全球房地产泡沫分析：德国城市风险越来越高，但房价还会继续涨
下图是欧洲几个城市的房价变化指数：
在所有大洲，由于贸易冲突，经济不确定性，导致房价上涨趋缓。瑞银全球财富管理（UBS Global Wealth Management）首席投资官Mark Haefele表示：“然而，欧元区部分地区的低利率将房价继续推高，甚至到泡沫风险的水平。”如德国住宅物业去年价格继续上涨。特别是在大城市，如柏林，汉堡，慕尼黑，科隆，美因河畔法兰克福，斯图加特和杜塞尔多夫。房需继续激增的原因之一就是低利率。瑞银集团认为，慕尼黑和法兰克福的房市风险还是比较高的，特别是慕尼黑，房地产泡沫的风险升至全球最高。
慕尼黑的排名自2016年位居第四后，每年都上升。去年仅次于香港，排名全球第二，而今年，瑞银甚至认为是全球风险最高的城市。专家表示，在过去十年中，慕尼黑的实际价格（经通货膨胀调整后）已经翻了一番以上，而实际租金却只上涨了40％。
另外，法兰克福的排名也逐年上升，目前排名全球第五。主要原因是英国脱欧的威胁导致许多金融公司涌入法兰克福，从而导致过去十二个月内房价大幅上涨，而且法兰克福是去年唯一一个房价以两位数百分比增长的大城市（实际价格猛涨了11％）。
所谓的房产泡沫风险也是和过去过去12个月的房价实际增加紧密相关的。如悉尼，温哥华和迪拜的房价去年下跌了，所以他们的泡沫风险也下降了。因英国退欧而遭受金融业外流的伦敦，市场也已大幅降温，所以伦敦在最近四年内第一次不再处于泡沫区域。而巴黎则成为该领域的新成员，这个城市也是英国脱欧的获利者。下图是全球大城市的房产泡沫风险：
瑞银（UBS）专家的计算基于五个指标。一方面，他们研究了租金，收入，房地产价格之间的关系。其次，他们还研究了贷款和新建筑是否过热。最后将该城市房产价格与各自国家的平均房价进行了比较。所以必须看到的是，所谓的泡沫风险就是房价被高估的风险，但是这个风险也是相对的，并不是说这个泡沫肯定破裂。
相反，BayernLB的房地产专家Sebastian Schnejdar表示：“ 欧洲央行持续扩张的货币政策将使利率一直处于历史低位，而德国，由于缺乏另类投资机会，机构和私人投资者对于房子的需求仍然很高。德国住宅房地产的价格上涨应在刚需和持续稀缺的基础上继续上涨，至少在2019年和2020年是这种情况。”
因此，慕尼黑可能会在明年的盘点中，继续成为瑞银泡沫指数中领先的城市，甚至法兰克福也可以上升到第二位。拿慕尼黑来说，由于强劲的经济发展和人口增长，房价飞涨，而建造的新房屋和公寓数量却很少，这种情况在未来也不会改变。
也就是说，至少在未来12个月内，德国房价突然下跌的情况不可能出现，因为即使目前德国面临的经济问题越来越多，受影响的行业首先将是零售业。当然，从那里开始的价格调整也可能会吞噬包括房地产市场在内的其他领域，最终影响住宅房地产市场，但是房价下降的可能性几乎没有：由于欧洲央行不断收紧利率，德国许多其他地区（不仅是大都会地区）的房地产价格可能会继续升至历史新高。