火花S-Park | 地方政府最牛卖地：开发利润不准拿走，全部投回产业
很多地方政府都吃过这样的亏：很多心怀叵测者以产业名义拿地，最后只是为了赚取商住开发的利润，还有点儿良心的也顺带把产业落下，更多则是产业项目烂尾，开发利润拿走。
现在还衍生出这样一种生意：有家靠着有多个国家级孵化器资质去帮本土地头蛇配合地方官员骗地的开发商，不参与开发，只负责制定条件IP导入帮助勾地（里面当然配套很多住宅用地的肥肉），然后轻松收取好处费，事了拂衣去，深藏功与名。
魔高一尺，道高一丈。最近火花S-Park拜访一位西南部城市的市长，该领导在与一群产业资方的饭局上先发制人，讲了一个实业企业来当地投资建厂，主动提出绝对不要住宅配套的故事。这一招很高明，预防针提前一打，同席的产业资方们纷纷拍胸脯保证都是实打实的产业，绝对不打擦边球搞开发。
当然，政府不一定真相信这些投资者的保证，最终还是需要以土地出让合同白纸黑字的锁定。
我们在之前的两篇文章中讲的都是省会城市如何通过用地管理博弈产业导入的，一篇是《火花S-Park | 省会城市重磅土地新政：终结“产业勾地”！》（点击链接查看原文），针对强化优化工业用地管理、规范新型工业用地（M1A）、管理促进重点产业项目发展、规范产业项目复合用地、加强产业用地全程管控等进行了严格而系统的规定，旨在加强对当地市场盛行的“产业勾地”现象的抑制。
一篇是《火花S-Park | 产业驱动土地：“拿地战争”背后的残酷真相》（点击链接查看原文），里面已经给大家展示了地方政府是如何通过产业与住宅紧紧同步捆绑来倒逼开发商履约的。但无论如何，上面两个省会城市的案例中，开发商通过想法设法，至少还是可以赚钱的。
而最近在一个中部省会城市省级开发区的产业园区卖地案例中出现了一个更狠的极端：商住开发利润不许拿走，必须再投回产业当中！
这个园区的渊源也比较有意思，早在2018年的时候就出现在该市重大项目名单中，开发主体是碧桂园，以产城模式来操作，但随后该项目就没了下文，不知道是否跟碧桂园产城大裁员、当地政府换届以及这块地本身的出让条件生变（下文会详细提到）有关。当这幅地块重新挂出来的时候，已经跟碧桂园再没了关系。
该省土拍系统显示，这个园区分为两个地块，合计近600亩，为商住混合用地，容积率在1.0~2.8之间，总计容建筑面积约86.37万㎡，其中住宅/商服总计容建筑面积约73.92万㎡，商业商务总计容建筑面积12.44万㎡。目前东部沿海城市商住混合的用地供给已经越来越少了，但是中西部内陆地区还是可以操作一下的。
实际上，这个园区还仅仅是整个“大数据+云计算科创城”的一期项目，整个项目总投资300亿元，总占地面积5300多亩，规划总建筑面积超过400万方。
项目规划鸟瞰图
按理说，这种省会城市的商住混合用地应该会引来众多开发商蜂拥而上激烈竞拍。但实际上，这两幅用地在6月9日上午挂出来之后，均是仅一轮竞价就被同一个名不见经传的某置业公司底价“秒拍”，没有任何竞争对手，成交总价不到10亿元，成交楼面价分别为975、782元/平米，就商住用地而言简直是白菜价。
为何会出现这种状况？我们来看一下该地块的出让条件就明白了：
1、竞得人须引入大数据、云计算或物联网等战略新型产业项目的龙头企业或研究机构不少于2家；
2、竞得人得宗地使用权后，设立规模为不少于4000万元的产业基金，获得项目开发利润后实行封闭运营，项目开发利润除预留满足产业新城正常运营费用后，剩余部分的100%以产业基金的形式用于支持入驻企（产）业发展；
3、对于部分商服地块，竞得人必须建设用于产业运营的相关建筑，其中50%必须自持5年（自房屋不动产权证办理之日起算），剩余的50%经区政府认定后方可出售；
4、宗地内所有商业建筑项目主体出正负零后，可办理不多于30%的住宅总建筑体量预售；宗地内所有商业建筑项目主体封顶后，可再办理不多于40%的住宅总建筑体量预售；宗地内所有商业建筑项目主体外立面竣工后，可办理剩余住宅的预售。此事项由区房管局负责监管落实。
5、该宗地涉及部分配套规划道路及景观建设，建设投入资金不低于8515.7万元，其建设费用及相关事宜由该宗土地受让人承担。道路及景观建成后，无偿移交给开发区管委会管理，不动产证登记给区城投公司。
6、该宗地采取“限房价、竞地价”方式出让，毛坯住宅最高销售均价为12000元/平方米。其他限制条件：1）商品住宅销售应优先满足本市无住房成年居民的住房需求，并限购一套；遇有供不应求等情况，应采取公证摇号排序，按序购房；2）商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起5年内不得转让。
是的，你没有看错，这个园区的卖地逻辑非常刚：拿地方可以做“产业勾地”没问题，住宅商业随便配，但是获得开发利润后要实行封闭运营，这些利润扣除正常运营费用后，剩下的100%以产业基金的形式再投回去，一分钱也别想拿走。
就光这一条，就是以碧桂园为代表的所有房企死都不会接受的“霸王条款”，利润不能拿走还玩个屁啊，所以估计碧桂园此番出局，即便把其他原因都排除，仅这一条它就肯定要先骂一句“MMP政府学坏了”，然后掉头就跑的。
所以这个地方政府还真是够牛够狠，完全捅破了政企之间那层暧昧的窗户纸——你不是来发展产业吗，好，那就不许靠园区开发（包括商住销售）赚钱，只能通过产业来赚钱，有本事就来拿地，没本事就滚蛋。
那最终拿地的那家置业公司是何方神圣，敢于这般火中取栗呢？
火花S-Park仔细了解了一下公司的股东背景，内容非常丰富：
出资70%的控股股东是有着3A评级的市城投公司，这是按照市委市政府要求投钱干活的核心平台；
另外20%的股东是施工方中铁五局，盯的肯定是整个5300亩的工程活儿；
最后10%当中，8%是当地区属国资运营公司，象征性地代表区政府出资，2%才是真正的产业IP——某专门在全国各地以“大数据+云计算”概念搞产业园区的公司，其实本质上就是政府买单的“政务云”大数据中心，基本干的是洗存量的事情，几乎不带来增量的产值、就业和税收，但是多少可以满足地方政府的一些政绩、形象和炫酷概念的诉求。
这样一分解，这个大数据产业园的利益格局就很清楚了：由于产业方是个纯轻的家伙，基本就是空手套，那钱就要市城投出，工程要中铁来做，产业方也别以“搞住宅平衡”来说事，因为你根本也没有投钱，住宅所带来的开发利润与你无关，全部投入到产业基金和后续的产业发展运营当中——不难猜想，这肯定也是后续整个5300亩科创新城的整体“封闭运营”开发逻辑。
这样一来，产业方通过基本的政府办公采购和园区运营赚一些服务费是没太大问题的，这是正常应得的利润，但重资产的大钱肯定就跟它没关系了，全部留在当地开发区的锅里，园区则可以成为市城投或者区城投（后期回购）自持的经营性资产，后期产业基金真能赚钱的话，大家都赚到的，即使砸下去没啥水花，至少损失也不会太惨重。
这种逻辑，给产业勾地伎俩又是来了一记沉重而致命的勾拳。
因为现在勾地的两个主体，一个是没本事或者懒得做产业概念的房地产开发商，一个是有比较好的产业IP但是没啥资金实力和开发能力的企业，其实最终它们的收益都是要靠房地产开发的超额利润去兑现的。
而一旦地方政府以这种精准反制的封闭运营模式“关门打狗”，把开发利润还要投进去当作产业投资成本，除非从头到尾真实把产业做起来，否则两个勾地主体都是赚不到钱的，得益的只有开始秉行长期主义的当地政府和平台公司。
这也和我们此前提到的一个重要趋势有很大关联：我们认为国家从中央到地方现在大的政策倾向非常明显，无论是片区综合开发、二级园区开发和工改工城市更新，都不再会让民营社会资本轻易拿走土地增值收益，这种收益属于国有资产的重要组成部分，社会资本只能依靠发展实业、提供服务赚取自己应得的那一部分收益。
游戏规则和顶层逻辑的改变，是之谓也。
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