风向变了？天津公寓这盘棋你看懂了吗

无可否认,曾经,公寓项目在天津真的很不吃香。因为,即便不少公寓项目都拥有绝佳的地段和配套,但是土地性质所带来的落户政策、商水商电等多方面的限制,往往令许多购房者望而却步。然而,这一思维定式正在悄然转变。

有多少人,猛然发现,公寓产品,尤其是高端公寓,突然就火了,在天津房地产可谓“可寓难求”,不少购房者更是惊呼根本抢不到,那么,从乏人问津到一夜爆红,究竟发生了什么?

潜在风险 公寓市场一度不温不火

在过去,公寓产品一直饱受诟病。

首先,公寓不能落户,也不带有学位,就算有名校相傍,但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,公寓后期升值潜力相对较弱,因此相对来讲,名校路段内的公寓与住宅,在价格上的差别会更大。

其次,小户型本身面积小,那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数及景观绿化的情况都会对客户产生影响。商用性质的公寓一般得房率不高,市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。

再次,使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年,而住宅的土地使用年限长达70年。

最后,公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先,粗略地讲,商用水电大概是民用水电的一倍。此外,部分公寓是不能通煤气管道,不能使用明火的。有些项目管理严格,就算是瓶装煤气也不能送上楼,日常居家只能一切电器化,用电费用更高。数据显示,商用公寓的用水用电费用,通常要比普通住宅高出近七成。

结构性分化 政策利好城市型公寓

如今,随着政策利好的不断深化,人们的固有观念正在悄然转变。

伴随新八大里土地的出让和相关项目的陆续入市,天津公寓市场迎来新一轮的结构性分化。根据天津市城乡建设委员会、天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局联合下发的《天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法》,新八大里地块中的“城市型公寓”,将享有落户及产权年限自己续期的政策。随之而来的是,天津购房者一呼百应,趋之若鹜。

8月13日,位于新八大里的中冶德贤公馆项目的铂金系精装学府产品首次开盘。1小时 125套,首开房源全部售罄,而这绝非孤例。

在新八大里,明确提出“能落户口、学区划片、民水民电有燃气”的口号的,还有他们:中海学府公馆、北大资源阅公馆、格调绮园等等,城市型公寓的横空出世,让天津购房者落户河西不是梦,一个大写的叹号,买房,原来还可以这么玩。

高端标签彰显 居住型公寓兴起

目前,最受天津购房者欢迎的公寓产品还是占据市内六区核心地段、轨道交通通达便利的高端项目。

众所周知,公寓产品第一要素就是地段。从区域分布来看,河西区成为公寓产品重点布控区域,成功抢占了公寓的占有率。而和平区和南开区则靠着独有的商圈吸金能力,公寓楼盘数量分居二、三位。

一般而言,公寓类型主要分为商住投资型公寓、居住型公寓、带回报型公寓。投资型公寓的含义是小户型、低单价、低总价的现金流产品,主要面向投资及刚需客群,居住品质较差,溢价能力弱;居住型公寓的意思是大户型、高单价、高溢价的类住宅产品,主要面向高端客群,居住品质高,利于项目整体形象及价格的拔升;带回报型公寓是指小户型、高单价、高溢价的现金流产品,引入酒店品牌经营管理,保证投资者稳定的收益,提升项目公寓品质和销售价格。

我们走访天津公寓市场了解到,目前居住型公寓、带回报型公寓最受欢迎,其特点为位于核心板块、品质较高、精装修、附加值高。其中,和平区的天津大都会SMART、南开区的松江置地广场、融创中心loft公寓持续畅销、逢开必磬,即将入市的四季汇、和平翰林公馆因为顶豪标签更是未开先火,询问度颇高。

良心建议 天津公寓究竟怎么选

在政策利好以及经济环境放宽的大环境下,天津住宅市场供需活跃,且向高总价产品转化,从而分流了大量高端改善和高端投资客群,未来天津公寓市场将面临更进一步的功能性分化,并正在迎来高端公寓时代。

我们一般建议购买公寓的购房者,首先选择地段,因为地段决定了投资项目的价值和可持续发展潜力。其次,挑选公寓的“邻居”,因为好邻居可以快速聚积人气,形成物业互补的带动效应,城市综合体为佳。再次,看公寓的软硬件,后期物业及本身品质,不仅影响升值潜力,更是决定投资回报率的关键。最后,考量成本,根据自己的经济实力投资相匹配的公寓。

现如今,高端公寓产品持续走俏,与其蜗居于“老破小”,不如选择位于核心地段、精装修、物业服务优质的高端公寓,相信它会带给你足够惊喜。