不动产交易：怎样解决这三个涉税问题
作者：祝晓峰
不动产交易所涉税种多，纳税人群体特殊，绝大多数是自然人。在不动产交易所涉税费中，个人所得税在征收中存在一些争议。应进一步推进部门间信息共享和交换，明确信息交换机制，整合有关个人所得税政策，做到公平合理，简便易行，从而促进纳税人的税法遵从，减少征纳矛盾。
有关不动产原值的争议
根据个人所得税法实施条例第十七条规定，财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。关于财产原值有相关的文件规定，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）详细列明了各类住房允许扣除的原值及合理费用，如商品房的原值是购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。自建出售的原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。但并未详细列举具体的原值凭证。现实中的争议集中在契税完税凭证是否可以作为实际支付的房价款凭证，即作为原值凭证扣除。还有自建的原值该如何认定？
笔者认为，除城镇拆迁安置住房、房改房等有契税优惠政策的承受产权的形式外，普通的商品房买卖、二手房买卖可以以契税的计税依据作为原值扣除，商品房的契税计税依据为不含增值税的发票金额，二手房的契税计税依据为申报价格与评估价格的较高者，而且评估价格为税务机关认可的价格。因此契税的计税依据充分地反映了房屋的原值。自建房屋的原值应充分考虑实际情况，纳税人能够提供的砖石水泥等建筑材料、人员工时及其他相关费用都应该作为原值予以扣除。
有关核定的争议
根据国税发〔2006〕108号文件第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税收征管法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。国税发〔2007〕33号文件进行了更详细的解释。
现实中存在几点争议：一是核定征收仅针对住宅，对于非住宅没有规定核定征收比率。2012年存量房交易税收征管系统在全国上线，以市场价格为基准进行评估，因此评估价格与之前相比有了大幅度上涨。如果纳税人自建的非住房出售，不能提供有效的自建原始凭证的，将没有可以扣除的原值，纳税人的税负将较高。二是纳税人故意不提供原值凭证，在征管系统及房地部门系统中也无法查询到交易住房的原值凭证的，只能核定征收。而诚信的纳税人若提供的房屋原始取得的价值较低，如通过拆迁安置的住房或者是房改房，则要承受差额20%的个人所得税，造成税负的横向不公平。
笔者认为，对于非住宅也应该规定核定征收率，可以比住宅的1%～3%的比率高一些。此外，应积极推进部门间信息共享，确保历史数据翔实全面，征税有依据，纳税人无异议。
有关购房时间的争议
根据有关文件的规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
纳税人对于购房时间的争议较多。由于开发商后期经营不善“跑路”，开发商的资质和建造手续等都不齐全，导致纳税人迟迟无法缴纳契税、办理产权，最后由政府按照无籍房手续为老百姓解决产权难题，自然契税缴纳时间较晚。或者纳税人委托开发商办理缴税业务和贷款手续等，已经将契税款交给开发商，但开发商迟迟不到税务窗口办理缴税入库业务。这些情形使得纳税人虽然已经入住多年，但契税缴纳时间晚，产权办理时间晚，纳税人能够办理产权转移手续时，购房时间会显示较短，有的甚至购房时间还不超过两年。
有关家庭的认定存在风险
根据有关文件的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对于家庭如何判定？有关文件明确个人购买住房的契税优惠是以家庭为单位，家庭包括购房人、配偶及其未成年子女。笔者认为，个人所得税的“家庭”应与契税文件中的“家庭”范围一致，但政策执行存在着风险，即不掌握产权人的子女情况，因各部门信息化水平的差异及信息涉密等原因，信息交换存在时滞和壁垒，税务部门出现“信息孤岛”，导致税收执法风险加大。
（作者单位：国家税务总局长春市税务局）