案例解析-从数码卖场到时尚潮流地的华丽转身(美罗城）
--------陈倍麟商业地产研究
第一篇：从数码卖场到时尚潮流地的华丽转身
引言
上海美罗城，位于商业与商务最成熟的徐家汇市级商圈内；随着商圈内消费需求的升级，美罗城从数码卖场经过十年调整转变为城市时尚、娱乐交融的年轻潮流活力中心；今天我们主要分析项目的客观条件及建筑硬件，以此来剖析客观区位交通环境、建筑硬件对于商业经营效果的影响和基础性作用。
前言
上海美罗城
1998年10月开业
坐落于上海市徐家汇市级商圈内
原为电子数码城
2009年启动调整改造
重新定位为：
城市生活体验与艺术文化交融的活力商场
现已经成为国内商业老物业改造的经典案例
本周我们就为您介绍
上海美罗城商业项目的基本概况及建筑设计！
项目概况
01 | 基本情况
上海美罗城于1993年动工
上海美罗城整体建筑面积约11万㎡
包含写字楼/百货商场
其中商业约6.7万㎡
由徐家汇商场与新加坡美罗控股公司合资开发
▼建筑外立面
上海美罗城
可辐射美罗大厦及周边五栋办公楼的商务人士
亦面向徐家汇地区及上海全市的中档消费年轻群体
商业约6.7万㎡（B2-8F）
停车位约230个（地面设有停车楼）
目前商业出租率约99%
▼项目定位
总体定位
“年轻人最爱逛的文娱商业中心”
形象定位
商务、潮流、时尚
档次定位
中档定位
商业定位
集潮流零售/餐饮/娱乐/配套为一体
以零售/餐饮为主，娱乐/服务配套业态为辅
区位/交通/商圈/客群
01 | 项目区位条件
项目位于上海内环内
徐汇区的三条地铁线路交汇处
浦西第一高楼正在建设
具有国际化营商环境
区位价值较高
▼项目所处区位
02 | 项目周边道路/交通
地铁：邻地铁1号线徐家汇站(地上/下环线在建设)
区域内还有9/11号线
公交：200m范围有3个站点31条线路
在项目西侧东侧均有分布
驾车：经南北高架/内环高架路均可达
其他：沿肇嘉浜路增设人行天桥
未来将连通徐家汇各商业
项目未来通达便利性极佳
可实现人流共享
▼
03 | 商圈及周边商业分析
位于繁华热闹的徐家汇商圈
项目所属商圈价值卓越
周边高端商业、商务、居住聚集度高
商业地位凸显
▼项目所处商圈
项目所处的徐家汇商圈内多高端商业
以港汇恒隆广场为代表，高档消费
百联徐家汇商业广场，中高档消费
此外还有东方商厦、上海六百、太平洋百货包围
随着在建徐家汇中心落成，片区商业纷纷改造升级
未来将成为上海浦西第一商业中心
高端百货、购物中心云集
▼徐家汇商圈主要商业
04 | 项目客群分析
商务人士+周边居民+全市年轻客群
项目为徐家汇商圈潮流时尚文娱购物中心
经营20年发展之路中有10年在不断创新和调整
针对年轻客群布局潮流品牌/文化产业
徐家汇商圈办公楼宇密集林立
区域自带客流，吸引大量商务人士
项目大型美食广场及B1层五番街餐饮业态
满足白领日常工作餐需求
项目周边品质居住密集，客流量巨大
配置的特色餐饮/品质配套满足家庭客群需求
对周边中档偏高家庭消费者的辐射能力较强
建筑规划特色分析
整体项目
由华东建筑设计研究院深化
华东院作品涵盖城市综合体、交通枢纽、超高层、
地下空间、文旅及会展
正打造徐家汇中心ITC将成为华东院的“扛鼎之作”
自美罗城2010年装修调整起
聘请日本株式会社北井利昭建筑设计事务所
进行专业设计
2015年，上海美罗城上剧场的改造
由赖川声先生聘请北井利昭先生联合设计
▼北井利昭先生及其作品
01 | 外立面设计
从90年代建设至今，以巨型球幕为特征
大胆的立面想法吸引消费者眼球
2017年太平洋数码楼拆除
美罗城外立面正在进一步优化
▼外立面
02 | 项目平面结构
上海美罗城商业总建筑面积约6.7万㎡
建筑物的平面结构为典型的“L”型动线
L形建筑体总长度265m，宽44-62m
商场的地下一层与地铁直接连通
地面主入口与地铁出入口近在咫尺，便利通达
中庭中廊未实现见天采光（受限于规划楼层过高）
03 | 项目内外部动线分析
北侧肇嘉浜路（主干道）为主要车流来向
交通便捷，且车行出入口均在北侧
人流出入口在东/西/北三个方向
通过B1层地铁直达及未来徐家汇人行天桥（在建）
可实现徐家汇商圈多个商场人流共享
实现人与轨交无障碍连通
便于地铁人流快速抵达
此外，天桥规划的景观高差
利于实现人流聚集效应
▼外部动线
内部主动线为“L字型”，清晰明了
便于消费者在商场内部流动
内部以三个中廊贯穿其中
二层以上南北动线超过100m
▼内部动线展示
04 |店招设计
室内店铺品牌小而精的设计
传递了流行时尚的信息
商场的空间感变得“潮流范”
▼店铺招牌特点
05 |店铺门头顶部设计
由于是老建筑，层高不足
调高设计采用视觉的“错觉”原理
即：店铺门头顶部采用不锈钢反光板装饰
通过不锈钢反光板的作用，产生视觉“错觉”设计
好似店铺门头“增高了”
▼店铺顶部不锈钢反光板装饰
蓝线位置是实际门头高度
蓝线上是不锈钢反光板的产生的视觉“错觉”
让老物业的层高不足，通过这样的设计手法
“增加视觉高度”这种设计思路与手法值得学习借鉴
06 |店面入口斜线设计
店面门口运用斜线处理的地面分割效果
改变店面门口一直线的形态
增加店铺的视觉宽度
▼店面门口装饰
红线是实际门面线——非-直线
通过这种设计手法增加了店面的宽度
避免了店铺一条直线的呆板排布
同时让店铺排列变得灵动有趣
07 |开放式铺位的设计
室内设置开放式铺位及餐饮外摆
增加走道/中庭/立柱边的经营价值
▼过道中间/立柱边的开放式岛柜
08 | 商场内餐饮外摆
商场餐饮区在室外均设置餐饮外摆
不但强化了就餐的空间休闲感觉
增加了公共区域的利用，创造额外租金
▼餐饮店的外摆区
09 | 室内各层主题装饰
室内采用交错线条、黑白对比等异国风情的铺地
采用仿真天空、灯光吊顶等多主题的顶部灯饰
带给消费者不一样的体验感受
▼契合各楼层主题的装饰
▼各层电梯厅主题风格
室内东西区域各有一组垂直电梯（西区正在改造）
东侧各层电梯厅风格不同，吸引消费者眼球
▼室内防火门主题特点
室内各层防火门与其主题街风格统一
充分运用灯光及镜面
增加空间尺度感及开敞效果
10 | 指示导向
指示导向替换掉原有的浅色底板
运用醒目的黑底白字
全方位导视结合灯箱效果
实现指示导向效果最大化
▼
11 | 室内座椅
商场内部休息座椅质地、造型多样
植入室外场景，满足休憩功能与购物体验
▼各种形状的室内座椅
12 | 卫生间设计
卫生间人性化程度高
简洁但功能齐全
与日式商场风格相契合
母婴室、儿童脚踩凳、消毒液、置物台等
此外，通往卫生间的通道采用个性化风格
现代化及人性化为两大突出亮点
▼卫生间入口处时尚标识
▼卫生间人性化设施
项目总结
上海美罗城
商场+办公楼的组合开发
为商业项目经营带来源源不断的工作日消费客流
在90年代，很少开发商懂得组合开发的价值
美罗城很好利用了商务人士的消费资源
且与客群定位契合
商场整体单一“L”型动线设计
使消费者一条主动线逛到尾
避免了多动线死角店铺的产生
上海美罗城在经历“十年”转型后
成功由数码大卖场转型为年轻时尚潮流中心
其调改思路清晰精准，设计手段特色鲜明
各层摇身变成了不同风情的主题街
成为上海年轻客群的“网红打卡胜地”
不愧为时尚潮流“专业街”
其未来还可以做得更好
外墙面需要更有商业竞争力
垂直交通还可优化
增加消费者上下便捷性
商场内可通过更多绿植营造生态景观
提高商场趣味性及体验感
商业动线过长（单向长度超100m）
可通过增加现代化、数字化的导视系统进行改进
归纳：上海美罗城凭借先进的设计理念和实操水平
成为商业调改之路的成功典范
未来更可期
第二篇：国内传统商业项目改造典范
引言
上周，我们深入剖析了上海美罗城的区位/交通等客观条件及建筑硬件，可以得知建筑硬件的合理调改极大地助力了商业运营；对于商业来说，建筑是基础，商业内容是内核，今天我们主要探讨一下经历十年调改的美罗城商业如何配置商业内容？
前言
上海美罗城
作为全国最典型的商业改造案例
开业至今二十余年
其业态业种经过十年的调整
发展至今
以一年一个新楼层的速度焕然一新
本周我们就为您介绍
上海美罗城的业态布局！
整体布局及业态规划
01 | 整体业态业种分析
解析一个商业项目首先看四大业态比例
上海美罗城的四大业态
商铺数量占比
零售55%、餐饮35%、娱乐3%、配套7%
商铺面积占比
零售35%、餐饮33%、娱乐24%、配套8%
▼
▼
02 | 各楼层业态业种分析
B1层
商铺数量占比
零售45%、餐饮52%、娱乐0%、配套3%
商铺面积占比
零售60%、餐饮39%、娱乐0%、配套1%
以餐饮美食为主要业态
中档定位，满足一般白领的需求
▼
▼业态布局
布局特征：距离地铁站连接口较远的顶端处
布局了快时尚品牌店（认牌消费）
中西快餐（需人流量多）
家居家纺集合店（流行品牌）
以目的性消费吸引客流
消化商场面积
1F层
商铺数量占比
零售68%、餐饮32%、娱乐0%、配套0%
商铺面积占比
零售58%、餐饮42%、娱乐0%、配套0%
1F层仅包含零售及餐饮内容
有44个品牌商家，以零售业态为核心（30家）
以中档偏高年轻潮流品牌为主
▼
▼业态布局
布局特征：在商场主入口处
一边排布了知名的西式快餐-肯德基
另一边排布了潮流时尚的鞋类集合店
还有化妆品、黄金珠宝、手工艺品
与现代化的购物中心一层的经营品类排布相似
距地铁口近的走道
两边排布了男女时装、电子产品、轻餐饮
能较好适应年轻时尚白领的消费需求
而非家庭式消费业种
转角的顶端死角处排布了餐饮店、便利店
较好地利用了商场不同位置的经营价值
2F层
商铺数量占比
零售76%、餐饮21%、娱乐0%、配套3%
商铺面积占比
零售67%、餐饮32%、娱乐0%、配套1%
2F层仍以零售为主要业态
在动线尽端布置目的性消费的休闲餐饮
实际商业经营价值较高
一定程度上能够保证商业的租金收益
▼
▼业态布局
布局特征：二楼是出租金效益的楼层
因此零售购物比重大
商场两端都为顶端死角
配置了租金相对低的餐饮业态
楼层的转弯处端头布局了男女时装集合店
较好地实现了商铺租赁目的
以大店/次主力店形式引领业种经营
为适应年轻白领消费需求
还配置了多家时尚眼镜店
3F层
商铺数量占比
零售45%、餐饮40%、娱乐6%、配套9%
商铺面积占比
零售27%、餐饮36%、娱乐34%、配套3%
3F层分布齐全的四大业态
含33个品牌
包含运动健身/智能家居/智慧医疗
凸显以年轻白领及时尚家庭客群为出发点的配置需求
▼
▼业态布局
布局特征：商场两端死角处
排布了目地性消费的餐饮业态
商场转角大面积处
排布了运动健身（属于次主力店）
三层的四大业态齐全
说明其经营价值在下降（不如规模型购物中心）
零售购物业种配置了电子数码
为了适合年轻商务人士的需求
4F层
商铺数量占比
零售37%、餐饮47%、娱乐3%、配套13%
商铺面积占比
零售23%、餐饮49%、娱乐16%、配套12%
3F层以餐饮数量最多
且以特色餐饮为主，单铺面积较大
含30个品牌，包含电子数码/宠物店
▼
▼业态布局
布局特征：四层的经营业态业种与三层布局相似
只是餐饮业种配置有所增加
说明楼层越往上经营价值越往下掉
5F层
商铺数量占比
零售20%、餐饮40%、娱乐20%、配套20%
商铺面积占比
零售8%、餐饮10%、娱乐79%、配套3%
4F层以餐饮数量最多
且以特色餐饮为主
单铺面积较大
含10个品牌，其中包含大众书局、上剧场
▼
▼业态布局
布局特征：五层的业态就是娱乐、餐饮
书店属于与影院搭配
6F层
商铺数量占比
零售0%、餐饮50%、娱乐0%、配套50%
商铺面积占比
零售0%、餐饮60%、娱乐0%、配套40%
6F层仅2个品牌
分别为新加坡大食代美食广场及美容SPA
仅用目的性消费主力店填铺
解决高楼层对导客的阻碍
▼
▼业态布局
布局特征：六层涵盖餐饮/服务配套两类
只有2个商家
7/8F层
上海美罗城楼层设计较高
且高楼层与商场主要垂直交通不连通
7层配置好乐迪品牌KTV
8层配置服务配套类梵音瑜伽
充分体现高楼层目的性消费的特征
▼业态布局
布局特征：七层的业态就是娱乐，服务配套两类
整体业态布局总结
项目体量约6.7万㎡
商家数量198家，共有38类业种
零售以化妆品/钟表眼镜/男女时装为主
餐饮以特色餐饮/美食广场为主
娱乐以影院/剧场为主
服务配套业种新兴且丰富
满足了时尚家庭客群及年轻白领的需求
项目整体配置多时尚品牌
凸显了商场年轻活力的主题
如B1层流量经营特征明显
与地铁直接连通
通道两侧配置内衣、饰品
引入日本人气化妆店COCOKARAFINE
▼
商场1F布局时尚化妆品零售与网红品牌
整体经营档次及人气值明显提升
▼
二层为了提高租金收益
以零售服饰/家居/化妆品集合店填铺
在动线尽端配置大型休闲餐饮主力店
满足家庭及年轻客群日常消费需求
▼
商场三层针对商圈内白领人群及年轻家庭客群
配置了大量数码科技集合店/医疗健身/蜂巢家居
▼
四层以餐饮大铺为主（均配置室内外摆区）
零售及配套穿插其中
▼
商场五层及六层凸显了商场文化及娱乐的定位
引入上剧场、上影影城、大众书局
及本地装饰风格的美食广场
▼
项目总结
上海美罗城商业
作为徐家汇核心商圈最典型的改造型商业
从开业之初至今，经过十年调整
商业经营内容在市场变化下不断优化
室内设计不断创新+招商运营凸显主题
是其成功的核心要素
从全国知名的电子卖场到网红打卡地
适应性地配置商业内容
以文化娱乐业态为核心
以潮流零售、网红餐饮为引爆点
此外，商场决策者在时代巨浪中作出了精准定位
把核心客群放在年轻白领、普通家庭客群身上
在众多高端百货云集的徐家汇商圈中
始终抓住商业主题“时尚潮流”
错位竞争，因而获得巨大成功
第三篇：美罗城从经营调整中脱颖而出
引言
随着电子数码商城受电商影响愈发严重，美罗城无法延续之前的经营策略，业绩下滑严重，从2009年8月起徐家汇美罗城从B1层的“五番街“开始，以一年一个新楼层速度调整的焕然一新。2011年11万㎡的上海港汇恒隆广场全面升级，带动徐家汇商圈升级，美罗城面临巨大的竞争。由于美罗城对市场变化风向快速做出了反应，已经开始经营调整，因此在商圈调整的竞争中能立于不败之地。
前言
本周我们就为您介绍上海美罗城
2010年与2019年经营内容的对比分析！
整体经营内容调整分析
01 | 整体经营内容调整分析
解析一个商业项目首先看四大业态比例
上海美罗城的四大业态变化如下
2010年商铺数量占比
零售43%、餐饮46%、娱乐7%、配套4%
2019年商铺数量占比
零售55%、餐饮35%、娱乐3%、配套7%
从数量占比上来看
零售数量显著增多，餐饮/娱乐业态占比相对下降
▼
2010年商铺面积占比
零售40%、餐饮32%、娱乐25%、配套3%
2019年商铺面积占比
零售35%、餐饮33%、娱乐24%、配套8%
从面积占比上来看
零售业态面积占比少量下降
配套占比大幅增加
餐饮和娱乐面积比例不变
▼
调整的四大业态占比结果说明
零售数量增加、面积减少
这是减少了大店、新增了时尚潮流小店所致
餐饮数量减少、面积不变
这是餐饮单店面积增加，品质得到了提升
娱乐数量减少、面积不变
这也是娱乐单店面积增加，品质得到了提升
配套的数量与面积都有增加
符合旧物业改造，有物业局限性
必须在调整中，全方位服务好目标客群
做足为商务人士服务的文章，稳定住消费者客源
02 | 各楼层经营内容调整分析
（7-8F层分别为1家好乐迪KTV及1家美容SPA
7F及8F不做重点分析）
B1层
2010年商铺数量占比
零售30%、餐饮64%、娱乐3%、配套3%
2019年商铺数量占比
零售45%、餐饮52%、娱乐0%、配套3%
2010年商铺面积占比
零售37%、餐饮48%、娱乐14%、配套1%
2019年商铺面积占比
零售60%、餐饮39%、娱乐0%、配套1%
B1层与地铁连通后将休闲娱乐置换成零售购物
餐饮面积缩小，零售数量和面积明显增加
提升了商场地下一层的收租能力
现在沪上有地铁链接的地下商业
商铺的经营价值都得到提升
▼
布局特征：距离地铁口远的顶端死角布局
零售购物、餐饮大店
距地铁口近的商铺分割成小店
提升租金
这也说明在经营成熟期后
物业的经营价值要提升
▼数量调整分析
数量增加：餐饮＞零售＞其他
地下一层品牌与日式“五番街”定位主题紧密相连
新增数量：日式料理＞西式快餐=轻餐饮＞其他
档次调整中减少了中低品牌数量
国内非品牌调换成国际二线品牌
新增数量：国际二线＞其他
▼面积调整分析
面积调整：零售＞餐饮＞其他
新开店面积以零售业态为主
餐饮业态新增面积以
西式快餐及日式料理最多
取消游戏游艺，档次品牌明显提升
档次调整最多为国内二线及非品牌
新增面积：国际二线＞国际一线＞其他
1F层
2010年商铺数量占比
零售59%、餐饮36%、娱乐0%、配套5%
2019年商铺数量占比
零售68%、餐饮32%、娱乐0%、配套0%
2010年商铺面积占比
零售56%、餐饮39%、娱乐0%、配套5%
2019年商铺面积占比
零售58%、餐饮42%、娱乐0%、配套0%
1F层的经营价值最高，随商场不断改造
首层业态占比越发集中在零售购物、餐饮业态中
取消服务配套后零售占比增多
1F层平面布局调整较大在移出百脑汇
优化动线增加商场经营面积
引入更多男女时装/化妆品品牌
▼
布局特征：零售占据主通道位置
新开数量：零售＞餐饮
调整后零售业种更丰富，数量净增家23家
零售业态的品牌大多是更新
档次调整最多的为国内二线
新增数量：国际二线＞国际一线＞国内一线
品牌档次是得到提升的
▼数量调整分析
面积调整：零售>餐饮
其中化妆品新增尤其突出
减少配套占比(银行)，新增男女时装、特色餐饮
随着支付网络发展，支付手段的多样便利
不需要银行网点
“美丽”事业发展方兴未艾
需求不断放大
档次调整最多为国内二线
新增面积最多的是国际二线
▼面积调整分析
2F层
2010年商铺数量占比
零售67%、餐饮33%、娱乐0%、配套0%
2019年商铺数量占比
零售76%、餐饮21%、娱乐0%、配套3%
2010年商铺面积占比
零售49%、餐饮51%、娱乐0%、配套0%
2019年商铺面积占比
零售67%、餐饮32%、娱乐0%、配套1%
2F层零售数量/面积增加，配套有了占比
一般商场二楼是出效益的楼层
所以零售占比大幅提高
大大提高了商场2F的经营价值与租金
餐饮店铺数量与面积均减少
▼
布局特征：从二层的业态布局可以清晰发现
顶端死角位置布局目地性消费业态—餐饮
数量增加：零售＞餐饮＞配套
闭店数量以零售为主，零售整体品牌升级
新开店铺数量也以零售业态为主
其中眼镜店新开最多，其次为男女服装
档次调整最多的为非品牌变为国内一线
新增数量：国内一线＞国际二线＞其他
▼数量调整分析
面积增加：零售＞餐饮
其中男女时装面积新增最为突出
减少零售大卖场面积，新增家居用品、特色餐饮
档次调整最多的为非品牌
新增面积：国内一线＞国际二线＞其他
▼面积调整分析
F3层
2010年商铺数量占比
零售67%、餐饮33%、娱乐0%、配套0%
2019年商铺数量占比
零售45%、餐饮40%、娱乐6%、配套9%
2010年商铺面积占比
零售83%、餐饮17%、娱乐0%、配套0%
2019年商铺面积占比
零售27%、餐饮36%、娱乐34%、配套3%
整体来看
餐饮业态的数量和面积比例均上升
百脑汇移出商场，主中庭分割成小店铺
▼
布局特征：三层的四大业态都有分布
零售购物比重下降较大
整个楼层品牌进行了更新
零售以电子数码数量最多
一定程度上是旧物业的制约（楼层低/空间感差）
数码大卖场移出后
增加了餐饮、娱乐、配套的数量
国内一线＞国际二线＞国际一线
原高楼层的运动健身移至本层
▼数量调整分析
餐饮/娱乐/配套面积上升，零售面积减少
新增面积：国内一线＞其他
档次显著提升（原以非品牌为主）
▼面积调整分析
F4层
2010年商铺数量占比
零售33%、餐饮56%、娱乐11%、配套0%
2019年商铺数量占比
零售37%、餐饮47%、娱乐8%、配套13%
2010年商铺面积占比
零售66%、餐饮18%、娱乐16%、配套0%
2019年商铺面积占比
零售23%、餐饮49%、娱乐16%、配套12%
4F层的餐饮面积比例显著提升
平面布局上西区主力店大众书局上移
切分为小铺，采用分割方式配置更多餐饮
▼
布局特征：取消文化主力店后（书店移位）
零售和餐饮店铺数量均有所增加
整体档次有所提升
新增数量：特色餐饮＞其他
关店数量：特色餐饮＞其他
▼数量调整分析
餐饮业态新开面积增加
（高楼层引流作用明显）
零售面积减少，但业种类型更丰富
新开面积：特色餐饮＞其他
品牌档次几乎全部更新
国内一线取代非品牌
▼面积调整分析
F5层
2010年商铺数量占比
零售14%、餐饮29%、娱43%、配套14%
2019年商铺数量占比
零售20%、餐饮40%、娱乐20%、配套20%
2010年商铺面积占比
零售3%、餐饮11%、娱乐84%、配套2%
2019年商铺面积占比
零售8%、餐饮10%、娱乐79%、配套3%
将4F大众书局（零售）搬至本层
使零售数量及面积占比均增加
平面布局上将原影院区域拆分
使得该区域业态业种更为丰富
▼
布局特征：电影院面积缩小增加了书店
让书店与影院组合
为等候消费者提供了时间利用空间
通过增加餐饮店数量与面积
让高楼层经营效益有提升
新开数量：餐饮＞其他
档次主要集中调整为国内一线
新开店铺以特色餐饮为主
娱乐品牌及业种丰富度提升
取消魔术吧，引入上剧场
这是上海商场内引入剧场的先例
也是美罗城调整的特色
▼数量调整分析
闭店和新开店铺对比来看
娱乐业态新开店面积占比大
凸显了商场文化娱乐的经营主题
目的性消费放置在高楼层符合引流特征
电影院更换了国内一线品牌
▼面积调整分析
F6层
2010年商铺数量占比
零售0%、餐饮34%、娱乐30%、配套33%
2019年商铺数量占比
零售0%、餐饮60%、娱乐0%、配套40%
2010年商铺面积占比
零售0%、餐饮66%、娱乐21%、配套13%
2019年商铺面积占比
零售0%、餐饮60%、娱乐0%、配套40%
原本层舒适堡运动健身
2010年以后娱乐业态移至4F层
整层均以主力店为主，变化调整不大
▼
布局特征：服务配套（美容SPA）提高了品牌档次
由国内二线品牌调整为国内一线
餐饮面积有所增加，健身下移后位置空置着
▼数量调整分析
由于整层调整
本层服务配套更换品牌后面积扩大
其它变化小是因为楼层高
经营价值低的缘故
▼面积调整分析
7F-8F层
原7层-8层仍分别以经营KTV与服务配套为主
▼
业态业种调整内容
整体的业种数量增减情况：
零售由13个业种增加至19个
取消百脑汇大卖场，增加保健品/体育用品等
餐饮业种数量不变，共6类
尤其增加了特色餐饮、轻餐饮数量
娱乐业种由5个减少至4个
取消了魔术吧、游戏游艺
新增了上剧场
娱乐业态的消费品位得到提升
配套业种数量明显增多，共13个
配置了医疗服务、培训服务、宠物店等
▼
整体的业种面积增减情况：
零售业种增加，面积略减
业种丰富度增加了
且店铺面积分割小铺
餐饮面积增加
主要集中在特色餐饮
娱乐业种减少，但新增剧场面积较大
配套更为丰富，且面积增加
主要体现在高楼层品牌美容SPA店铺扩大
▼
经营调整归纳分析
01 | 业态调整
整体业态调整表现：
在品牌数量调整方面，以零售业态调整幅度最大
其中闭店品牌25家，新开店品牌91家
餐饮业态调整幅度次之，闭店33家，新开65家
配套业态闭店2家，新开9家
取消手机电脑大卖场，改切分小铺
因此零售业种显著的数量增加
开放式花车/岛柜区域
增加了租金收益，收益导向性明显
各楼层业态调整表现：
在品牌数量调整上，零售业态调整主要在B1-3F
餐饮和配套调整主要在4F
从店铺面积上看，4F调整面积最多
5F调整面积次之，以新型娱乐业种为主
B1/1F调整面积主要以零售为主
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02 | 档次调整分析
整体档次调整表现：
在档次上，调整最多的是国际二线
其次是国内一线品牌
其中，闭店数量非品牌＞国内二线＞其他
从面积调整上看，国内一线整体面积幅度增长大
非品牌基本消失，国内二线明显减少
说明经过调整，品牌档次是提升了
各楼层档次调整表现：
从各层店铺数量和面积来看
档次调整均主要集中在B1-3F
调整档次为国际二线＞国内一线
其次为4F-6F，调整档次以国内一线为主
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四大业态调整特征的总结归纳：
零售-聚焦年轻时尚风，档次整体提升
主力零售中，取消了百脑汇电子数码大卖场
迪信通数码城，拆解为更多小型铺位
保留了大众书局（移动至高楼层）
引进了日式五番街（日本特色买手店+化妆品店）
符合年轻白领的时尚消费需求
同时在1层引入较多美容仪器/化妆品品牌
引入品牌服饰、轻奢鞋帽品牌
整体拔高了项目的档次和品质感
餐饮-中高档品牌不断出现，品质与特色兼具
B1层作为地铁连通层
集中增加了日式餐饮品牌及中西式快餐
针对性的满足每天大量的地铁过路客
以及周边白领日常上班用餐的便捷需求
1F层在西侧次入口中廊处
设置吸客能力极强的轻餐饮品牌（喜茶）
极大程度的强化了西侧长动线的吸客力
2F/3F层端头设置休闲餐饮主力店
将新加坡大食代美食广场移动至6层
（主中庭电梯可达最高楼层）
创造更多的租金收益
使物业商业经营价值最大化
娱乐-注重文化娱乐，业种更丰富
娱乐业态业种数量增加
（减少了B1层游戏游艺馆/5F魔术吧）
有电影院和健身中心
还新增了剧场及适合白领保健的科技健身馆
娱乐业种数量占比略减，娱乐经营总面积提升
配套-占比有所增加，强化了对年轻群体的全方位服务
整体数量和面积占比均有所增加
新增了宠物店、蜂巢定制、电子产品回收等
为年轻商务白领服务的特征明显
坚持时尚潮流的引领
因而受到年轻人的青睐
借鉴与启示
项目的开发商与经营管理方为
徐家汇商场有限公司与新加坡美罗控股有限公司
合资上海美汇房地产有限公司
一家中外合资的开发企业，有着前瞻性的眼光
上海美罗城自开业以来精准定位
不断调整是我国商业史上教科书版的案例
通过对美罗城案例的研究，得出以下结论：
第一点：本项目随商圈升级及时调整
时尚潮流的定位赢得了市场
徐家汇成为上海市居住+商务最成熟的市级商圈
项目从90年代全国闻名的电子数码城
到年轻时尚的文化娱乐购物中心
针对不同时代的年轻人需求定位
可谓精准，从而脱颖而出
第二点：充分发挥地铁上盖商业优势
在B1层增加了大量日式零售（饰品店、化妆品店）
日式快餐不仅满足地铁过路客的需求
也满足周边白领工作日的常规消费需求
异国风味的餐饮，抓住了消费者尝鲜需求
第三点：紧紧围绕年轻时尚潮流的经营主题
项目增加了快时尚服饰/手工品店/玩具店/保健品
积极引进新兴网红品牌及大陆首店
专注于服务于年轻白领
坚持时尚+文化定位
体现了时尚潮流永远是商业经营主流的特征
第四点：引入首店、体验店概念
在品牌档次的调整中整体档次明显提升
引入了大量日本品牌大陆首店
迪信通/小米等智慧体验店
网红店/创新店为吸引年轻客群打下基础
拔高了商场的整体档次和品质感
第五点：持续不断的经营调整
项目十年内从未间断调整
包括引进新兴时尚品牌及业种
如智能家居、电子回收
餐饮向地下（B1五番街）/
更高楼层（6F大食代）聚集
为商场带来新的活力
实现经营楼层的经营收益最大化目的
上海美罗城的旧物业改造大获成功
成为业界学习的榜样！