案例分享: 我是如何用27w的存款, 在一线城市买到247w的房的!
大家好，我是财商思维老谭，今年因为疫情，很多地方的房价基本都有一些影响，所以很多学员都咨询老谭，那今年到底该不该买呢？在讲解这个问题之前，咱们先看看下面这个学员的操作！
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学员A：先自我介绍下，我老家是江西婺源。现在在杭州做电商,现在有一个女儿和一个儿子，大的10岁小的3岁。媳妇全职照顾儿子和女儿。
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我是如何按照方老师的方法用27万现金在杭州买到247万的房子？
我是今年过年的时候，无意间在网上看到方老师的视频，方老师讲的每一个知识点我都觉得挺有道理的，按照以前的固定思维，我是不打算在杭州买房子的。因为光首付就要几十万了，我没有那么多的现金。
但是看完老师的视频，我觉得在杭州买房子也不是不可能的，考虑的具体的方法还需要实操落地，所以果断加了老师的房产学习。于是，我的买房也就此开始了。
一、选择合适的板块。
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我工作的地点在滨江区，考虑到上班，要离公司近，不能太远。之前有听到一个段子，住的小点时间长了就习惯了，但住的太远，每天都是煎熬。
所以只考虑公司周边的板块，比较近的白马湖板块均价3.2万每平方，超出了我的预算。
再往远了选就是闻堰板块，因为闻堰板块属于萧山区，萧山区的房价本身就比滨江区便宜，只要2.6万每平方。加上我原本租的房子就在闻堰，对闻堰也比较熟悉。
预算、距离都合适。当机立断！就买这儿了。
二、小区的选择
我买的小区是三江花园，2.4万每平方。左边是郁金香3万每平方，戈雅公寓2.7万每平方；右边是江兰摩卡2.7万每平方。
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因为三江花园几乎是闻堰板块最早的小区，房龄要比旁边的小区老了5年左右，绿化也没有新小区那么精致，所以价格比同地段也便宜了3000元每平方。
不过这样正符合我的心意！因为我的预算比较低，能用更少的钱买到相同地段的房子，也算是如愿以偿了。当然这些都是方老师的平常的知识点！
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这里插一个知识点:得房率.
我买的这个小区有多层(6层之内的楼梯房)和高层(电梯房)，多层的得房率是90%，高层的得房率是78%
也就是说同样100平的房子，多层和高层套内面积相差12个平方。12个平方什么概念?一-个房间的面积了。
这次有看过高层的85平方的房子，感觉特别小，特别压抑。也确实高层85平的房子套内面积也就65方，能不小吗?
所以我果断选了多层的楼梯房，空间大。
刚开始看房的时候我还想着看房200套，自有笋盘，多看些房。
刚开始看房的时候，我还想着：看房200套，自有笋盘。
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于是，我多找了个中介，没想到这些中介推荐的都是重复的那几套房子。
当时我都蒙了，不说看房200套，总要看个50套吧，现在10套都看不齐。
找原因，原来房源是多的，只是我的预算太低了，符合我预算的房源不多。
在这个时候，中介又通知我看过的几个房子卖掉了，开始我以为中介骗我的，我让其他中介查了下，确实是卖掉了。
遇到问题直接联系方老师，老师说，预算低其实没什么好选的。于是，我就赶紧联系中介把一套3楼的房子交定金定下来。
看房就差不多这样了，买房并不难，在预算能支撑的情况往贵的买就好了。
而真正压力大的是贷款，方老师也经常在课程中这样讲，搞钱是最难的。
三、房贷
怎么去找贷款中介：就是去房产中介找贷款中介，这个方法还是挺有效的，找了好几个，费用有差异，但基本差不多。
因为我之前在宁波有按揭买过一套房，杭州的政策是认房又认贷的，所以只能以全款抵押的方式购买。
这次我买房一环扣一环，容错率低，所以也不敢得罪贷款中介，费用相对不是最划算的。
如果容错度不是那么低，可以和贷款中介死磕下费用。
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贷款时间节点：
5月6日（三）上午 签正式房屋买卖合同（网签）。
5月7日（四）上午 资方开始垫资。房子过户，交契税1.5%，出房产证。
5月8日（五）上午 去杭州联合银行做房屋抵押贷款面签而且审批通过了，吃完中饭，下午去 中国银行做装修贷面签。
5月9日（六）没有做任何工作。
5月10日（日）非工作日。
5月11日（一）没有做任何工作。
5月12日 （二）上午去杭州联合银行办理房屋抵押手续，下午抵押贷款160万放款。还资方钱 垫资结束 （中午的时候接到两个银行的放款电话）。
5月13日（三）下午 装修贷30万放款，晚上pos机套现全部金额。
到这里贷款的全部工作都结束了。
垫资时间6天，垫资第一天，利息千分之1.5（垫资的时候房产证没有出来，属于空放），其他5天利息千分之1.3。
抵押贷款160万，3年先息后本，年化5.05%（未算佣金），贷款佣金3%，（全包垫资利息都算在内）。
信用贷30万 我算出来年化是5.6%（未算佣金），贷款佣金3%，套现费用千分之6，也就是1800元。
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要点一：
这次30万信用贷是用我老婆的身份做的。刚开始是用我的身份申请的，但因为征信查询次数过多被银行拒了，银行要求2个月不超过3-4次。在这里体现各位学弟学妹，买房之前一定要先优化好自己的征信， 老师课程中也讲解，我就是当初不以为意浪费一些时间！还有一个就是不要老师查自己的征信。我的就是2个月有10多次查询。所以不行，这一点也是我疏忽的地方，我一直以为做贷款前，不要进行网贷，和高额负债，没有想到连查都不能查。
万幸的是房屋抵押贷让我过了
如果是房屋抵押贷给我拒掉，就有点搞笑了，房子我已经垫资买下来了。
要点二：
我的房屋抵押贷款是8号上午面签，上午就审核通过了。5月9号信贷员刚好年休，5月10日本身就不上班，是非工作日。所以安排在5月11日，也就是礼拜一做房屋抵押手续，为什么推迟到12日礼拜二了？
要知道每推迟一天都是2000多的利息
那是因为中国银行的30万装修贷面签后一直未审批，怕房子抵押手续一办，中国银行查到房子是抵押状态，影响装修贷审批。
所以推迟一天，给装修贷审批多一天时间。这个30万的装修贷，中国银行也一直在查我房子的产调。
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这次买房总价235.6万，93平方。
房屋中介费1%，2.35万。
我没有找我爱我家和链家，因为他们都是2个点，最后找了个小中介，这个也是方老师教我的。所以如果你是第一次买房真的建议找个有经验的人辅导，能省下来很费用！
帮我操作买房的这个中介有6年的工作经历，抵押贷款中介费3%，4.8万，装修贷款中介费9000+1800=1.08万，契税1.5%，3.53万，房东是满五唯一，个税是0。
总共费用 235.6+2.35+4.8+1.08+3.53=247万。
抵押贷款160万+装修贷款30万+问公司老板借30万+存款27万=247万。
自己存款有20多万，和公司老板说了下，老板借了我30万。
我自己一年有25万的收入，宁波余姚有一套按揭房子可以出售，老家有一套全款房可以做抵押贷款，还有信用卡，信用贷等一些融资手段。
其实我还是有想法去重庆再买一套的。方老师正好也在重庆，正好可以一起吃个饭，亲自辅导再帮我买一套，嘻嘻！
总结下，买房一定要有坚定的信念，一定要有房子保值增值的信心，一定要清楚买房的各种正确的理论，要正三观。
方老师也经常说买房缺的不是技巧，而是决定。
当你不明白买房的各种底层逻辑，就会患得患失。在各种决策时就会犹豫不决，导致买房失败。
最后秀一下房本。
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好了， 今天就分享到这里了，最后老谭想说的是，作为普通购房者，在面临置业问题的时候，一定会面临各种各样的压力：预算不够、全家老小开支大、工作不稳定……但这些压力，反而会成为你的动力，让你变得更强大。还有晚上课程继续，谢谢大家支持！