土地爷原创观点丨土地修法有多难——我国现行土地法律体系解读

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土地修法有多难——我国现行土地法律体系解读

土地问题关系到社会经济的方方面面。

关系到每一个人、每一家企业。

众所周知，由于法律法规的不健全、先天不足；

导致了我国土地领域出现了一些列问题；

土地修法修规、尤其是顶层设计缺陷的纠偏势在必行；

了解我国的现行土地法律体系相当必要。

我国的土地法律体系包括四层结构：

一、顶层：根本法律——宪法

《宪法》是国家的根本大法，其第十条中有关土地的主要内容有：

城市的土地属于国家所有；

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有；

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地

《宪法》是我国土地立法立规的根本依据：

城乡二元结构；

土地性质；

征地补偿；

土地使用权转让；

土地用途管理；

土地利用规划。

二、高层：基本法律——民法通则与物权法

1986年颁布的《民法通则》在“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”部分对土地加以规定

2007年10月1日实施的《物权法》全面肯定了《土地管理法》，将其指导思想、基本原则和主要制度以基本法形式确立下来。

三、中层：专项法律

中层：专项法律——土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、海域使用管理法、海岛保护法等。

《土地管理法》自1986年颁布，经过了1988年、1998年、2004年多次修正。

目前，中央政府正在谋划新一轮的修改；

主要涉及第47条关于农村集体土地征收的“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍”和第62条关于农村实行“一户一宅”制度；

1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》对城市土地的开发、出让、转让、抵押等进行了规定

2002年3月1日实施的《农村土地承包经营法》充分保障了农民土地承包经营权；

严格规定了农村土地承包用途，不得用于非农建设；

2002年1月1日实施的《海域使用管理法》和2010年3月1日实施的《海岛保护法》奠定了我国蓝色国土开发与管理的法律基础，陆地资源的紧张及严格保护，推动了我国全域管理及海陆协调开发。

四、基层：地方与部门规章

近年来，我国陆续出台的土地相关配套法规有《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等。

各地先后制定了土地登记、规划、市场建设、执法监察等方面的地方性法规、规章近150部。

随着区域经济发展及人口不断增长；

用地紧张局面越来越严峻；

各地、各部门出台的旧改、棚改及更新等存量用地再开发政策越来越受到关注；

产业用地优惠政策也层出不穷。

五、综述

纵观我国的土地法律制度，包含了两方面的内容：

一是土地权利制度即产权制度，主要是从私法的角度，规定的是有关土地的私权利；

一般属于民事法律如物权法调整的范畴，一般侧重于土地权利的保护等；

二是土地权力制度，主要是从公法的角度，规定的是有关土地的公权力；

一般属于行政法或者经济法调整的范畴，一般侧重于土地的行政管理。

土地产权制度主要围绕土地权利的权属展开，而土地权力制度主要是规范土地的利用，土地权属是土地利用的基础。

土地修法修规是一个庞杂的系统工程，涉及到各方利益，不可能一蹴而就。

征地补偿标准绝不可能是简单的一“涨”了之；

一户一宅制度也不是一“放”了之；

我们开发商关注最多的“土地招牌挂”制度，其实，只是一个部门规章。

改变、修改、甚至取消的可能性很大；

我们老百姓最关注的“城里人为啥不能到农村买房”，涉及《土地管理法》的农村实行一户一宅制度，其上位法依据是《宪法》的城乡及国有与集体土地的“二元结构”。

要想改这个，没有十年、八年是不可能的了。