提问：你好，华侨城欢乐天际的房子2万4左右目前能买入吗，投资持有时间多长合适。回答：你好，分析华侨城欢乐天际的投资价值，主要以下关注3点：2006年，杨春湖高铁商务区横空出世，与武湖、四新、南湖、鲁巷、豹澥等多个片区一同被定位为武汉城市副中心，而随着数十年的发展，有的片区发展已经成型，如凭借光谷中心迅速发展的鲁巷，而有些片区则是令人唏嘘，如坐拥高铁站优势的杨春湖片区，依然规划依然停留在图纸上。杨春湖天生条件非常好，有地段，有风景，有高铁。尽管规划完美，但杨春湖高铁商务区的建设进展缓慢，除了靠近工业区 拆改慢之外，板块位于洪山区 ZF推进太慢。杨春湖高铁商务区的定位：商务办公、购物娱乐、餐饮酒店、健康医疗、儿童亲子、艺术展览等丰富多元的综合业态。如果未来能发展起来，杨春湖高铁商务区会成为武汉未来经济新增长极。加上该板块的土拍价格并不低，周边开发的项目 比如东湖金茂府等，未来会打造城市高端综合体。全国高铁商务区能发展起来的案例并不多，上海虹桥和广州南站算不错的，而这2个板块的房价都能跑赢大盘。华侨城作为中国文化旅游产业的示范者，先后打造了中国民俗文化村、深圳世界之窗、欢乐谷连锁品牌、东部华侨城、华侨城欢乐海岸等知名项目。对板块的操刀能力之高，不容置疑。华侨城东湖项目的成功，也让华侨城在武汉一战成名，积累了好口碑，未来二手市场上的溢价能力不错。我们相信华侨城具备一定的实力扭转杨春湖现有的局面。能买吗？我们在知识星球分析过，华侨城欢乐天际的出来品牌溢价，2万左右能买，多余的部分，就是华侨城的品牌溢价。价格到了2.4左右，性价比一般。不成熟的新区，起价太高是非常大的致命点，加上未来发展不确定，周边配套弱。这个价格放眼武汉，能买到潜力更大的项目。回答：你好，当你走进一个售楼部，立即就会被音乐、茶水、软沙发、青春靓丽的服务人员、热情洋溢的置业顾问环绕，从第一步迈进去，你就进入到一个被模式化、被套路化的环境当中，周边的人、物、事都是剧本，都是事先安排好的。这是中国房地产经过20多年发展出来的行业经验和精华，标准化的体现，你去中国一二线城市几乎所有的一手楼售楼部看看，就知道，大差不差
举一个简单的例子，无论你什么时间去到某一个售楼部，任何一个置业顾问给你讲解项目的信息都是有范本的，讲解的内容都是销售经理和总监们整理出来、打印出来，并让置业顾问死记、硬背下来，好一点的可以灵活运用，差一点的就是一个播放器。
甚至，你是第几次到访，都会有不同的说辞版本，精细化管理一定是要到这个程度的 如果你得到的信息只是销售信息，比如现在卖的是哪几栋，户型产品如何，目前价格去到多少，楼层差是多少，每栋的余货是多少，现在买的折扣是多少，今天不买价格就会上浮多少，如果你进到一个售楼部，接受的全部是这些信息，那么我建议你掉头就走，这个盘没有什么价值值得你投资，或者说这个楼盘的销售跟本就不懂的销售和营销。
相反，如果一个销售跟你讲，项目周边的生活配套有哪些以及什么时间兑现，项目自身的设计和配套是什么，项目所在区域的政府规划是什么以及目前的进展如何，以及这个片区未来有多少人可导入，甚至这个片区的产业是如何规划和落地的。
如果你碰巧听到了这些信息，那么请你放慢脚步仔细聆听和进行下一步的沟通，因为这些信息才是你投资房产最最关心的地方和价值所在，那些“你明天买的话单价要贵300元的信息”都是垃圾。
销售信息是“面子”，规划、设计、产业、人口、配套才是这个片区和项目的“里子”，里子没问题了，面子上有啥问题呢，或者说你的里子本来就有问题，你的面子上做的惟妙惟肖，包装的滴水不漏，有什么用的，照样是坑
二手市场的信息更是混乱不堪和没有一丝丝价值。提问：新人提问，万能智慧的房姐你好！我关注你很久了，我昨天已付费，我是湖北人，名下有住房一套，武汉徐东有公寓一套，现手里有子弹120，想在海南投资买房，但海南限购，我暂时还没取得购房资格，请万能智慧的房姐指导。一是怎样快速取得购房资格？二是海口哪个位置和楼盘投资升值空间最大？请万能智慧的房姐指导！回答：你好，海口排不进前20城市，但海南省很特殊，海南是个神奇的岛，中央关注度很高而且定位摇摆，时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。只适合底层充足的人，适当配置仓位。海口最适合投资的板块，详见知识星球内部分享。武汉是比海口更适合投资的城市，如果武汉有房票，建议把徐东的公寓换成更有潜力的住宅产品。1.海南原始户口，可以买房，不限购，不需要社保和个税，不限制套数，可以买多套，按揭首套首付30%,二套首付50%，三套全款。2.海南人才引进户口，可以买房，不限购，不需要社保和个税，不限制套数，可以买多套，按揭首套首付30%，二套首付50%，三套全款。3.海南普通户口(居住证+社保办理的户口)，买房需要提供满5年/2年海南社保/个税，以家庭为单位限购一套，按揭首付70%，普通户口无法转为人才户口。4.全日制大专以上学历的省外户籍人员，特殊楼盘可直接购买，一般楼盘需要交一年的海南社保个税，以家庭为单位限购一套，但是部分楼盘可以配合等社保。提问：铁粉续费首问：1.依房姐看，广州科学城未来5年房价能翻倍吗？2. jyd每月还1.1，利率5左右，如何计算投资汇报率？费心jyd，楼市得涨多少才能跑得过利息成本？3. 全款房继续jyd再搞出150，买哪里好？是否值得折腾？4.以现在形势，比如沈阳都出了新政，是否楼市已转入长持，2年短吵基本没得赚了？5. 南宁投资热点五象新区核心盘2万多，5年内能翻倍吗？值得买吗？急需您解惑，向最伟大的房姐致敬！回答：你好，从去年的3万+到如今的4万，科学城已经完成了第一轮的补涨，后面还能涨吗？广州这种单中心城市，核心是珠城，标杆楼盘房价已经破了14万（凯旋新世界二手），15公里半径内覆盖了嘉禾望岗、科学城、荔湾白鹅潭和万博，价格在4-6万区间，这些区域，因为城市核心地铁轴，都可以通过地铁30-35分钟到达广州核心区。这个半径，也是主城区范围。珠城、金融城、琶洲和鱼珠，毋庸置疑未来是广州的经济引擎，越靠近核心发展区，承接购买力越强大，房价上涨的动能也越强。在通勤上，这几个区域的价值是相对平行的，但各个板块也都有差异，最终会因为购买力的喜好倾斜来完成平衡。对比一下，4万的黄埔相比起来其他的区域，主城空间距离够近，进入门槛够低（人才半年），加美貌的城市颜值和产业加持，势必会吸收更多关注和购买力，供需失衡下，开发商（二手业主）提价是必然事件。科学城与其他区域的1万价差，体现在人口密度和区域配套上，这个问题改善后，科学城，还有上行的空间，最终，形成珠城环线段的价格统一，补平洼地。目前的市场，已经有苗头了。至于5年能否翻倍，谁也不能判断，但是长远看，现在一定不是天花板。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式：WACC是加权资本成本，E是自有资金成本/收益=首付资金成本，D是债务成本=按揭贷款利率（该上浮上浮，一起算进去）亏损=下跌的房价+资金成本，资金成本必须要把5%这个基数带进去算，光把上浮的比例单独拎出来，不带入基数是错误的财务计算方法。如果能长持，还是建议买武汉 成都 杭州 重庆这些城市。提问：房姐，你好，我想在武汉买套洋房，目前看了美的君兰半岛和保利香颂，洋房做为稀缺产品不知道以后有没升值空间？可以给我推荐一下性价比高的洋房吗？回答：你好，洋房投资回报率不如高层市区内同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价：自住可以买洋房，这2个项目对比优先保利香颂。如果是单纯投资，建议入手高层产品。提问：我最近在集中看房子，本来的想法是: 首付60万内，月供6000以内，汉阳地铁沿线次新淘笋，单价1.6-1.7万两房或者小三房，最好是精装修。用途自住小孩明年上小学和投资增值。绿地和广电有两个笋盘我看了但是因为付款方式的问题没有谈成，后来店长给我推荐了四新华发未来荟2楼的二手房，新证，开发商精装修买了3年没住过才办证，税前单价17000，入手单价18000其中包含了中介费2%。1. 您觉得这个房子从投资和自住小孩上学的角度考虑值得入手吗？这个房子月供去到了6900，会有压力。2.这个房子我已经签了居间合同，付了3万定金欠两万定金，我最近越想越觉得不对劲，如果我现在想反悔，有没有余地？因为考虑到明年小孩上小学，所以急着今年年底把房子搞好了把她户口迁过来。这个思路正确吗？一直没看白沙洲或其他期房，后来在群里也看到说凭购房合同去学的，这种可能性大吗？我在武汉也并没有什么关系可以找。有个同事家里有背景，但不知道找学校这种会不会太麻烦好不好搞。这个事情我这几天已经焦虑了，觉得买房子太仓促，希望您能指点一二！首先华发这一套，性价比一般，2楼折价5-10%，精装修能弥补一点折价，但是入手单价到了1.8，这个价格其实可以买到更好的板块，比如知识星球内推荐的板块。论板块投资价值，白沙洲优于四新，四新的利好已经兑现的七七八八，白沙洲还属于板块开发的中期，未来天花板略高一点。如果一定要买四新，更建议入手标杆盘。孩子明年才上学，还有半年时间挑选，不用着急入手。至于新盘能不能凭合同入学，武汉每个区域 每个学校的要求不一样，有过先例，但是具体能不能行得通，需要问学校招生办。当然能走拖关系是最好的。提问：请教房姐问题如下：家庭基本情况：东湖御院75平自住，小孩幼儿园阶段，贷款还有40万未还，我和老公还建房两套80平+100平在出售，目前行情不太好，最多一共可以变现90万，但时间不确定，目前手上有现金25。考虑小孩初中后换个改善住房，也是八年后的事情了，听您建议投资和自主不可兼得，目前首先考虑投资为主因我们生活在武昌，老公在光谷东上班，个人想法如下：方案1：用老人票3成买瑞园133平，目前有的现金再想办法凑个首付，想联系朋友拿个优惠价，瑞园首付可以接受。其实很想买绿地，户型和位置都很满意，找个绿地内部朋友打听了一下，他是绿地项目经理，不推荐绿地，房子质量不好，位置还可以，你们要买也行，朋友原话，请问房姐我们还要堵一把吗?中建的房子在九峰还建房旁边，感觉环境很一般呀!单价18500—平。方案3：瑞园十白沙洲或光谷东次新房，这套房必须等还建房出售才能买了回答：你好，武汉的新房售价，普遍比前两年高开10-20%。有的甚至超过20%。倒挂行情结束，按照现在的新房售价，已经谈不上“划算”。只能说“基本合理”。而这个“基本合理”，是针对主流自住类客群“喜新厌旧”的固有人性而言的。显而易见，既然是固有的人性，就一定可以被行为经济学制定的针对性策略所利用。我们的针对性策略，就是不支付“新”的溢价，不承担“新变旧”的折旧损失。这可以帮助我们获得超额收益。而买新房，无法获得这块超额收益。自然，从投资角度，也就谈不上“性价比高”了。光谷东目前已经属于发展中期，利好正在加速兑现，目前的价格也是水涨船高。光谷东目前的单价1.8-2W，可以选择的性价比项目越来越少，这也意味着光谷东的投资收益不如从前，但是涨幅会比较稳。你看的这几个盘，绿地星河绘在光谷东新盘中，算是相对低的。但是品质一般。中建星光城价格不算高，但是周边还建房居多，整体环境相对差一点。瑞园优势是价格低。光谷东品质盘代表比如：中粮，国采，中建光谷之星，188，创新天地二手房价格都在2万以上，投资性价比不高。纯投资建议入手2套低价盘，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：前年想卖掉武汉黄陂区滠口街道的房子，入手深圳。但是那套房一直跌，深圳却猛涨，现在心态崩溃。接下来想卖掉，入手深圳周边或者深圳老破小，又有些犹豫，怕武汉也来一波上涨，那就两头打脸，不知如何是好？回答：你好，不管现在卖不卖滠口的房子，它都不算优质资产，武汉大涨，它只能小涨。1.优选深圳打新，深户无房家庭，现在打新特别适合你，剔除掉有房家庭和限购人群后，中签率大幅提高；提问：新人首问：坐标武汉。现有华润橡树湾95平小三房260万，想卖掉，考虑工薪层还贷能力不强，又需要挨着老人帮带孩子，所以想置换同小区一套价值280万的房子，付180万组合贷款100万，余下的70w考虑再投资一套二手房出租兼投资。1、这个投资思路对不对？同一小区置换，大小差不多，为了通过买卖置换出现金做投资，这个操作是否妥当？橡树湾还有价格上涨优势吗？2、大概余下70万投资一套二手房出租兼投资，也是组合贷款100w，这样规划对吗？有没有更好的建议？回答：你好，如果单纯为了套出资金，方式很多，没必要通过买卖的形式。武汉的置换成本不低，一进一出，税费吃掉利润。以下方案可以参考：1.截断抵押，如果你的尾款少于30%，建议先找渠道过桥，还清尾款，再做抵押。目前武汉抵押利率比较低，如果资质不错，可以做到4%以内的优质抵押产品。3.去银行申请加按揭。橡树湾是优质资产，未来还有空间。提问：6线城市，个人年收入40万+，公积金余额20万+，公积金月缴存3k+，想投资本省省会城市房，父母在本市有3套房，全在父母名下，自己户口已转到省会城市，可以首套首贷刚需房，但中小学全好的学区房要600万+，想买买不起，小学或中学只有其中一个属于好学区，另一个普通的，要250万+，可以考虑但又觉得不太满意，现在省会城市的房价还有升值空间吗？因为自己是6线城市顶级的小学中学毕业的，所以很重视教育，如果在省会城市买普通小学或中学学区房，觉得今后孩子还不如在我们6线城市受顶级的教育，想买一个精确可住也可升值的，该怎么选择？回答：你好，6线城市还谈什么顶级教育。整个小学里都是没有见过市面的学生，家长也没有受过任何竞争筛选。初中学区几乎没有任何意义。如果执念孩子接受好的教育，买省会城市最好小学的学区房即可。大部分省会城市以后都能活的还可以，其中能进入中国TOP20的城市会活得很好。提问：房姐，是否应该出售一部分京沪高价房产，转移到资产价格更低的其他TOP20城市呢？未来涨幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房产总值低构建负债困难是否是还要保留相当比例航母在京沪的原因？是否同意：某种程度上，京沪房产价格的风险大与武汉郑州重庆这样的城市？回答：你好，各有各的潜力，各有各的风险。京沪的好处是上不封顶，中高档住宅在全盛极盛时期完全可以和其他城市拉开5倍10倍的差距。无非是看拥有层峰购买力的那些人最后有多少比例留在顶级城市，还是相对分散在各个TOP20大城市。 以欧美的经验，如果是市场行为，因为现代服务业是有网络效应的，城市间竞争最后要遵循马太效应，强者恒强。 现如今强二线的崛起，很大程度上是行政调控的结果，各种给政策。提问：房姐，坐标南京。亲戚由于年纪大了，老伴和孙子需要照顾，想把经营近20年的烟酒店转让。父亲即将退休，父母想盘下这个店，找点事做做。前期预计要投入几十万，小店在市区大学门口附近，地铁口边上，一年纯利20-30w。由于我是死工资、父亲快退休，收入将断崖式减少，变成负现金流(一年负将近15-20万)。下步换车、我结婚都需要钱。现在手上还有150万。方案一:盘店经营。方案二:家里还有一套全款房，想抵押出来250万左右(预计利率6-7%)，投资cq或者nj。问题: 1.盘店的话需要注意什么风险？2.哪个方案稳妥一些？3.个人打算，先方案一。现金流回正以后再考虑方案二。这样是否合适？4.父母是否擅长经营 任何一处出现问题，都可能影响整体结果，和上班领工资完全不同。没有很大的把握，不建议做。 你应该先努力提升自己，把现金流尽快提升到100万/年，让父母退休后不用做太多事情，享享清福。有余钱，现金流又ok时，再投资房产，也没什么问题。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
