简单的聊聊土地增值税！

一、什么情况下交土地增值税？一般规定：（1）土地增值税对有偿“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税之列！土增对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。征税范围的特殊规定具体事项是否征收土地增值税的规定1.合作建房（1）建成后自用，暂免（2）建成后转让，征税2.房地产交换征税（个人之间互换自有居住用房免税）3.房地产抵押（1）抵押期：不征；（2）期满房地产抵债：征税4.房地产出租不征5.房地产评估增值不征6.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物免征7.代建房行为不征8.房地产的继承不征9.房地产的赠与不征：（1）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；（2）赠与福利、公益事业征税：除上述以外10.土地使用者转让、抵押或置换土地征税二、土增的计算1、新建房计算土增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（登记、过户费+契税等）。（二）房地产开发成本--开发土地的成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (三)房地产开发费用（三费支出）：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　【利息扣除注意三点】①能分摊并提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；③不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内（四）与转让房地产有关的税金：转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）说明：房地产开发企业扣除的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加。【提示1】增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。【提示2】房地产开发企业新建项目转让时的印花税，不得单独扣除。（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）：对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%2、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题财税[2006]21号：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的 ,扣除项目如下：（1）取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格——计算确定扣除金额＝发票所载金额×（1＋购买年度至转让年度的年数×每年加计5%）【提示】年数按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（2）转让环节缴纳的税金（城建税、附加费、印花税）。【提示】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。能取得评估价格的，评估价格=重置成本价*成新度折扣率根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：项目的性质扣除项目对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额（含契税）2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.其他扣除项目（对房企加计扣除20%）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金3、计算公式应纳税额=增值额*适用适率-扣除项目金额*速算扣除系数增值额=收入额-扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额*100%增值率不同，扣除系数不同，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额（增值率≤50%）５０％土地增值税税额＝增值额×３０％（二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过（≤）１００％土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％（三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％（四）增值额超过扣除项目金额２００％土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。【案例】2019年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2009年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（1880　）万元。『解析』纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额＝1200×（1＋10×5%）＋80＝1880（万元）。声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：[phone]）房地产企业年终关帐与所得税汇算风险管控及税收筹划专题班郑州  1月09-10日（2天）报名咨询：010-81596840 佟天成■ 培训对象各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。■ 课程背景岁末年初是财务人员一年中最忙时，不但要清查资产、核实债务，而且要对账、结账、编财务分析报告。在这关键时期，财务人员关帐前应重点管控好哪些财税问题？渉税检查方面，应重点防范好哪些渉税风险点？为全面掌握企业目前存在的所得税汇算渉税风险，需事前模拟汇算，寻找突破点。为合理合法前提下降低企业所得税总体税负，需提前开展哪些工作控制税务风险？房地产企业如何做好年末收入和成本费用的规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？房地产业项目众多，临近汇算清缴期，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工销售现房但没入住，所得税汇算清缴如何处理？完工开发产品一定要转收入吗？未完工开发产品没转收入也算所得税吗？部分入住项目工程没结算完，发票差多了，怎么办？针对房地产行业特点分不同阶段就房地产企业所得税管理中汇算清缴风险识别，报表填报、涉税筹划、实操管控、案例解析全方位解读，破解房地产企业所得税汇算实操中疑难问题及易错风险点，让你轻松掌握增值税征管体制下所得税汇算清缴风险管控技能和筹划技巧。通过大量会计成本确认及计税成本核算模版结合实操案例政策解析，让您轻松化解房地产企业所得税实操管控的难关。为了房地产业能顺利完成过渡期间摆在我们面前的这一艰巨任务，便于领导及财务管理人员深入系统地掌握财税新政及其在企业中的合理应用，我司特安排“房地产企业年终关帐与所得税汇算风险管控及税收筹划课程”帮助企业度过这一难关。邀请业内知名专家于老师通过政策分析、案例讲解，让您轻松解决在国地税合并背景下、新旧政策转换过程中，合理利用税收政策盲区，实现纳税实践能力的提升和企业自身利益的最大化。■ 主讲专家钟老师：财税专家，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！■ 授课提纲第一节：企业年终关帐前的财税风险防控一、年终关帐前需提前处理好哪些财务问题？应从哪些方面防控渉税风险？二、房地产企业如何做好年末收入和成本、费用规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？第二节：所得税精细化管理必备知识一、汇算清缴中应关注哪些核心要点？应掌握哪些汇算法理？二、所得税汇算清缴主体如何判断？三、合伙企业如何认定其汇算主体？四、汇算清缴的范围、时间、应报送资料五、汇算中纳税人有哪些权利？六、汇算清缴后补退税如何会计处理？七、房地产企业所得税汇算应特殊关注哪些风险点？第三节：开办期业务的所得税汇算精细化管理和税收筹划一、财务和税务上如何划分企业筹建期？筹建期发生开办费支出如何会计处理和所得税前扣除？都有哪些涉税风险？如何利用筹建期财税新政筹划税收？二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何税务处理？筹建期间所得税亏损如何处理？三、案 例：筹建期开办费支出会计核算和税收调整，并在新版企业所得税年度申报表中具体填报应用第四节：预售期间所得税精细化管理和税收筹划一、预售期间所得税的预缴管理务和税务上如何划分企业筹建期？1．企业所得税新版预缴申报表都有哪些新变化？预缴申报应注意哪些问题？如何避免多预交企业所得税？2．企业所得税的预缴申报新政解析，实战理解“实际利润额”。3．案例：房地产企业所得税预缴申报特殊规定结合新版预缴申报表实例应用？二、预售期间所得税年度汇算清缴管理1．预售期间税法收入确认⑴ 预售期间企业取得各类收入如何在税法上作计税收入确认？⑵ 有哪些涉税风险点和可利用节税技巧？2．预售期间费用扣除管理：⑴ 广告费、业务宣传费⑵ 劳动保护支出⑶ 业务招待费⑷ 财务费用⑸ 捐赠支出⑹ 企业购买古玩、字画⑺“私车公用”3．案 例：房地产业项目预售阶段年末所得税汇算时，如何结合新版年度纳税申报表填报的实例解析第五节：完工销售期所得税汇算精细化管理和筹划一、收入确认管理：1．会计上收入确认条件2．税法上收入确认时点分析⑴ 案例讲解为什么广州某房地产企业补缴3000万企业所得税的滞纳金以及解决之道？3．收入类型和组成4．收入确认时间和方法5．委托代销6．返还收入7．视同销售处理8．买一赠一销售9．收入确认相关问题讨论10．连续2年的完整过程的案例讲解预计毛利变为实际毛利过程中企业所得税填报的关键技巧11．某企业计提土地增值税败诉案例分析12．不计提土地增值税，你知道应该怎样把多缴的企业所得税退回来吗？二、扣除项目管理：1．如何理解税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则⑴ 为什么说仅有权责发生制，还不足以税前扣除？⑵ 为什么说几年后一次性还不付息，每年通过计提利息进行税前扣除的所谓筹划是死路一条？2．销售额扣减土地价款减少的销项税额如何进行会计和税务处理？3．公共配套成本的税务风险控制⑴ 会所的成本为什么要单列？⑵ 地下车库企业所得税需要保留成本吗？如果税务局要求企业所得税地下车库需要保留成本，如何用专业的法律语言与税务局抗辩？4．预提建筑安装费用核心的技巧是什么？为什么这个技巧可以影响以后5年？5．房地产企业计税成本核算的七个步骤是什么？⑴ 用平面图直观案例现场讲解如何确定成本对象，成本对象确定不好税务部门会上来稽查你知道有这个文件吗？⑵ 四种分摊方法介绍，为什么土地原则上只能用占地面积法分摊？6．期间费用填报中的重点难点分析⑴ 企业帮员工负担个人所得税的会计处理技巧⑵ 利息填报的重点难点分析⑶ 统借统还的税务风险防范⑷ 委托贷款的风险防范，委托贷款的银行通道费有一个小筹划方法你知道吗？⑸ 母子公司收取服务费的为什么一定要规避管理费字眼？⑹ 会议费怎么样才能比较容易在企业所得税税前扣除又不用代扣代缴礼品的个人所得税？第六节：企业清算及分配注销期所得税精细化管理和税收筹划一、企业清算、分配及注销征管中有哪些涉税风险？应掌握的必备财税知识？二、实操中哪些企业注销需清算？企业经营地点变动是否需所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？三、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？⑴ 案例：房地产企业清算不同情况所得税处理实例解析⑵ 案例：应税重组下企业合并分立清算所得税计算、申报及会计处理实例解析四、企业分立实操应用；分立中相关税种有哪些税收优惠政策？如何处理房地产企业经营资产免税剥离？相关案例应用和筹划。第七节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。