考前必须搞定：有点点难的土地增值税计算步骤

很多同学感觉土地增值税的计算有点难，一看到相关题目就打怵，其实土地增值税在注会考试中是性价比非常高的税种，每年都会有一道主观题，并且土地增值税的计算是有套路可循的，搞清楚套路，计算起来就得心应手啦。下面我们一起来学习吧。首先，我们先整体来看一看土地增值税的计算步骤：（一）计算增值额：增值额＝收入－扣除项目（二）计算增值率：增值率＝增值额÷扣除项目（三）找税率：根据增值率确定适用税率及速算扣除系数（四）算税额：税额＝增值额×适用税率－扣除项目×速算扣除系数细心地同学可能会发现，计算土地增值税最重要的就是计算收入和扣除项目，计算出增值额和扣除项目之后，就可以计算增值额和增值率，根据增值率确定税率和速算扣除数后，就可以计算出土地增值税的税额啦！好了，下面我们就着重解决三件事：计算收入、计算扣除项目、记忆土地增值税税率。一、应税收入的计算根据规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。【提示1】实物收入一般要进行估价，按取得收入时的市场价格折算成货币收入；其他收入价值需要进行专门的评估。【提示2】注意视同销售收入，如将开发的房地产项目用于投资、赠送客户、抵债等用途，应视同销售计征土地增值税。视同销售收入一般按同类房地产项目的售价确定。【提示3】土地增值税清算应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入※不含增值税的收入＝含增值税的收入－增值税额或销项税额【提示4】增值税计算会影响到土地增值税应税收入的计算，所以咱们一起来回忆一下销售房地产时，增值税的计算：简易计税自建全额计税税额＝含税收入/1.05×5%非自建差额计税税额＝（含税收入－购置原价或作价/1.05×5%一般计税房企差额计税销项税额＝（含税收入－土地价款）/1.09×9%非房企全额计税销项税额＝含税收入/1.09×9%同学们需要注意的是，土地增值税的应税收入，即不含增值税的收入额和增值税的不含税销售额并不总是一致的，不含增值税的收入＝含增值税的收入－增值税额或销项税额。咱们来举个例子：房地产企业销售新房采用一般计税方法计算增值税，涉及差额计税时：土地增值税的应税收入=不含增值税的收入=含增值税的收入-增值税销项税额增值税的不含税销售额=（含增值税的收入-土地价款）/1.09通过对比就可以知道，二者是不一致的，同学们一定要注意区分。二、扣除项目的计算土地增值税扣除项目的计算，要区分是新房还是存量房，新房还要区分销售方式房地产开发企业还是非房地产开发企业，它们的计算时不同的，我们具体来看一看：（一）新房扣除项目（共5项，房企卖新房扣5项，此外的扣4项）1.取得土地使用权所支付的金额（地价款及费用）（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地：土地出让金以行政划拨方式取得土地：按规定补交的土地出让金以转让方式取得土地：实际支付的地价款（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，包含登记、过户手续费以及契税。【提示】此项目不包括土地闲置费。2.房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。不能按会计账簿中记录的金额直接扣除。3.房地产开发费用扣除方法：二选一（1）不能按项目计算分摊利息，或不能提供金融机构贷款证明的；或全用自有资金，没有利息支出的：开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内（2）能按项目计算分摊利息，并能提供金融机构贷款证明的：开发费用＝利息＋（地价款及费用＋开发成本）×5%以内【提示1】利息注意：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息【提示2】清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除4.与转让房地产有关的税金房企：城建税、教育费附加、地方教育附加。其他企业：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。印花税按“产权转移书据”计算。房地产开发企业不得扣除印花税。5.其他扣除项目其他扣除项目＝（地价款及费用＋开发成本）×20%【提示】仅适用于房企新建房销售业务，只卖地或卖存量房的情形下不能扣除。【提示】“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。（二）存量房扣除项目依次选用：评估法、发票法、核定法。下面介绍一下评估法和发票法，核定法涉及税务机关核定，咱们就不赘述了。方法可扣除项目评估法1.取得土地使用权所支付的金额未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除。2.房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率3.转让有关的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税4.评估费发票法1.购房发票价每年加计5%扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）※每年：购房发票至售房发票日，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。2.转让有关的税金城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税三、土地增值税税率土地增值税的税率，在注会考试中是要求记忆的，所以必须记住才行。级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%0%2超过50%，未超过100%的部分40%5%3超过100%，未超过200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%至此，关于土地增值税的计算，咱们就介绍完了，同学们赶快找一道关于土地增值税的习题练一练吧！