2017，全国百强城市房价趋势详解（上）
房价，是进“住”一个城市的股价。
文 | 星子
前两天发了一篇《旭辉林中：未来5年，我对房地产的13个判断》，有许多网友问我，2017年到了，各城市房价走势如何？由此，星子以中国百强城市为切入点，分为上中下三个合集，稍微盘点了一下。个人见解，不喜勿喷。
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1.北京：2016年，北京供应的一手住宅不到400万平方米，是近10年来新增供应量最少的一年。楼市整体成交量却超过4700亿，是近10年来的最高点，几乎是北京GDP的五分之一。只是这么大的成交量，87%是二手房市场创造的。
我们知道，当供小于求，就会引发价格上涨；当一手房成为市场稀罕物，就很难比周边二手房价格低，作为价格标杆，一手房会逐渐拉动北京楼市整体上扬。
由此，土地供应量大幅减少、巨额成交量体现出来的巨额需求、二手房市场里的一手房价格标杆效应，这就是北京楼市在如此严厉的新政调控下，还能坚挺的原因之一。（根据国家统计局最新发布的70大中城市数据显示，绝大多数城市在930新政之后新建商品住宅价格都有下降，但不包括北京。北京仅仅是成交套数下降。）
△从价格上看，2016年12月北京二手住宅均价达到59527元/㎡，同比上涨了47%；主城区均价为68284元/㎡，同比上涨42%；近郊区均价为32330元/㎡，同比上涨53%；远郊区均价为21839元/㎡，同比上涨30%。
此外，北京还有个“京沪诅咒”效应，当深圳、广州、天津房价逐渐赶上北京房价，作为政治中心，北京的吸引力就凸显出来了。因此，现今北京的房子想让它降价，真的很难，最多只能不让它再暴涨。新任市长蔡奇就说了，“我不涨价”。政府也只能打压需求，通过限购、土地自持、限房价竞地价等手段，尽量把涨幅势头压住。
由此，对于北京2017年，星子认为是企稳阶段，略有小幅增长。
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2.上海：上海和北京这两个城市有很多共同点，如房价高，金融业比重高，但是工业比重低，经济脱实向虚情况显得突出。
此前国家表态指出，2017年要着力振兴实体经济。因此自930新政之后，上海频频出手，先是完善差别化住房信贷政策，调整首套房、二套房首付比例，后续又在住宅的边缘地带——酒店式公寓上面大做文章，终于将成交面积和成交量降了下来（注意：成交均价没降）
从市场反馈来看，上海楼市已经产生一定的观望情绪，后续开盘的项目，价格压力比较大。但是上海是中国除北京以外最重要的经济中心，因此，2017年上海房价会降温，但仅仅是成交量的下降，局部地区楼盘会出现些许让利。
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3.广州：广州11月22日和25日拍出17宗地块，楼面价全面刷新，面粉贵过面包，可以说是大幅提升了广州楼市的信心。作为2016年唯一没有暴涨的一线城市，广州很有可能在2017年实现补涨。
为什么这么说呢？首先，2013年的“穗六条”要求的三年社保已经在2016年到期，2017年广州房价上涨动力必然增加。与北上深相比，广州依然处于相对宽松的政策标准，仍然有加码的空间。星子发现，广州在限购方面要求外地户籍需连续缴纳3年社保，而北上深均为5年。在限贷方面，广州明确有1套房且房贷结清，最低首付30%，而京沪则要求50%，深圳更高达70%；
其次，2016年广州土地成交总量只有2015年的60%，其中居住用地成交只有2015年的70%，土地供应断档。由于广州极力避免地王效应，在2016年全国楼市热火朝天的上半年，采取定向出让商住用地和郊区居住用地的方法，避免土地出让刺激楼市。
例如5月拍卖的居住用地均位于广州非核心区域，即便溢价率很高，成交价也不过8000，对广州整体楼市影响力非常小；
再次，广州去库存效果非常显著，去化周期已经降到6个月，目前全市可售货量仅有6万套，仅够半年去化；这是非常要命的，下半年拼命出让的土地，远水解不了近渴，土地变成房子至少也要一两年。
另外，广州还藏了一个大杀器：抑制核心区开盘的大利好。数量显示，2016年广州一手商品住宅成交超80%都在外围的6个区，也就是说，广州内城核心区有很多楼盘没有开盘，如广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块。由于成交面积大多集中在外围，所以广州新房均价一直未迈入“2万元”时代。而如果2017年释放了这个核心区利好，上述这几个板块销售单价将超过4万元，在中心区房价的拉动下，很有可能带动全城上涨。
最后，国家开始重视实体制造业，而广州在产业规划和经济结构方面做出了非常好的示范，如提出广州“智”造口号，大力推动琶洲地区的互联网产业，等等。
由此，星子认为，在上述种种利好的前提下，尽管面临930新政后的巨大压力，广州在2017年仍有可能实现补涨。（前提是现有的广州购房政策不出现黑天鹅）
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4.深圳：深圳房价最近有点“标题党”，唱衰的声音比较多。例如“深圳房价跌回半年前，楼市暴风雨就要来了？”一类，以成交量代替房价，认为成交量减少就是降价，均价回到半年前的5万就是降价，实际上半年前不是深圳楼市上涨的高峰期，2015年才是，此次成交量下跌，只是深八条严苛条款下的卖家与买家的博弈。深圳房价下跌，仍需时间来认定。
但具体说来，深圳作为中国最有活力和最年轻的城市，人口持续涌入，加上深圳是四个一线城市里面积最小的城市，这些都为深圳房价提供了一定的价值支撑。由此，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，出现企稳态势，与其说是“深八条”调控的成效，不如说是深圳目前的房价底线可能就是这5万元线。
另外，2017年深圳楼盘也较少，预计供应约为140个(包含在售的次新盘)，其中很大一部分为2016年在售楼盘，纯新商品住宅盘拟上市的仅有63个，并主要分布在龙岗、宝安、南山三个片区。
更多城市2017年房价趋势解读，如天津、成都、苏州、杭州、重庆、武汉等，敬请参看下期。
我虽无力改变楼市，但仍旧想温暖你。
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