商业模式设计的有水平仅靠创意是不够的，更需要有一种思维境界

房屋租赁是一个很古老的传统行业，这个行业的商业模式千百年来基本上没有什么大的变化，现在为了改变在客户眼里的形象，很多房屋租赁中介逐渐改变了商业模式，而青年公寓就是一种，当你深入地解了之后，你会发现很难给它的运营模式做一个精确的定义，能够把商业模式设计到这样的水平，仅仅靠创意是远远不够的，它更需要一种思维的境界。

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01

当今时髦的商业模式

在资本思维潜移默化的影响下，把产品有机融合成为解决方案，越来越成为当今时髦的商业模式。

过去生产发动机的厂家，无论是飞机发动机、火车发动机、轮船发动，都是把发动机当产品来卖，可是现在有些厂家改变了商业模式，不再卖发动机产品了，改成向客户提供解决方案。

把发动机设备连同定期的保养维修服务打成一个资产包，出租给客户（航空公司、铁路公司、船运公司），然后按照发动机记录的转数收取租金。

这样一来，客户就无须和厂家谈判产品价格了，过去他们要把设备一次买下来，无论是否运行都要分摊成本，而现在使用多少时间，就支付多少费用，飞机、火车、轮船在停泊期间，则无须耗费成本，这对客户而言显然是非常合算的。

这种模式对厂家而言也合算，等于把若干一锤子买卖变成了一系列长期稳定的现金流，虽然产值并不一定会增加多少，但是却可以大大增加企业的市值。

如果按照这个思路，前面所述的发电设备的经营商也可以照葫芦画瓢，把发电机组连同设备调试、维修、保养、运营、培训等服务一起打包成资产包，出租给甲方客户，然后可以按照设备转数收费，也可以按照发电量收费，或者按照发电量进行比例提成，从而也把一单一结的招标项目变成长期稳定的运营收入。

一些打印和复印设备的生产商和经销商为了从产品价格战中突围，也改变了他们传统的商业模式。

过去把设备卖给客户，一把一结，现在把设备租给客户，按照打印或复印的纸张计费，同时承包设备维修保养、打印耗材供应以及废旧耗材的回收等一揽子服务，由于设备使用就交钱，不使用就不交钱，客户根本就不关心设备的价格，只要你每张打印纸的收费低于街边的打字复印社，他们就觉得合算。

02

打造传统服务业

如果连看得见摸得着的产品都可以打造价格黑箱，那么看不见摸不着的服务业打造黑箱就更容易了。

长期以来，传统房屋租赁中介的收费模式一直被社会舆论所病垢，为了防止和威慑租户与业主之间跳单成交，他们使用的手段无所不用其极，在客户心目中造成了非常恶劣的影响。

现在，为了改变在客户眼里的形象，很多房屋租赁中介逐渐改变了商业模式，把过去只卖信息的模式改成提供套餐解决方案，把一单业务收取一个月房租的中介费用改成可供选择的套餐服务费。

其中包含信息服务费、提供家具、承包搬家、提供保洁服务、预交水电费和取暖费等综合服务，不同套餐收取不同费用。这样一来，租户失去了横向对比的参照物，对中介费价格的敏感度大大降低，同时满意度也随之提高。

03

古老的传统行业

房屋租赁是一个很古老的传统行业，这个行业的商业模式千百年来基本上没有什么大的变化，业主（或出租方）按照房屋的面积、地段、装修档次来计算房租，以时间单位向租户收费，双方交易的是冷冰冰的房屋使用权，可以用空间和时间精确计价。

可是，最近国内各大城市涌现出来的一批青年公寓，颠覆了这个传统行业的经营理念，在时间和空间的无机交易之外，增加了文化和感情的有机色彩。

一位青年公寓的创业者在向我介绍他的样板工程时宣布，他从事的事业已经超越了房地产概念，把房地产项目做成了文化项目。

表面上看，他就是个开连锁店的二房东，长期整租一栋物业，定制装修后零售短租给青年散户，但是他的经营理念和商业模式却别出心裁。

他给租户提供的产品不是冷冰冰的房子，而是一个能够满足他们社交需求并承载他们感情寄托的文化社区，因此他认为把他的产品称之为“青年公寓”是不准确的，应该叫做“青年社区”。

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他把青年社区的客户锁定在22-30岁的年龄段内有大专以上学历的知识青年，也就是一个大专毕业生从走进社会参加工作到结婚生孩子之间的人生阶段，他对处在这个阶段的年轻人的需求进行了深入的剖析，并为他们量身打造了一个全方位的解决方案：

第一、这个年龄段的青年人刚刚离开了学校的集体生活，单身漂泊在陌生的大都市会倍感孤独，迫切需要集体的温暖，因此青年社区要为他们提供一个群居的空间，每个公寓的规划面积可以容纳上百户的租客，如同一个群居的蜂巢，让他们抱团产生温度，相互取暖。

第二、这个年龄段的青年人处在交友和婚恋需求的高峰期，既需要隐私空间，也需要社交空间和感情氛围，因此青年社区的规划特点是小面积的独立公寓加大面积的公共场所，后者包括至少上千平米的食堂、咖啡吧、健身房、影视厅、娱乐（会议）厅等公共活动设施，为租客提供足够大的群体共享空间。

第三、这个年龄段的青年人收入水平有限，同时由于还没有孩子，对生活质量的要求较低，因此每个独立公寓不超过25平米使用面积，只提供最低的生活必须设施。

标准配置是独立厕所和洗浴间、标准大床、简易衣柜、小书桌和椅子、暖水壶、宽带网络，调查表明，这个年龄段的青年有网络电脑和智能手机就够了，对电视机的使用频率非常低，因此不纳入标配，想看球赛或热播剧可以到影视厅共享；

同时他们一般都不擅长烹饪也懒得做饭，厨房设施和冰箱对他们可有可无，因此也不纳入标配，社区食堂和公用微波炉基本上可以满足他们的日常饮食需求了。

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第四、这个年龄段的青年人对于社交和情感的需求远远大于物质需求，因此青年社区的管理员会引导租户形成各种爱好团体，自发组织各类社交、文体、娱乐、旅游活动，同时根据租客的专业和特长组织互助小组，每个人都可以利用自己的专长在生活、工作、学习方面为别人提供帮助，同时也获得别人的帮助。

第五、这个年龄段的年轻人诞生或成长于互联网时代，擅长和习惯于网络沟通，因此要基于公寓内部的局域网共建网络社区，通过网络平台组织专题讨论、民主选举、是非评议等活动，网络上大家可以给每一个租户对各类活动的参与度评分，鼓励积极分子，淘汰消极分子，对于长期不参加活动的消极租户给予劝退，以便让出空间给新租户。

第六、恋爱婚姻是这个年龄段的青年绕不开的主题，因此社区对于租户的筛选要考虑性别的配比平衡，社区鼓励男女单身租户之间恋爱结婚，甚至可以组织各种交友活动，社区可以容纳同居情侣和新婚夫妻，但是不接纳有了孩子的家庭，租户婚后一旦生了孩子，就必须搬出社区。

04

设施有价 文化无价

当你深入地解了这个青年社区的全貌之后，你会发现很难给它的运营模式做一个精确的定义。

这是一个为特定年龄段的年轻人打造的整体解决方案，你可以把它理解为一个全息黑箱，它所囊括的内容已经远远超出了时空的维度和服务的内涵，甚至浸透着家庭的气息、青春的活力、友谊的温度、情感的色彩。

尽管这个社区的公寓租金取值于当地城市的中线略高的水平，但是几乎没有人在乎它的价格，等待入驻社区的租户已经排队排到了几年之后，甚至很多完全有财力承租高档公寓的富二代也要打破头挤进这个社区。

设施有价，文化无价。

也许每个人都认为，在这样的文化氛围中度过自己的青春年华，是无法用金钱去衡量其价值的。

能够把商业模式设计到这样的水平，仅仅靠创意是远远不够的，它更需要一种思维的境界。