独家!耗资数千万后,顺丰试水公寓租赁平台

经历了三年的野蛮生长,长租公寓仍未突破盈利难题,不断探索着新模式。

一度被外界认为暂停公寓业务的顺丰,在尝试过历时一年半、耗资数千万的丰乐公寓后,决定再多跨一步,在保持自持房源的同时,直接打造一个吸纳市场房源、向企业蓝领提供租赁服务的平台——丰乐家。

(12月13日 丰乐家APP已经悄然上线)

虽然白领公寓在资本输血的刺激下发展迅速,但蓝领公寓的赛道上,目前仅有安歆公寓“一家独大”。面对这样的几乎零背景起步的竞争者,背靠上市公司顺丰的丰乐家显然信心满满。

但现实是,即使丰乐家拥有强大的品牌和资金支持,又愿意布局长线赚慢钱,依然要面对蓝领公寓在发展早期供需不足,市场混乱等诸多难题。

计划在五年内让用人机构和房源端“离不开”的丰乐家,究竟是下一个行业巨头的崛起,还是新蓝海前一场勇敢的试错?

一年半耗资数千万
蓝领公寓“不好啃“

2019年1月,南方楼事首次报道了顺丰在公寓板块的新动作——在全国多个城市拓展其控股的丰乐公寓,并在深圳、杭州等城市落地了多家门店。

但近期,南方楼事独家获悉,彼时轰轰烈烈展开的丰乐公寓拓展业务,目前已全部暂停,顺丰在公寓板块提出了新模式:通过吸纳各类公寓品牌、企业和个人房源,打造向全社会各企业的蓝领工作人员提供租赁服务的平台——丰乐家。

(仍在测试阶段的丰乐家小程序 可以看到已上线多家公寓房源)

顺丰公寓板块新任CEO沈浩用天猫店和阿里巴巴来类比丰乐公寓和丰乐家之间的联系,在未来的规划中,丰乐公寓将作为丰乐家的首个加盟商,不再拓展房源,但现有部分直营房源将会对外开放。

从常规的收纳房源-装修改造-对外出租,到跳出来直接做开放的平台,顺丰公寓板块的新转变不算白走弯路,但也付出了一定的成本。

据内部人士透露,顺丰每年都会投入上亿元用于集团内部员工的各项福利,而用时一年半、耗资千万筹备的丰乐公寓,在全国范围已经拥有3000个床位,出租率接近100%。

虽然长租公寓市场做白领公寓的企业非常多,但蓝领公寓的赛道上,并没有太多成熟企业的身影。目前“一家独大“的安歆公寓,收购如家旗下长租公寓品牌“逗号公寓”后,床位也才突破10万张。

(图源丁祖昱评楼市)

相比白领公寓,蓝领公寓在盈利方面优势鲜明,例如房间坪效更高,宣传成本低,租金收入更稳定等,但主要面向企业端的蓝领公寓,依旧没有白领公寓那样“热闹”。

(图源同策研究院)

虽然北京、杭州等地陆续出台鼓励蓝领公寓发展的相关政策,但蓝领公寓的具体规范仍不明确,合法、合规性尚存质疑。

其次,蓝领公寓居住人数更多,人员流动性更高,对消防安全等硬件设施和运营管理的专业程度等方面要求都更高。

而且,以服务企业员工为主的蓝领公寓,对房源集中程度,地理位置的要求也更加多元,在行业本身供需并不平衡的情况下,协调难度较大。

顺丰尝试蓝领公寓的理由非常充足,但面临的困境也不容小视。

从重资产到轻管理,
顺丰公寓板块到底想做什么?

虽然顺丰在前期投入了不少资金,但沈浩表示,尝试丰乐公寓的实际意义其实已经超过项目本身。

他认为,顺丰手把手拿下这些房源后,至少明白了两点:1、物流出身的顺丰累积下来的大数据,已经有底气与地产行业进行专业交流;2、顺丰主业并非地产,并不适合像自如、泊寓一样做直营资产管理,而是更适合做服务型的轻资产平台。

在新平台的规划中,丰乐家将先通过顺丰旗下50万员工的住宿需求,以及低成本的签约条件,吸引其他品牌公寓、企业和个人房源入驻平台,同时依靠顺丰的品牌影响力,鼓励其他有员工住宿需求的企业在丰乐家这一平台上促成交易。

根据最新消息,丰乐家测试上线20多天后,已经签约数万间房源,以企业房源为主。

(个人也可以自主上传房源  图源丰乐家小程序 )

相比其他租赁平台,丰乐家将具备强大的线上、线下服务功能。尤其是线下服务,沈浩表示“我们连十几元的快递服务都能做好,对于线下的基础住宿服务我们同样拥有自信。”

例如,在促成交易的过程中,丰乐家将根据双方的需求做定制化解决方案,房东可以自主选择平台对房源管理的深入程度,企业也可以提出对员工住宿的特殊化需求等。

但是,这样需要持续沟通和专业能力的团队,顺丰并不打算直营管理,而是通过加盟商的形式,输出品牌影响力和标准化培训,大量推广城市合伙人,并由这部分人承担主要的收益和风险。

相比做直营模式的丰乐公寓阶段,如今的顺丰公寓新模式明显要“轻”许多:转型平台的丰乐家资金占比大量减少,更多依靠品牌、资源方面的支持。

但模式转变并没有影响顺丰对公寓板块的的美好期望。作为新任CEO,沈浩对丰乐家有很高的期望, “我们要做蓝领公寓市场的‘阿里巴巴’,成为行业绝对第一。”

按照他的规划, 丰乐家2019年年底将签约10万间房源;2020年年底完成服务的房源和客源分别超过50万间和30万人;3-5年后,让丰乐家变成一个用人机构和房源端都“离不开”的平台。

按照这一目标,丰乐家最快明年就能在数量上达到安歆公寓的6年来积累的10万间房源,以平台的模式,与其并列在企业端服务的第一名,并以后数年实现数倍提升,成为行业平台头部。

为什么顺丰
“一定要做”长租公寓

今年5月,顺丰公寓板块原CEO调岗,惹得外界纷纷猜测,顺丰是否已放弃长租公寓业务。但是现在,沈浩明确表示,对于拥有数十万员工的顺丰,长租公寓是一定要做的业务之一。

虽然经历了三年的发展,但长租公寓相比国外仍在非常早期的阶段。白领公寓尚且刚刚起步,蓝领公寓更是还未在市场踩出真正的脚印。

而且,蓝领公寓坪效虽然更高,但对房源条件和管理的要求也更高,被形容“顶饿却非常难啃”。

正是这样看似与主营业务毫不相干,却又耗时费力的业务,顺丰却有诸多坚持下去的理由。

数十万员工本身有居住需求

早在两年前,顺丰开始尝试做自己的公寓品牌——丰乐公寓,正是因为本身拥有大量的员工居住需求:顺丰对快递小哥,尤其是新入职员工,提供一段时间低成本的住宿服务,以帮助他们渡过适应期。

(主要面向内部员工的丰乐公寓,不同房型适用于各类人群,一个床位每月仅需数百元)

对于顺丰和丰乐家来说,每年投入数千万用于员工福利,完全可以选择自己做房源,把这投入的几千万通过专业公司打造做成上市公司的利润。

虽然经过了一年多的尝试,丰乐公寓的直营模式没有继续扩大,但这部分的需求仍然存在,并持续吸引着其他品牌公寓和二房东们,成为顺丰“甜蜜的负担”。

稳健的创新资产管理对股价提升有利无害

现阶段的长租公寓,能实现自主盈利的并不多。但对于本来就在大胆尝试各种新业务的顺丰来说,相对稳健的创新资产管理业务,对主业的推动意义明显利大于弊。

在本身有足够的需求的情况下开展类房地产业务,损失的部分可以接受,一旦建立良好的口碑影响,对股价的提升可能远大于项目本身的收益。

而且,以居住场景作为切入点,还可以带动顺丰系产业链更好的落地,实现协同效应。

对此,沈浩在接受南方楼事专访时多次表示,对于顺丰公寓业务来说,盈利并非眼前最重要的事情,布局长线,打好基础才是重点。

由此看来,从顺丰对公寓板块的发展期望,显然功夫在诗外。

国家号召,顺势而为

蓝领公寓的发展尚在非常早期阶段,供需不平衡,市场较混乱,但顺丰直接跳出来做服务双方的平台,可见对行业未来的发展有很强的信心。

一方面是因为蓝领公寓的需求并不比白领公寓少,另一方面,顺丰相信未来将有越来越多的企业开始关心员工的住宿问题,甚至自建房源来满足需求。

(图源丁祖昱评楼市)

克而瑞研究报告显示,近年来,以蓝领公寓为需求的第三产业就业人口占比持续上升,但北上广深等一线城市大力拆除违法违章建筑,小产权房为主的低租金农民房持续减少,供需严重不平衡。

另一方面,国家对蓝领公寓市场的推动是长期而坚定的。在租售并举政策下,国家近年来不断推出针对推动蓝领公寓发展的政策,北京、杭州等城市也陆续推出政府背景的蓝领公寓,对市场起到示范作用。

总结

虽然顺丰公寓板块有品牌和资金的加持,但期望以面向企业员工的租赁平台模式进军蓝领公寓,需要解决的行业问题并不少。

一位业内人士分析,目前对蓝领公寓有需求的企业并不算多,而且企业对房源的位置、规模要求都比较高,想要直接从创新平台模式突破,需要一定的耐心和实力。

面对行业的诸多质疑,顺丰也有自己的思考:

顺丰本身可以用自己的数十万员工去刺激二房东加入蓝领公寓,或鼓励企业盘活闲置物业;

在数量足够的情况下,丰乐家能否通过团购方式去压低租金,给企业优先选择平台的机会;

中小品牌公寓运营模式不成熟,丰乐家是否可以通过系统培训,或者直接提供低成本、高效率的专业管理团队,以此降低运营成本……

无论如何,这家市值千亿的行业巨头都决心扎入这片蓝海,也许是公寓市场新巨头的崛起,也许是蓝领公寓行业的一次勇敢尝试,但对于蓝领公寓来说,都将掀起一阵波浪,让亲历者成长,让旁观者思索。

(0)

相关推荐