2019年2月“成都市TOD商业发展大会”顺利举办！2019年6月《成都市城市轨道交通第四期建设规划（2019-2024年）》顺利获批！2020年12月成都轨道交通五条新线同时开通，运营总里程突破558km，位列全国第三！2021年1月轨道交通第五期建设规划编制启动，研究费用接近三千万元！成都轨道交通和TOD的飞速发展一次又一次惊艳世人！“轨道交通+TOD”已经成为成都未来发展最重要的两张名片。
作为成都轨道交通历版线网规划和建设规划的主要编制者，我公司全程参与了成都轨道交通规划建设，见证了TOD的发展历程，2020年下半年我公司组织部分城市的相关部门，对成都进行了考察调研，这里就其中部分内容“揭秘”分享给大家。
一、政策引领，明确“轨道交通+TOD”是城市未来发展和经营的核心战略
从2017年开始，成都市领导多次亲自带队赴东京、大阪等城市考察学习，深入分析日本TOD获得成功的内在逻辑，结合成都本地条件，形成了2个关键的TOD开发政策文件：《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》（成府函【2017】183号文）、《成都市人民政府办公厅关于印发成都市轨道交通场站综合开发实施细则的通知》（【2018】192号文），成为指导成都市TOD开发的关键文件。
市委书记范锐平在“十三届市委常委会第68次会议（2018年11月16日）“和”研究站城一体（TOD）综合开发工作专题会议（2018年9月11日）“上的两次重要讲话，都明确提出了“参与TOD开发就是融入城市利益共同体、支持TOD开发就是支持城市发展”的核心精神，确定了“TOD开发不仅是轨道发展之需，也是城市经济转型发展之需，更是提升城市竞争能级之需”的关键内涵。两次重要讲话和东京、大阪TOD考察报告由中共成都市委办公厅和成都市政府办公厅共同下发至全市各有关部门，开展了深入学习和交流推广。通过自上而下地贯彻执行，统一了思想认识：深刻意识到TOD实际上是一场思想解放运动，是城市开发理念的更新和城市运营方式的重构。
近年来，成都市已形成了如《成都市轨道交通专项资金筹措方案》、《关于轨道交通场站综合开发的实施意见》、《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》等涉及资金筹措、实施推进、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范7个方面19项配套政策文件，有利指导了TOD工作。
成都坚持政府主导的基本方针，设立领导小组，由市长挂帅，发改、财政、自规、建委、交通、各区政府、轨道公司为成员，整合原来分设的规划局“轨开办”和市建委“轨建办”，统筹设立“成都市轨道城市发展推进办”，编制综合开发总体规划、制定政策、资源整合、产业统筹、工作督察。在全国范围内率先建立了TOD开发顶层体系，统筹全市所有轨道站点未来20至30年的“站城一体、产业统筹”综合开发工作，陆续开展了《成都市轨道站点综合开发专项规划》、《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》等研究，并编制形成《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》，在此基础上再深化落实编制一体化城市设计并调整、修改控详规（法定化）。做到“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”。《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》的主要内容：1个总体目标：按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，围绕轨道交通站点打造“商业中心、生活中心、产业中心、文化地标”将成都建设成为全球TOD典范城市；4个模式转变：从“单站开发”向“片区统筹”转变；从“空间规划”向“策划规划设计一体转变”；从“站点周边空间建设”向“特色场景营造”转变；从“开发建设”向“综合运营”转变。4大特色做法：包括“体系构建”，将全部站点分为四级五类进行系统研究；“策划引领”，遵循商业逻辑，提出“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”的观念；“规划设计”、按照“天府基因、靓丽名片”的要求高水平规划设计；“开发运营”，统筹各个环节，实现综合效益最大化。2项保障措施：包括“实施保障”和“行动计划”两方面。首先，加强与国际专业策划、规划、设计和运营团队合作，建立TOD项目策划库、城市设计库、商业运营资源库等。国际知名专家方面，邀请TOD理念全球创始人卡尔索普、TOD大师渡辺莊太郎等出谋划策，轨道交通规划设计方面委托中国地铁工程咨询有限责任公司、中铁二院工程集团有限责任公司等全局考虑，商业策划咨询方面邀请戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行、德勤咨询、高力国际等全球知名的策划行业标杆企业，设计层面汇聚日建设计、HDR建筑设计、法铁、艾奕康、欧博迈亚、凯达环球、利安、梁黄顾等全球顶尖设计团队，商业运营领域联合零售巨头沃尔玛、日本最大综合金融服务集团欧力士、“世界最美书店”茑屋书店、国际地铁联盟成员MTR（港铁）等全球知名品牌以及万科、苏宁、红星美凯龙等一大批国内行业领军企业。全方位的专业化团队为成都打造高水平TOD综合开发策划、规划、设计、建设和运营服务奠定了基础，组成了成都TOD“朋友圈“。其次，建立多方合作、各方共赢的机制，与县市区合作，与优秀的开发商、运营商、商业品牌合作。按照“策划-规划-设计-实施”的顺序，对成都市轨道交通远期线网规划的694个站点、75个车辆基地进行统筹开发，明确其中105个地铁站点及75个车辆基地由成都轨道集团作为实施主体。以“一个TOD就是一个城市社区”的原则，对轨道交通站点周边500-800米的范围进行连片统筹开发，通过政策实现供地优先保障。按照“总体平衡、适度集中、开放共享”的指导思想，由市规划主管部门和轨道公司进行TOD开发方案设计，统筹平衡轨道交通建设和运营资金需求和土地开发的产出效益，将容积率向站点核心区集中，追求用地功能复合化，统筹布局公共服务配套设施，做到用地开发收益最大化。在供地方式上采用“招拍挂”方式，允许按照TOD开发规划设计提出的要求，带规划条件出让。轨道公司编制年度供应计划，采用多级监督管理方式由领导小组审定，土地出让决策委员会审批。明确轨道公司和区县的土地收益分配关系，区县整理的土地与轨道公司50:50分成；轨道公司整理的土地与区县75:25分成。轨道公司以股权转让方式与公开竞标选择的专业开发公司合作进行土地二级开发，最大程度获得土地开发和经营收益，反哺轨道建设和运营，如2020年7月28日，保利拿下成都天府新区广都轨道城市发展有限公司66%股权项目，将共同打造天府新区昌公堰TOD，此项目评估价格为7.66亿元，最终成交价为12.88亿元，有6家企业参与竞拍，经过517轮竞价后最终成交，溢价率约68%。
成都市首批13个TOD综合开发示范项目已开始建设，严格按照“一个TOD项目就是一个公园城市社区”的总体思路进行打造。其中陆肖站项目为成都13个TOD示范项目的首个项目，已建设成都TOD展示中心，供全市各界人士、国内兄弟城市参观学习，向社会各界推广展示成都TOD实践经验。
陆肖站东临高新体育中心、西靠大源CBD、南接新川科技园，属于高新区三大TOD之一，定位片区级别，是地铁6号线、11号线换乘站。陆肖站TOD开发项目，总体定位为“轨道交通引领发展的产城典范、公园城市生活场景的示范社区、人城境业高度和谐统一融合区、智慧宜居的新活力社区引领区”。通过站城一体，提高城市互联互通机能，塑造有影响力的标志性形象，创造城市独特的个性，建立“轨道+慢行”的一体化交通体系。同时，将“建设美丽宜居公园城市”作为基本原则，实现从“社区中建公园”到“公园中建社区”的品质革命，打造形成“人、城、境、业”高度和谐统一的现代化公园城市社区典范。
陆肖站TOD项目以地铁陆肖站为中心，通过对100-300米范围高强度开发，外围腾出开敞空间，形成大开大合、疏密有致的城市空间格局。根据2019年12月8日《陆肖站TOD一体化城市设计的控规修改方案》公示稿，对陆肖站及其周边区域进行大面积控制性详细规划调整，其中商业以地铁为核心聚集、道路增多、公共服务配套完善等布局特色明显。成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司由成都高新区的区及投资平台公司——投资集团有限公司和成都轨道交通集团负责开发的子公司——成都轨道城市发展集团有限公司合资形成。2019年1月23日陆肖站TOD地块作为成都历史上首个公开拍卖的TOD地块成功出让，两宗地均由成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司以底价竞得。两宗地为连襟地块，分布在中和一线与中柏大道交汇的十字路口四周：一号宗地商业占比25%，成交楼面地价6592元/㎡，总价19.65亿元；二号宗地商业占比73%，成交楼面地价3334元/㎡，成交总价16.67亿元。两宗地商业建筑面积占总建筑面积比例约为55%。①依托大运量轨道交通，导入产业与住宅，以人为本，打造多层次、站产城融合TOD“城中之城”。站点500m范围核心区以商业商务办公为主，分散布置展览馆、文化馆、美术馆、艺术中心等文化设施；外围为高品质住宅区域内，并集中设置了学校、社区中心、休闲商业及养老住宅，打造10分钟慢行“公园城市”TOD社区。②联动片区站点一体化设计发展。以陆肖站为核心，联动张家寺站、中和大道站、观东站和应龙站四个站点，共同形成功能互补的轨道生态圈。③通过公交+地铁+步行一体化规划设计，形成以轨道站点为公共中心的高效、低碳、便捷的城市生活方式。陆肖站项目以6号线、22号线换乘为基础，通过地上地下一体化慢行体系，打造地下、地上、空中联动的立体结构。成都在我国轨道交通和TOD发展建设方面做出了突出的成绩，成为了以轨道交通为引领的产城一体化发展模式的行业典范，形成了一整套自上而下的政策体系、流程方法和利益共享模式，示范项目也极具代表性，初步改变了轨道交通建设和城市发展脱节的现象，做到轨道交通与城市产业融合发展，实现土地综合开发效益最大化和对轨道交通建设运营的反哺，让轨道交通的规划、建设和运营形成健康可持续发展的生态体系，让每一个车站成为生产、生活、生态多元复合的城市活力中心，值得我国发展轨道交通的城市学习和借鉴。空间规划部：以构建“轨道上的都市”为目标，探索轨道交通与国土空间协调发展新理念、方法和手段，成立前后已承担宁波、成都、北京、厦门、青岛、襄阳、烟台、长春、无锡等多个项目，在轨道交通与国土空间互动规划、城市和轨道交通协调发展评价和改善研究、TOD发展战略和政策研究、重点片区轨道交通线网与城市互动优化、空间规划背景下车场选址和规划方案研究、轨道交通场站TOD综合开发规划、市域（郊）轨道交通（铁路）引领都市圈发展等方面取得了显著进展，正致力于朝向轨道交通和国土空间相互协调、融合发展的道路前进。
空间规划部成都调研团：吴爽、江永、李爽、刘蕾、宋晓宇
