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什么是CAP RATE?
CAP RATE = 年净经营收入/物业的价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。
CAP 是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫CAP RATE。
例如：把50万美元存入银行，年利息是5%，不考虑复利的情况下，每年的利息是25000美元，那么把一栋房地产也认为是一个可以赚钱的机器，也同样可以用这样的方法来表示。在我们这个例子就是，如果用50万美元现金去买下前面的物业一年能产生多少钱来：
年净经营收入=年毛租金收入-经营成本=10万美元-5万美元=5万美元
CAP RATE：年净经营收入/物业的价格=5万美元/50万美元=10%
如果不用贷款的情况下，用50万美元买下这个物业，每年所产生的现金是物业价格的10%，会比存在银行里高，因为存在银行里没有任何风险。
在实践中，CAP RATE只是一个简单明了的参数而已，一般会用于制定商业房地产交易时的价格高低的参考是专业评估的一个方法，目前在美国CAP RATE多在5%-10%之间。
在中国是用所谓的租金比，即用一年的毛租金收入除以房价，但没有扣除经营成本诸如：空置率，维修费用，出租佣金和管理费用，物业费，取暖费，保险费，其他杂费等。如果扣除之后，得到的比例才是CAP RATE，这个比例一般要比银行的定期存款利率高才合理，因为如果比银行的利息低，那么就不如把钱存入银行了。
以中国的住宅市场来看，CAP RATE都很低，北京的CAP RATE会在2-3%，比如100万买的房子，租金每月才2500元左右，扣除一些费用，CAP RATE在3%以内，还不如存在银行里赚得利息高。如果北京的房价每年不能保持5%-10%以上涨的话，投资房地产就是亏钱的。在北京的这种市场中不适合于长期投资而适合于短期炒作，如果在2007年买了房子用于投资的话，就有能是亏损的。
什么是租金回报率？
租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
举例：投资者何先生在中国某市购买一套公寓，总价为42万元。何先生采 用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元。何先生将其以月租金3000元出租。
那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％
这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
我们建议，投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为：
投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率＝（3000-2000）×12/130000＝9.2％
这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。
虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。
什么是房产投资回报率？
房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言,有两种计算形式:
1.投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价
说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2.投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12
说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。
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