租房迎来“新禁令”，明年起4类住房将不能出租

你愿意租房还是买房？

数据显示，年龄在30岁以下的租房人群占比已经达到57%，租房群体比重在年龄上的下移。越来越多的年轻人愿意接受租房的生活方式。

艾媒数据中心发布官网数据，2020年全国住房租赁人口数量可能会突破2.25亿。另一方面，相关数据显示，中国目前的房贷总量为29.8万亿，如果算上住房公积金贷款，那么至少有2.7亿“房奴”背负着高房贷。通过数据可以推断，房地产租赁市场前景光明大有可为。

越来越的年轻人愿意租房，除去买房成本高的因素，他们更希望可以通过提升自己的居住环境来提升幸福感，他们认为租房能享受的优质生活，远比一开始就透支自己买房的行为更加划算！

然后租房群体的壮大，租赁市场的混乱无序的问题也就慢慢凸显出来了。长租公寓的暴雷，二手房东的陷阱，市场监管的漏洞，矛头直指租赁行业。为了有效维护房东与租客利益，整顿行业秩序，前不久住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例（意见征求稿）》，对于租房提供了具体的规范要求。也就是说，明年起，租房迎来“新禁令”，4类住房将不能出租。

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不符合工程建设强制性标准的住房

租客最关心的，自然是住房的质量问题了，租到质量有问题的房子，往小了说影响正常的生活，往大了说生命安全都受到了影响。那么什么样的房子才符合“工程建设强制性标准”的住房呢？在《工程建设标准强制性条文》中对于房屋的设备、设计、防火、节能、勘察、地基基础、结构、抗震等十个方面提出了明确的规范要求。因此，不符合规范的房子是不能出租的。

而随着住房建设标准的不断提高，近些年开发商新建成的商品房一般都是符合相关标准的。一般来说，很多小产权房或者自己违建的房子不符合相关要求。未缴纳土地出让金、相关证件的缺失、本身就存在很大的安全隐患，这类住房就算是拆迁也是无偿的。因此租客遇到这类房源要格外注意，不要因为价格便宜最后得不偿失。

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不符合室内装修国家有关标准的住房

对于住房的装修问题，国家也是特别重视，这次的《住房租赁条例》特别提到了“出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康”。住房装修问题和租客的安全健康是息息相关的，其中甲醛、苯、氨等污染物对于身体都是有危害的，重要的是并不是所有的污染物都是“有气味”的，一些无色无味的污染也是潜在隐患。

对于房东而言，一般二手房出租户都会将家里重新粉刷一遍，目的就是为了增加“卖相”，使得房子更容易租出去。而对于新房的房东，很多则是炒房客或者投资者，将房子买到手后进行简单的装修出租，利用这种方式来“以租养贷”。因此就造成了很多房东将房子粉刷完后就第一时间租出去了，房屋里面还有很多有害物质残留。

因此，对于租客来说，租房的时候不能仅仅依靠房子里面有没有刺激性气味来判断是否可以入住，最好是带上专业的检测人员或者检测工具，如果发现相关指标超标的话就最好不要入住了，即使已经入住签了合同，租客也有权利全额退租。这是对自己负责的行为，以后住着也比较安心。

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厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间

随着房价的不断上涨，房屋租金也在不断提高，对于刚踏入社会或者收入较低的人来说，租房压力也在不断增大，租房面积不断减少，这种现象在房价高的城市尤为明显。其中最为典型的是香港，也就是我们经常听到的“蜗居”青年，一个40平米的房子住着十几个人。

“蜗居”也被称为“群租房”，房东将原来居住几个人的房子，通过将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间隔断的方式，强行容纳更多的租客。而这种类型的住房也是十分危险的，首当其冲就是用电问题，这么多人同时用电让电线承担了很大的负担，存在一定的触电、火灾风险。而一旦发生火灾，对于居住在地下储藏室的人来说增大了逃生难度，同时由于人多还可能发生踩踏事故。

此外，对于周围邻居来说，人数一旦过多那么产生的噪音也比较大，由于上下班时间不固定，可能一直会有人出入，对于周边的邻居正常生活作息也造成了影响。事实上，早在2013年，北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，其中明确规定：

出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人 ，房主违规出租可罚3万。

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其他不能出租的房子

除了上述3种明确规定不能出租的住房外，还有一些类型的住房不能出租。比如没有依法取得所有权证的住房、被查封或者其他形式限制房地产权利的住房、权属有争议的住房、已经抵押出去的住房、共有房屋没有取得所有人同意的住房，这些住房都不能用于出租。

《城市住房租赁管理办法》中也明确规定了：

在签订住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。

《住房租赁条例（意见征求稿）》的发布时间是2020年9月7日，一般来说，从意见征求到具体落实需要经过3~6个月的时间，如今也没有任何消息说明《住房租赁条例（意见征求稿）》有所变动，那么明年起该项措施落地可以说是板上钉钉的事情了。上述4种不能出租的房屋，租客与房东都需留意。

此外，明年1月1日起正式生效的《民法典》中也有相关规定，那就是设立了“居住权”的房屋不能出租。“居住权”设立的主要目的是为了保障“以房养老”、弱势群体以及困难人群，对于住房以及附属设施享有居住、使用的权利，但不能转让、继承。因此设立了居住权的住房也是无法出租的。

在如今高房价的时代，买房已经十分困难了，很多刚踏入社会的年轻人甚至租房都成为了问题，如果在租房过程中还遇到各种各样的麻烦的话，不仅是资金受到损失，对于心灵上也是一种打击。因此租客对于住房的新规应当有所了解。同样地，对于房东来说，并不是所有的住宅都能出售的，也应该提前知晓，避免以后出现纠纷甚至面临处罚的风险。

文章来源：房天下北京特价房