深圳均价环比猛烈地跌了6元！
上：恶搞截屏
仔细一看，我就乐了。原来是宋丁大哥电视台的一次采访镜头被人恶搞式截屏了，在画面下方是电视台标示的一段文字：深圳：三月一手房价环比下跌6元，连续18个月下跌，但在画面上宋哥的发言文字则标示：势头还是比较猛的。
哈，这么巧的画面和文字组合，真是天衣无缝！深圳均价环比猛烈地跌了6元！
赶紧给宋丁哥发了个微信说：“宋哥，今儿您可是彻底出名了！人家都说我网红，我都还没红起来，您可红起来了！”
以下为网红宋丁老师的幽默回答：
哎哟喂！深圳均价环比猛烈地跌了6元！吓得本宝宝赶紧联系深圳的@安静，让他分析分析深圳3月份的楼市大数据。
数据才是反映市场的真实情绪。刚刚，3月份的深圳楼市大数据终于出来了，看了一下整张报表，和意料中的差不多，但是还是要说下。
不同以往，需要强调的是，这次的大数据解析，我更倾向与结合之前推出的“三价合一”来解读，因为过去的三个月时间里，整个深圳房地产市场，特别是二手房市场，无论是买房者，卖房者，甚至是中介，都是在这个政策的影响下产生的结果。
关于“三价合一”解读，请见《楼市版“生死时速”要激情上演了？》
新房跌了6元，新盘供应创新低！
按照惯例，我们首先来看下新房市场。
据中原大数据，3月一手住宅的成交均价为54185元/平，比上月下降6元/平。3月新房住宅的成交套数回升至正常水平，成交2029套，环比上涨156%，而成交面积方面，本月成交20.4万平，环比163%。
上面一段文字我特别加粗了，因为这两个数据特别重要，表达的无非是二个意思。1、深圳房价跌了。2、深圳的房子仍然卖的比较好。
对于深圳的新房价格跌下来了，相信大家应该习以为常了。但最重要的是第二个数据：成交了2000多套，环比涨了156%。怎么解释这个数据呢？其实也很简单。一是新盘低开，二是大家的年终奖都发了。
我们再来整个三月份的市场供应到底有多少。
据中原大数据：3月份，深圳全市共推售约3.7万㎡，批售约5.9万/平。虽然比上月有所提升，但仍然处于较低的水平。报告偏学术，也比较笼统：什么叫较低的水平?我给大家看一张图——
如果要作一个比喻话，那就是：低到尘埃里去了。3月份与12月份对比，开发商的推盘量，一个是潘长江，一个是姚明。
而3月成交前十楼盘，壹成中心继续夺冠，尚峻下跌一位跌至第三，前十榜单依然以龙岗、宝安的刚需盘为主。
这是新房市场，虽说没有风向标意义，但了解一下也是蛮好的。
二手房价格涨了1.9%，成交涨79%！
如果大家看多了安静写的二手房市场分析的话，就应该知道我通常都要花很大的笔墨去分析。但这次的报表很简单，因为下面这几张图，相当于间接让你了解“三价合一”的威力有多大。
据中原大数据：3月二手住宅量价齐升，月内共成交5622套，环比大幅上涨79%，成交均价59752元/平，环比上涨1.9%。结论很简单：二手房市场一直在异动，而且，二手房的价格还涨了。
三价合一的震慑力有多大？远的不说，我们对比一下2017年的1-3月份就可以了。是不是2018年1-3月分画的圆要大？而且，尤其是1月份，相比于去年，成交量估算增加了100%！
尔后，三价合一的消息慢慢没影了，但新政的威力仍在，二手房的成交热情仍在继续，这样的热情慢慢影响到了2、3月份。
而且，据数据，从区域上看，各区二手住宅均价普遍上调，平均涨幅2%。其中盐田、宝安和龙岗涨幅较大，涨幅分别为2.8%、2.3%和2.2%。除罗湖外，其余各区二手住宅均价已连续两个月均价上涨。
再微观一点、具体一点的，中原抽取了一些样本房源，以致来监控二手房的价格变动，从涨跌区间上来看，上涨房源占比71%，上涨房源依然多于下跌房源，其中涨幅在5%~10%的房源占比较多，达到41%。
抽调的样本二手房价格上去了?这可能仍是三价合一的威力。因为看房的人多。一套二手房一天3个人过来看，跟一天10个人过来看，业主卖房的信心是完全不一样的。信心足了，房子价格自然调上去了。
接下来，深圳房价会降嘛？
新房与二手房的分析具体是这样，因为“三价合一”是3月份最后几天才出来的，所以我倾向解读这三个月是震慑力或者说威力，但不是结果。
三价合一实施以后，深圳的二手房市场究竟会遭遇到什么样的滑铁卢，还得等4月份过完后才知道。不过，结合接触到的一些朋友和后台读者的反馈，我的理解大概是以下几点——
1、二手房市场将迎来一定时间的冰封期。
3月份的楼市大数据，相较于以往的确比较漂亮，价格也涨了，成交也上去了。但三份合一将成为分界点，再往后几个月的日子里，因为税费的提高以及阴阳合同的明令禁止，二手房的成交量不会太理想，短炒客将很难熬。
2、调转的矛头：被限价的新房市场
很明显，二手房交易成本的提高，会令一些买房客盯上被限价的新房市场。因为新房交易成本低。但这里面也会遇到一些新的问题：新房供应量不多，这块肉你不一定吃的到。买房，不仅是交易成来越来越高，时间成本也会越来越高。
3、去年豪宅那股疯劲，今年可能要蔫了
去年深圳湾豪宅，比如宝能太古城、恒裕滨城等，涨势一直令人目瞪口呆。随着三价合一的推出，这种势头可能要缓一缓了。有人算过一笔帐，现在要在深圳湾买一套89平的毫宅：税要多加50万，首付增加440万，合计490万。
4、政策调控，能真正遏制住房价吗？
当然能！
比如当下的限价，你要买楼，就要有备案价，这个价格是有限制的，报高了就不给备案，你拿不到预售证，就无法卖房子，这就从源头上管住房价了。
其次，均价这个东西，就是当月全部销售楼盘售价的平均数字，我们知道，每个月上市的楼盘中，高价盘多一点，均价就高了，低价盘多一点，均价就低了。这样一来，也有助于实现均价下跌的目标。
4、深圳房价会降嘛？
不可能！
这是最多人关心的一个问题。深圳的房价问题比较复杂。投资投机过盛，会导致房价暴涨，但供需严重不平衡更是深层原因。还有人口、资金、经济增长等等，都是房价波动的原因。虽然深圳的调控是有效果的，一手房价格已经降了下来，但是！
现在管住了一手房价，并没有完全解决深圳的房价问题，因为深圳是全国存量市场最突出的城市，二手房交易量占比在全国最高，超过70%，楼市从某种意义上说，要看二手房的脸色。
现在，一二手倒挂的现象已经比较明显，有人说，现在有的一手房一卖，买房人就赚了，因为和周边的同类二手房相比，一手房价的确相对低一些。
是之前文章写的那段话：市场平稳期，一切都在变化，但有一点没有变：深圳楼市的供需关系没有变。
需求可能被压制了，但消灭不了。
最后放一张4月份即将入市的开盘预测图——
最后的最后，觉得有必要给宋丁大哥澄清一下！
大家不要再断章取义了哦！宋大哥绝对是深圳楼市中的扛把子！
作者：安静。深圳职业地产人，多年房地产从业经验，独立、专注楼市大数据观察研究和踩盘报告，每年200+篇楼市评论，在深圳地产界颇具影响力。开了个公众号：“梵高先生”。