重庆的别墅,到底有没有价值?
(图片来源于网络)
15年前,一个南开高三年级的男学生,给自己定了两个目标:1、考上北大;2、未来住别墅。
同学们笑他,因为他家条件很一般,也没保送或减分。
结果,硬考,超了北大录取线8分,被调剂到冷门的心理学专业,他自己修了经济学。
最近一次联系,他已经在某大行负责投行业务,满世界到处飞。
我不知道他买别墅没有。
但一套重庆别墅对他来说,显然已经不算什么事了。
男同学其实代表了中国人最传统的观念,上清北,住别墅,是成功的标志。
一个代表了18岁以前,你学的就是比同年级小一千万学生好那么一点点,成了全村人的骄傲!
一个代表了18岁以后,你混的就是比大多数人好那么一丢丢,成为“别人家的孩子”!
1.
别墅这玩意,简单的理解,就是那类独占一块土地、前庭后院、独门独户、有天有地几层楼的住宅形式。
他到底好在哪里?
无论是中国还是外国,富商巨贾、地主乡绅,好像都喜欢搞一套属于自己的别墅,如果是大家族,那么还有可能会是别墅的终极款--庄园!
所以,别墅首先应该是一种身份的象征,财富的象征。也可以看做是精神层面上的自我价值实现!
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其次,别墅这种形态的住宅,在居住功能性上,除了不可能有那种几十层超高层的视野,几乎是囊括了你对居住的所有要求,因为他的空间,很大!无论是横向空间,还是纵向立体空间!
给予了你充分的想象力。
2.
最近这两三年行情,重庆绝大多数房子都蹭上了热点,该翻倍的翻倍,好像回头看,单单别墅有点失落。
以至于我关注二手房价格变化的时候,都不禁感慨,有一些品质高层洋房的业主自信的标出一个天价,总价居然快接近附近不太远的某些别墅!
我的观察,这几年,只有一少部分别墅实现了价格行情,也有翻倍,但大部分别墅,涨幅都不如大行情。
这到底是啥情况?
答案是很简单的:
1)现墅总价高,不是炒房投资群体的目标,因此没有被炒作
2)重庆低品质别墅太多,精品少。
别墅作为终极改善,综合要求其实更高!但目前很多别墅区,进去2分钟,你就想掉头走了!
你要说刚需房或首改房,品质差点,忍一忍,总得要去住,但别墅,太差了,有钱人能看得起吗?
当然不!
总结起来就是,重庆别墅没有整体性行情,其一,没有被热炒;其二,品质参差不齐,好的就很好,差的就成冷宫里的娘娘。名头还在,可无人问津,又出不了宫,找不到接盘侠!
重庆别墅,会有未来吗?
3.
但是,近期也有一些变化。
其一,重庆新出让土地的容积率普遍降了!这说明,从方向性上,重庆的居住改善时代来了!这部分的需求,会逐渐爆发!
但你观察这些新盘,其实别墅很少!为什么?
这就是其二,关于“限墅”。
我们知道,住宅的核心价值是土地,而别墅是最“浪费”土地资源的住宅形态。
我国有18亿亩的耕地红线,不可能一直不停的盖房子。对于别墅,政策层面肯定会做出相关限制。
根据公开报道
2003年,国土资源部就明确,将对独栋别墅项目、高尔夫项目进行限制;
2012年,国土资源部、发改委联合发文,严格控制别墅用地审批;
2016年,国土资源部出台政策,要求各地收紧对联排别墅甚至类别墅项目的审批,进一步控制。
今年,网络同样爆出多地政策进一步收紧!
在逐步收紧、严控别墅用地以后,别墅多少就会像一个越来越稀缺的资源。
优质的别墅,就会逐渐像奢侈品般存在。
这成为了别墅的关键价值所在!
想买新的?非常少!
只能去二手市场看。
这就回到了上面的状况,别墅作为居住属性极强的物业形态,对品质、配套、服务、地段、资源占有等综合附加价值,其实是很看重的。并不是很多人认为的,别墅对地段不那么在意!
真正有价值的别墅,不是远郊乡村度假型别墅,而是供人们日常生活的城市型别墅。
如何选择?
4.
别墅有几个关键词:稀缺性、占有资源、品质。
稀缺性很好理解:地段稀缺。
占有的资源。
通常包括城市配套,以及江、山、湖这样的自然资源,还有圈层资源。
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再加上品质,他让人有尽快搬进去的欲望。
别墅的品质,至少包括建筑材料的质量、设计、公区景观绿化、物业服务和后期维护保养,以及安全等等。
对别墅来说,物业服务更加重要,因为对于建筑公共区域的维护、安全保障以及服务细节,要求更高。
尤其像安保,贼都知道住别墅的有钱人的居多,都盯着呢,别墅被盗的事情也不少。
在重庆,还有一个特殊性,那就是品质对别墅价值的影响比其他城市都要大的多!
包括服务品质和建筑品质。
这是重庆气候特征惹的祸,重庆是雾都,比较潮湿,你可能不知道,很多楼盘的一楼,墙体都会“返潮”,你会看到墙面起泡、鞋子发霉,甚至地板渗水出来!
同时,重庆蚊虫很厉害,如果小区的灭蚊虫不到位,低楼层会非常痛苦!
这两点细节,是很多住别墅的朋友的大烦恼!
如果你细心观察,会发现,能在重庆叱咤风云的别墅,恰好都是品质特别出众,地段特别出众的楼盘。
这种别墅,升值相当明显。
5.
知名度比较大的,早期应该是香樟林、锦绣山庄、比华利豪园等。
大概在2000年初,重庆就涌现出了一些品质型的城市别墅,比如香樟林和锦绣山庄都算是代表,让重庆人对别墅有了新认知。
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我记得当年很多有钱人,都随着城市北拓,兴高采烈的去叉一套别墅,开启一段新生活!
红锦大道、新牌坊,这些地段的别墅,成了经典的城市别墅样本。
再后来,依然是北区,蓝湖郡、棕榈泉、保利高尔夫、常青藤等等别墅,让重庆的别墅上升了一个层次,出现了一些延续多年难以超越的经典。
比如蓝湖郡,兼具了品质、地段、自然资源、城市配套、高端服务为一体,成了重庆别墅界的标杆。
蓝湖郡也是别墅里面非常难得的既有居住价值,又有非常强投资价值的一个项目。
早期“捡漏”买的蓝湖郡,行情来的时候,很多都有数倍的增幅!
但蓝湖郡的二手房放盘量,出奇的低。没人卖!
而且从某种程度上,龙湖的别墅算是让龙湖口碑快速转播的一种关键性产品。
包括园林景观、物业服务、资源的利用、城市发展的预判,以及升值效应!
因此,在重庆,很多人会把龙湖别墅作为备选目标之一。
我梳理了重庆龙湖别墅目前在售的项目,还很丰富,加起来差不多有7个!
6.
舜山府
这是个超级明星项目了。
目前还有叠拼在售,最大的特点,外立面是其一,很像大平层,够新潮!
(意境图)
照母山森林公园+紧靠新兴产业中心,是其他别墅难以企及的资源配套了!
椿山璟宸
椿山项目的二期,据说是龙湖在北区最后的新推别墅了!
建面大约在180—200m²,上次我专程去看过,产品优势挺大,大面宽,并且在传统联排上有了很多升级和优化。
价格:最低300多万!
(意境图)
新江与城·天越
这个不用多说了,江与城大社区,12年的超级大盘,生态资源非常好。
邻四大公园,一线嘉陵江!地段资源和生态资源兼顾。
单套价格:约500万左右
(意境图)
長滩原麓
位置在龙兴,是龙湖和两江置业共同打造的大盘,是一个有天街的龙湖别墅!形态上,有联排、叠拼、合院三种。
单套价格:联排250万左右起价!
(售楼部实景)
千山新屿
千山新屿别墅是龙湖2019创新的产品。
特点是无地下室,地上三层楼,建面约186㎡,地点在璧山。
(意境图)
龙湖嘉天下
在巴南龙洲湾区域,背靠南山山脉,是龙湖在南面的第一个别墅。
价格:大约300万左右
(实景图)
西宸原著
在大学城,高品质住房纯联排。
一直都很热销,他的别墅产品即将收官了,还有最后十栋。
价格:约400万左右
(实景图)
7个别墅项目,是重庆在售别墅项目最多的开发商了。
但每个盘的数量加起来,有的10来套,多的100来套,其实并不多。
这也就反映了重庆别墅市场的现状。
7.
总体而言。
未来的别墅,是稀缺资源,这一点没有疑问。
随着其他房子的价格段慢慢涨了上来,别墅的总价差距,很明显地缩小,那么,地段、配套、品质、服务等综合价值比较优质的别墅,必然是优质的资产!