广州深圳惠州中山全在降价！楼市到底怎么了？
今年两大超强台风即将登陆广东，而一股名为“降价”的寒潮却肆虐已久。
8月份开始，广东不少城市频频传出“房价下跌”的消息。不管一线二线，都没守住。
广州自媒体大号相关报道
当中省城广州尤为频繁，各种打折促销、低首付全都来了一遍。房价最平稳（gui）的深圳，也没经住这市场的寒潮，更别提惠州、中山等城市。
真有降价了吗？真有。
但这降价到底有没有传闻中的普遍，降幅是否有诚意？南方楼事全面梳理了市场上降价案例，看看哪些是真降价，哪些只是金九银十的促销。
01
真心实意的降价：直接打折
这类开发商最有诚意，不搞“套路”、不限定户型、不限定套数，直接打折降价。
虽说也是金九银十促销拼业绩的惯用招数，但对比项目此前房源优惠幅度还是挺给力的。
夸张点说就是实实在在的降价、刚需的福音。
诚意指数：100%
目前来看，广州出现最多这类楼盘，多在黄埔、增城、花都等片区。
广州科学城大盘特价2万。正加推15栋的86平/89平三房、114平四房单位，总价仅需175万起，首付55万起。
图片来源：广州房产
广州知识城多楼盘也推出优惠。腾龙大道的项目，主推9栋83-102平3-4房单位，做团购活动，价格低至2.1万/平。正常的话，要卖2.3万/平，这次约让利了2000元/平。
中新知识城
广州增城新塘楼盘最高降价6000元/平。中海某盘毛坯价下调为19000-20000元/平，装修价（精装房）价格下调为21000-22000元/平。之前精装房的价格在2.4万-2.8万/平。降价幅度约为3000-6000元/平。
图片来源：增城房产
一向硬气的惠州，也出现了小范围内新楼盘价格下调。
惠博路上的房源现均价基本在8300元/平米或以上，王府钓鱼台特价房源均价仅7900元/平。
惠博沿江路上的星岸城，此前在售大户型均价达8300元/平，而上个周末开盘的新品价格在7500-8000元/平。
惠阳惠南大道上的某新盘，9月8日开盘的2#均价9000元/平，此前在售产品对外均价为9500元/平。
（信息源：惠州房价内参）
中山价格甚至出现了“急跌”。
图片来源：大V杨红旭微博截图
诚意指数：95%
恒大：全国打折，最低6折
宇宙级大房企恒大地产率先启动了全国范围的大型促销活动，优惠范围和力度都相当给力。
全国600多个楼盘都在打折范围，基础折扣89折，还有各种其他折扣叠加，公寓类产品最低还有6折优惠。这个促销可不是喊口号，而是实实在在的“降价”。
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万科：广佛推出超特价优惠房
万科一系列降价折扣活动的区域范围小，专场特价的房子的确要优惠很多，但更多的是将部分房源打折作为新盘开售的营销宣传。
9月12日：黄埔万科尚城的复式住宅B6栋80-94㎡特惠单位加推返场。
9月13日：黄埔万科里享家四房专场，低至1字头（之前单价多为2字头）片区最小四房户型115㎡。
9月13日：佛山万科金色领域一口价专场，一层空间两种享受，单价笋爆千灯湖14000元/㎡起。
9月14日：黄埔万科幸福誉专场特价87方户型178万任选，价格笋过一年前。
9月15日：南沙万科白鹭郡复式住宅特推10套特价单位，使用单价1字头，首付30万起！
9月：黄埔万科元培里一墅四院，私家院落，验资认筹。预计下周开盘。提前验资认筹享受开盘额外折扣。
9月：黄埔万科山景城首付28万起享山景两房！总价1字头，买黄埔心低总价。
（信息源：广州房产）
02
营销是最主要目的，降价是顺便的
一些开发商大打折的时候，也有部分开发商拿出部分房源做特价促销，吸引购房者。
相较之下，这类开发商更多是实实在在拼业绩。一口价特惠房源、低首付等等，全都玩了一遍。
就拿广州举例，8月份开始特价促销活动明显增多，范围遍布全市，而且不少项目是在一个月内接连推出几次特价活动，然而大部分的特价房源都是处于顶层或者底层。
此外，这些特价房大多添加了“一次性付款”、“七天内准签”的条款，对财力仍有较高要求。
而“限时一天、特价房仅有一套或几套”，诸如此类的限时限量活动营销意味明显更重些。
诚意指数：85%
这类开发商会拿出在售盘中的部分房源做特价出售，而且降价力度可观。一般特价的套数较多，而且活动力度比较大。
例如，广州葛洲坝紫郡府上周推出少量特价单位，大部分房源位于低层，单合同发售。
图片来源：广州plus
葛洲坝紫郡府此前的售价为4.8-5.1万/平，此次特价房源均价4.3万/平，优惠幅度最高的一套房源比原价便宜近64万。
图片来源：广州plus
此外，广州还有不少楼盘进行这样的营销。
南沙金洲某热盘，最近推出了20套一口价单位，93平单位不分楼层全部卖166万，单价约1.78万/平。而之前均价是20000元/平。
黄埔的万科里享家曾加推全新一栋，均价20700元/平，只限一天时间。而平时项目均价是25500元/平。
增城某楼盘推出30套特价单位，单价23000-24300元/平，此前售价27000元/平。
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诚意指数：75%
在这些开发商的营销活动中，他们给出的楼盘特价房少，而且限制条件多，比如活动期限，付款的条件等等，想要切实得到优惠，难度较大。
广州荔湾广钢新城某楼盘推出一套一口价单位，103平总价411万，折合单价4万/平。之前有推出6套一口价单位。
广州天河区天河星作推出8套特价单位，建面80平，一口价368万/套，折合单价4.6万/平，之前是5万/平的售价。
广州番禺时代柏林推出16套特价单位，售价32263元/平起，活动有短暂的限期。
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诚意指数：60%
除了直接降价促销，最近低首付又重出江湖。
首付分期或者直接降低首付也好，这种做法只是将原本首付应该给的钱，分摊到了其他地方，但是对于个人资金的要求并没有降低。
不过此举对首付资金不足的购房者来说，倒是实在的利好。
相对于此前限价下的双合同高首付，如今广州多地出现首付降低的现象。
广州低首付楼盘一览表（图片来源：广州plus）
广州南沙保利城首付降幅也非常大。目前在售建面79-104平2-3房，均价2.2万/平左右。项目原本的首付去到100万左右，而此次最低首付可以做到35万。
图片来源：广州plus
销售人员表示，35万首付里不含装修款，装修款需要在一年之内还清，项目同样提供免息分期贷款，分四个季度还。
广州黄埔近期的热盘时代天韵可做到一成首付，此前项目首付接近百万，而这次最便宜的一套首付只要19万！
图片来源：广州plus
据销售人员介绍，给完一成首付之后，余下九成有两种付款方式：
一是项目提供一年半的免息分期付款，按六个季度给，每3个月给一次。
二是房屋合同部分可通过银行进行按揭，装修合同部分项目仍然提供一年半的免息分期。
深圳的低首付则出现在公寓或者销售困难的住宅新盘上。
比如龙岗某公寓项目打出了“首期6万起”的广告，另外还有个不限贷不限购带装修公寓也号称首付1成起。
这些所谓“低首付”活动，其实只是首付分期，把付款时间拉长，降低首次付款成本。
比如龙岗那个“首付6万”的公寓，就要求全款分期两年付完。
惠州除了特价活动，也有部分楼盘推出了低首付促销：
临深某项目表示可做1.5成首付，剩下的首付在规定时间内还清，年利率9.8。
惠东某新盘也于近期推出首付分期付款活动，首期仅需三万元。
03
楼市凉凉？业主慌慌齐降价
不仅是新房降价，二手房业主也坐不住了。
据统计，广深两地均出现了业主下调报价的现象。据中原集团研究中心统计，8月份广州中原二手房房源有超过60%下调报价。不过大部分焦点，都集中在促销降价声势更大的新房上。
而深圳的降价更多体现在二手房上。
据深圳中原研究中心统计，深圳部分中心热门片区最近都出现了业主下调报价的情况，如名校学区百花、豪宅片区香蜜湖后海湾，幅度最高的甚至超过10%。
无论业主是急需资金周转还是不想继续持有，最近都爆出了不少业主降价非常多的笋盘。
华侨城豪宅天鹅堡业主深夜降价200万。
深业新岸线三期一套台超大复式户型降价100万左右。
龙岗公园大地花园业主降价40万成交，低于市价140万！
中粮凤凰里业主降价30万急售。
龙华圣莫丽斯C区比市价低100多万出售。
东部华侨城天麓六区洋房，登记价为1100万，目前卖760万，相当于降价了340万！
育才小学学位房降价15%出售！
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不过在这波降价潮里，有一类超低价楼盘要特别注意。
比如甚至近期爆出的6万不到的天鹅堡豪宅，均价低于龙华甚至都要被沙井赶上了，惹得一众土豪蠢蠢欲动。
图片来源：呆呆咖啡馆
然而最终被证实，这只是一套拍卖房的首次拍卖价格。
同期出现的还有宝能太古城一套小户型，拍卖底价437万起，比正常成交单价要低上5.5万/平。
图片来源：呆呆咖啡馆
然而这类法拍房水太深，除了一次性付款以及高额税费，如果带有长期租约，甚至面临收不回房的结局。
所以价格低得离谱的房子要警惕，千万不要冲动。
04
你需要知道的数据和观点
这些大降价在宏观上呈现就是整体楼市的低迷。
深圳731新政后，市场反应迅速，观望情绪骤升，市场的成交量明显下滑，一二手价格皆出现下调，特别是二手价格，为7个月以来首次下降。
图片来源：中原地产
有数据显示：8月深圳全市二手住宅均价为52953元/㎡，环比下滑0.14%，55%的样本房源价格都在下跌。宝安、福田、南山大幅下跌，其中跌得最惨的是华侨城和宝中。
图片来源：中原地产
刚过去的8月份，广州全市二手住宅中介促成的成交面积环比降了12.15%，全市十一区无一能逃成交下滑趋势，其中外围区域环比降低13.68%，幅度较中心城区大。
图片来源：广州中原研究发展部
在广州一手房市场，就今年8月份来说，一手住宅的成交量已经下跌了32%，未能延续6、7月成交的势头，其中最为严重的是荔湾、天河和白云，已经下跌20%以上了。
图片来源：广州中原研究发展部
从宏观上来说，国家对楼市的宏观调控，对房价上涨的干预政策是楼市遇冷的主要因素之一。长期来看，这种政策调控仍会继续。即使这次降价潮来临，也很多有购买意向的客户都持观望态度。
来看看业内人士的观点。
朱罗纪
深圳731新政的出台也让本地楼市降温。主要内容为“限售、限离、限企业购房”，其中对于商务公寓的买卖也进行了规范。“限售限离”的规定压制了买卖双方的心理需求。大家都需要时间去观察、了解市场走势，从而会将购房时间延后。
从微观上来说，市场销售量下滑，有一些上市房企，或者是资金链会撑不住，或者是年度销售任务完不成，会进行促销。也有不少开发商愿意趁着“金九银十”做特价吸引看房客，来提高销售业绩。
《中国经济周刊》
7月底，中央政治局会议明确要求，坚决遏制房价上涨。与此前“遏制房价过快上涨”相比，语气措辞之严厉，实属罕见，也表明了中央对稳定房价的决心。
“从调控策略来看，首先是限售限贷，然后是限制资金非法违规流入房地产市场，从对市场供需端进行调控，到现在的对购房者进行调控。”有相关人士分析说，由于市场范围较大，调控难免会有漏洞，而现阶段综合利用行政、司法等调控方法对投机者进行压制，体现出政府对于调控的决心。对于投机者的调控，相当于对楼市釜底抽薪，极大地控制住了非刚需，将会使楼市迅速降温。
不管是真降价还是搞促销，市场转冷是无法忽略的事实。对于刚需而言，在优惠的价格里有更多选择，不失为一件好事。
至于往后会不会有新的“降价”惊喜，还是静看市场变化吧。毕竟想要楼市调控放松，这几年是别想了。
撰文/雅酱 诗琴
排版/诗琴