点？来看下面这个图：
尚汇豪庭、绿城上海御园、泰禾红御分别是近期各自板块内的热销改善型项目，虽然三个项目的单价、套均价有些差异，但户型和面积段的动态平衡在成交数据上的表现确实一致的，这种一致性在三房户型上表现得更为明显。
从上图可以更清楚地看出，三个项目的三房户型成交都集中在120-140㎡面积段，说明三房户型的面积在区间时，功能性和舒适性的平衡更受市场认可。而二房户型和四房户型也有其对应的更佳面积区间。对于改善型户型来说，一味追求舒适性或功能性都是不可取的，两者必须达到平衡。
利用率和赠送面积是基本分
2014年至今成交套数更高的改善型产品TOP20项目中，以公寓产品居多，所以我们先来看看决定公寓产品成交的关键户型因素是什么。先上一个前段时间曝光率非常高的楼盘——方兴大宁金茂府。作为4月成交套数更高的改善型项目，其95㎡2+1的房型对于成交功不可没。这个户型好在哪里？
大宁金茂府95㎡户型图
从户型图可以看出，这个户型的整体面宽尺度并不大，还有一个次卧是朝南的。但是在整体设计上，户型的利用率很高，基本上没有浪费的面积。除此之外，作为一个公寓产品，飘窗和北次卧都有赠送的面积，95㎡的户型附赠面积能达到8㎡，整个户型的实用性进一步提高，所以尺度感和采光问题也可以适度进行牺牲。
万科翡翠公园85㎡户型图
再来看万科翡翠公园。万科翡翠公园基本就是奔着张江板块的首改型置业者去的，事实证明产品的设计也确实受到了市场的认可，成为4月卖得更好的改善型产品之一。主力的85㎡户型在尺度感上有所欠缺，厨卫的采光也不尽如人意，但主卧次卧赠送的飘窗面积大大提高了房型的性价比，而且整个房型也基本没有浪费的面积。所以户型虽然有些缺陷，但依然畅销。
绿地融信雅苑115㎡户型图
相比起公寓，别墅产品的业主对附赠面积的敏感度会更高。绿地融信尚品雅苑是4月更热销的别墅项目之一，其主力户型是115㎡的联排别墅。从户型上来说项目仅能算中规中矩，而且地下一层缺少卫生间几乎就是一个硬伤。不过由于地下室和露台的附赠面积还不错，所以项目依然成为4月热销的别墅产品之一。总之，改善型产品的利用率和附赠面积可以说是户型的基础，有了这一点，其他方面稍有欠缺购房者还是会做出妥协的，但如果在这一点上没有把控好，其他基本可以免提了。
南北通透重要性高于私密性
在保证了户型利用率和附加值的基础上，其余敏感点该如何排序？我们先来看从2014年至今总销售套数进入TOP20的仁恒东郊花园的主力95㎡二房的户型。
仁恒东郊花园95㎡二房户型图
这个户型没有入户玄关，不仅不怎么方便，也无法保证业主的私密性。但作为一个95㎡的户型，它不仅南北通透，而且三面采光，不仅卧室和客厅的采光得到保证，卫生间和厨房的采光条件也很不错。当然，就如前文所说，利用率和附加值是基础分，2+1房型也是产品热销的一个重要因素。
宝华海尚郡领139-142㎡三房户型图
宝华海尚郡领也是2014年至今销售套数进入前20的改善型项目，其主力户型是139-142㎡三房户型。作为大面积户型，产品并没有独立玄关设计，无法保证私密性，而且动静分离也不清晰。但项目的主卧、次卧及客厅三开间全部朝南，客厅阳台面宽较大，保证了整个项目的舒适性。总之，对于业主来说，南北通透，采光条件好的重要性高过空间私密性。
得主卧客厅面宽者得客户
在对购房者进行大样本调查后，购房者对各功能间的敏感度大致如下图所示。
主卧和客厅的尺度感、舒适性和采光度到底哪个更重要，不同的购房者有不同的偏好，这不仅和购房者的家庭结构有关，也和自身的生活习惯密不可分。但客厅和主卧的面宽和采光性在各功能间中的决定性地位是不容置疑的。
如仁恒西郊花园，二房户型有148㎡和127㎡两种房型。面积较大的148平方米房型两个卧室和客厅三开间全部朝南，采光条件较好。
仁恒西郊花园148㎡二房户型图
而127㎡房型，由于面积的限制，户型情愿牺牲一个卧室的朝向，使客厅和主卧的面宽达到一定的尺度。
仁恒西郊花园127㎡二房户型图
从成交数据来看，148㎡户型的成交套数少于127㎡户型的成交套数，说明购房者对于牺牲次卧采光换主卧面宽的设计还是可以接受的。
在对户型敏感点进行拆解，我们来可以发现，在改善型住房功能性和舒适度达到一个平衡点时，购房者对户型敏感点会有先后顺序，所以我们在进行房型设计时，可以针对不同的敏感点使用不同的方法提升竞争力
从这张图上，我们也能对户型的敏感点进行一个排名。